液状化による価格下落が止まらない湾岸エリア

舞浜(16)
新浦安(168)
市川塩浜(1)
二俣新町(0)
南船橋(35)
新習志野(17)
海浜幕張(117)
検見川浜(102)
稲毛海岸(139)
千葉みなと(43)
蘇我(15)

これは、なんだかお分かりになりますか?
そうです。東京から千葉方面へ、湾岸エリアを走るJR京葉線の駅名。
では、その横のカッコに入った数字は?

実は、本日(2012.12.7)の午後2時半現在、
ヤフー不動産の「中古マンション」→「千葉」→「路線別」→「京葉線」で出てきたインデックスなのです。
したがって、カッコ内の数字は今売り出されている物件数。
お気づきでしょうか?
ダントツに物件数が多いのが「新浦安」。

「そりゃあ、あそこはマンションだらけの街だから」

はい、その通りです。
「海浜幕張」も「稲毛海岸」もそうです。
でもね・・・・
私の記憶が確かなら、2011年の3月11日以前は、
「新浦安」も「海浜幕張」や「稲毛海岸」で表示された数字って
40から60くらいが多かったように思えます。
「新浦安」では、多くて60台だったはず。
今は、その3倍近くになっていますね。

価格も下がっています。
以下の表は、東京カンテイという会社がまとめたもの。
2012年の9月15日現在の中古マンション(ファミリー)価格の売り希望価格、そして後ろのカッコは平均築年数と平均面積。

よく見ると、新浦安と海浜幕張、検見川浜が顕著に下がっていますね。
これはいったい何を意味しているのか。
いうまでもなく、液状化にやられたところです。
あの地震、あのひどい液状化によって、
マンションの価格は即座には暴落しませんでした。
しかし、時間とともにジワジワと下落しているのです。

そして、これらは表面に現れた数字です。
実際の取引価格では、もっと下がっていると推定できます。
新浦安など、買い手がほとんど現れない状態、
という話も伝えられています。

今後しばらく、この下落傾向が逆転することは、まずないでしょう。
新浦安や幕張ベイタウンにお住まいになっている方は
持家ならなるべく早くに売却された方がいいと思います。
もし、もう一度地震がやってきて、同じように液状化すれば
それこそ目も当てられない状態になりそうです。

そして、今は何とか常識の範囲内で済んでいる下落幅も
どこかでストンと逆落とし状態になることが考えられます。
というのは、何人かの方が
「いくらでもいいから売りたい」
というスタンスで売りに出せば、一気に崩れるからです。
実は、今でもアンダーではすでにそういう状態かもしれません。

新浦安も海浜幕張も、居住者のプライドが高いエリア。
だから「投げ売りなんかするもんか」とやせ我慢をしているのが今。
そのうち、ふんばりが効かなくなるはずです。

こういった雪崩のような現象が、いずれ必ず起こるのではないかと
私が懸念しているもうひとつのエリアがあります。
いうまでもなく、東京の湾岸エリア。
地名で言えば、豊洲、有明、東雲、辰巳などです。
中央区の晴海や勝どきをこれに入れてもいいでしょう。
こちらは、特に液状化の被害が酷かったワケではありません。
これらの地域は、天災というよりも人災。
一部の大企業が分不相応にマンション価格を吊り上げたのです。

自然需要という安定地盤がないところへ、
広告の大量投下によって軟弱な需要を呼び込んできたことで
なんとか成立した高価格が、需要の流動化によって一気に
「液状化」することが考えられるのです。
その「はじめの始まり」が来年ではないでしょうか。
今年は、軟弱地盤が流れ込んだ最後の年として、
業界内で記憶されることになるのかもしれません。

さて、レポートの更新情報です。

タワーは苦戦、青山で低価格物件登場
「六本木・青山」
価格 4,990

●六本木エリア
1 THE ROPPONGI TOKYO
2 パークコート六本木ヒルトップ
3 ブランズ六本木
4 ウェリス六本木
5 オープンレジデンシア六本木美術館前
6 アークヒルズ仙石山レジデンス

●青山エリア
1 センチュリー表参道
2 南青山マスターズハウス
3 ザ・レジデンシャル北青山
4 ザ・パークハウス 南青山常磐松
5 オープンレジデンシア南青山骨董通り
6 オープンレジデンシア南青山ウエストテラス
7 オープンレジデンシア南青山イーストテラス
8(仮称)南青山高樹町プロジェクト
9 ザ・サンメゾン南青山高樹町エルド

プレミスト迷走、ザ・パークハウス参入
「赤坂」
価格 2,890

1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 ミッドガーデン赤坂氷川
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂レジデンス


2012/12/7 16:12 Comments (0)

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