「赤坂」に住んでみたいと思ったら・・・

マンションの価格が「積み上げ方式」で決まることは、
いろいろな本に書いてあるのでご存知の皆さんも多いはず。
簡単に言うと、土地代＋建築費＋販売費＋広告費＋利益。
その他、地上げ代とか近隣対策費なんてのもかかります。
土地購入に関わる手数料や設計料もバカになりません。

大まかな内訳をいってしまうと、まず土地代と建築費で６割。
販売会社への報酬が４－５％。広告費が３％。
設計料は５－６％。土地代の手数料は１－２％。
地上げと近隣対策はケースによってかなり異なりますが１－２％。
それでもって、デベの粗利は２５％くらいが業界の「常識」。
もちろん、これはあくまでも「目安」です。

ゴールドクレストという企業は、
かつて「営業利益」が４０％近くもありました。
自社販売や広告費削減などによってコストを削っているにしろ、
事業計画時の「粗利」は50％近かったのではないでしょうか。

まあ、それはいいとして・・・・
新築マンションの価格は2008年をひとつのピークにして、
市場全体として下落過程にあります。
一方、土地の価格も同様に2007－8年あたりがピークだったと思います。
特に高騰の激しかった銀座や表参道の土地は今、
あの頃の半分以下になっているのではないでしょうか。
しかし、新築マンションの価格がそこまでビビッドに落ちないのは
建築費が「微減」程度しか下がっていないからです。

マンションの建築費がいくらくらいか、みなさんご存知でしょうか？

いろいろな尺度があります。
「1戸当たり」というのが最近よく使われるようになりました。
７５㎡くらいのファミリーマンションが基準です。
これだと1600－1700万円が今の相場だそうです。
「坪当たり」というのもあって、こちらで70－80万円。

「日本一マンション施工費が安い」といわれている
最大手のＨ社は「坪60万円台」という噂です。
だから、大規模マンションの施工はほとんどがＨ社になってしまうのです。
でも、Ｈ社の泣き所はタワーマンション。
ほとんど実績がないところを見ると、多分技術的に対応できないのでしょう。

東京の「港区」エリアは、ミニバブル崩壊とともに
新築マンション購入のチャンスが広がっているところ。
でも、まだまだ「高い」ことも確かです。
比較的価格が落ちてきている高輪エリアでも、
坪単価で300－350万円あたりがひとつの目安。
これが六本木になると500万円。
赤坂だと400万円台まで下がってきます。

私は、個人的な感覚としては六本木よりも赤坂の方が
「住宅地」としては優れているように思います。
でも・・・坪単価400万円台は、まだまだ「高い」ですね。
前述の通り、建築費の原価は多少贅沢に作ったとしても
せいぜいがところ坪80－90万円です。
坪450万円のマンションだと、
残りの360万円が土地代やデベロッパーの利益その他。
建築費は全体の「5分の１」でしかないのです。

こういった価格の構造は、あまり健康的ではないと思います。
まあ、赤坂でも一等地と呼ばれるようなところだと
「仕方がないか」と思います。
でも駅から5分以上離れたような場所なら、
もう少しこの建築費比率「5分の1」が
上がってもいいのではないでしょうか。
そのためには、土地の価格が下がるとか、
デベロッパーの利益率を圧縮するとか・・・が必要です。

そんなことを考えながら、ここ2週間ほど赤坂の街を歩いていました。
そして、こういう現状を打破しようとしているマンションも見つけました。
以下のレポートは、そういったことをまとめたもの。
赤坂でマンション購入をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

マンションレポート018 「赤坂」
その上品な佇まいの中で住まいを選ぶために
価格　3,980円

【その他の参考レポート】

マンションレポート012「六本木」
妖艶な魅力が漂う街　そのマンションの価値を問う
価格　3,980円

マンションレポート013「白金・高輪」
都心なのに住みやすい　港区の好住宅地を探る
価格　2,980円

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2011/1/24 17:18 Comments (0)

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