今年は不動産投資市場に強烈なアゲンスト

レオパレスの前途が危ぶまれていますね。
この問題、非常に深刻です。
仮にレオパレスが倒産した場合、
不動産市場に与える負の影響は相当です。

特に利回りモノと呼ばれる個人投資家向けの
1棟マンションやアパートは市場が凍ります。
そうでなくても昨年のかぼちゃとTATERUショックで
この市場はバブルが崩壊してしまっているのが現状。
レオパレス倒産はさらに追い打ちをかけます。

そもそも建築基準法違反の1324棟に改修工事を
施す費用はいかほどになるのでしょうね。
仮にものすごく安く上がったとして、
1棟1000万円としましょう。132億円です。

他にも1800棟くらい問題ありが見つかっている
ようですから、こっちは各500万円で90億円。
合わせて223億円ですね。
2018年12月末時点でレオパレス21の現・預金は
892億円です。流動負債は1250億円。

現在のレオパレスの収益は賃貸部門が柱です。
しかし、7千人超に退去してもらって、引っ越し代とか
その先の賃貸費用なんか払っていたら、
賃貸部門はえらい赤字になります。

また、こういう騒動なのに今さらレオパレスに頼んで
アパートを建てようなんて人は、今年10人もでてくるのか。
つまり賃貸部門は赤字で建設部門は売上無し。
おまけに今後は営業停止処分もあり得そうです。

現時点でも「債務超過ちゃうの」という疑いもあり、
2019年3月期決算では「継続企業の疑義」なんて
ことになりかねませんわな。
また、このマイナスイメージは2年や3年消えません。
まあ、来年もまだ死んでいなければ社名変更でしょうね。
どうでもいいことですが。

レオパレス関連の融資残高は2兆円、という報道もあります。
その2兆円は家賃収入が返済原資になるものです。
家賃収入が途絶えれば返済不能に陥るオーナーも
何割かは出てくるはずです。現にレオパレスの売り物が
収益物件市場にチラホラ出ているようです。

中には自己破産に追い込まれるレオパレスオーナーも
出てくるはずです。最悪は自殺ですね。
自殺というのは、個々の事件が報道されません。
しかし、全体の統計数字は出てきます。
今年の自殺者の総数が分かるのは来年の今頃でしょう。

不動産業界には、魑魅魍魎が棲んでいます。
エンドさんから毟り取ることに何の躊躇も感じない
人が一定数存在しています。そういう連中に
ひっかかると結構大変ですね。

反面、まじめに顧客の利益を重視している
不動産屋さんも一定数います。
言ってみれば、次から次へと相手を騙しながら
儲けていく「焼畑農業」式のお方と、
地に足をつけて自分のテリトリーを守る
「一所懸命」派に分かれるわけですよ。

私が好きなのは、もちろん一所懸命派です。
彼らの財産は信用。顧客に信頼してもらってなんぼ。
だから、自分のお客さんを騙すようなことはしません。
幸いなことに、私は一所懸命派の業者さんを
何人も知っています。ありがたいことです。

だから、「マンションを売りたい」とか「買いたい」という
ご相談があった場合、内容に応じて業者さんを紹介します。
自分でもほぼ定期的に「売却相談会」なんてのをやっています。
ここにはいろいろなお方が来てくださるので、おもしろい。

私は不動産屋さんではありません。
だから相談を受けても3割がたは
「この物件は慌てて売らなくてもいいと思いますよ」
と答えてしまいます。本当にそう思うから。

そして5,6組にひとつくらいの割合で
「これはすぐに売った方がいい」という物件があります。
そういう物件の売却をお手伝いしてくれる
不動産屋さんがその場に居るので、話はスムーズです。
レインズを叩いて、すぐに相場観が弾きだせます。

レオパレスの騒動を見ていると、
今年は利回りモノの売却相談が増えそうな予感がします。
不動産も株式も大きな流れというものがあります。
上げ相場では8割がたの人が利益を出せます。
下げ相場では9割以上の人が損をします。

しかし、下げ相場の時こそ大きなチャンスが潜んでいます。
個人の不動産投資家については、この先数年で
千載一遇のチャンスが巡ってくるはずです。
でも、それは資金力のある人か属性の優れた方のみ。
このバブルで踊り、借金でパンパンに膨らんでいる
方々にとっては、強烈なアゲンストの風が吹きます。

さて、私の資産価値レポートとは何ぞや、
というのを自分で語る動画を作りました。
これからもどんどん動画を作って公開して
いきたいと思います。もうすぐ、いっちょ前の
ユーチューバーになれそうです(笑)。

 

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:4月13日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室(以前の4階から2階へ変更になりました)
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

4月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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2019/3/22 0:10 Comments (0)

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