高円寺駅4分、資産価値安定の中古物件

私は今から30年くらい前に、丸ノ内線の「南阿佐ヶ谷」駅から
歩いて10分くらいのボロアパートに住んでいました。
25歳から3年くらいいたでしょうか。サラリーマン時代です。
その頃、ウロウロするのは阿佐ヶ谷や高円寺近辺。
あのあたりは街の雰囲気が何とも庶民的。
肩ひじ張らないところが何とも私にはあっていました。
まあ、私も安月給のしがないコピーライターでしたから、
ああいった街並みがいかにもお似合いでしたね。

私の資産価値レポートに、「荻窪・阿佐ヶ谷」というタイトルが
登場したのは2010年の11月のことです。
その後、「杉並区総集編」として、今も更新しています。
つまり、3から4カ月に一度は杉並区内をぐるっと回るのです。

基本的に、30年前と街の雰囲気はまったく変わりません。
高円寺は高円寺、阿佐ヶ谷は阿佐ヶ谷、荻窪は荻窪。
杉並区というのは、人口の流出と流入が高い方だといいます。
私の頃は、「最初に東京に住むのなら高円寺か自由が丘」
なんていわれていたような記憶があります。
自由が丘は便利で楽しく、高円寺は家賃の安さが魅力だったような。

今、私は杉並区を「マンションの資産価値」という視点で眺めています。
実は、杉並区の高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪という街は、
マンションの資産価値がものすごく安定したエリアなのです。
平たく言うと、価格が下がりにくいエリアです。
「ここに住みたい」という根強いニーズがあるのが特長。

特に、この3駅から徒歩10分以内であれば資産価値はほぼ鉄板。
私がじくっと眺めている6年の間だけでも、この3駅を
最寄りとした新築マンションはほぼ竣工までに売れています。
それも、私が「ちょっと高値挑戦だよな」と思える物件でも、
終わってみれば「わりあい順調だったね」の売れ行きなのです。

現状、阿佐ヶ谷エリアではプラウドシティ阿佐ヶ谷が苦戦しています。
私が見るところ、まあ価格が高すぎたのとJR「阿佐ヶ谷」ではなく
丸ノ内線の「南阿佐ヶ谷」駅が最寄であることが大きな理由。
ウラ読みをすれば、野村不動産の販売方針が迷走したことも
完成在庫になってしまった要因にあるはずです。

2016年の前半頃から、それまで得意技だった竣工直前からの
「なりふり構わぬ値引き攻勢」を止めていましたね。
住友不動産みたいに粘りに粘って高い利益率を叩き出そうと
目論んだようですが・・・結局は我慢しきれなかったようで(笑)。
またぞろあっちこっちで値引きを始めているご様子です。

荻窪エリアでは、その住友不動産の「シティテラス荻窪」が
販売されていますが、今の価格だとあと3年以上はかかります。
まあ、いくら人気エリアといっても駅徒歩13分とか14分なら、
少しは自制的な価格政策を採らないと市場がついてきません。
住友不動産は2017年中に「完成在庫1000戸達成」で、
こちらでもダントツもダントツの日本一になるでしょう。
もしかしたら、すでに達成しているかもしれませんね。

%e6%96%b0%e3%81%97%e3%81%84%e7%94%bb%e5%83%8f

さて、今日の本題はその高円寺最寄りの中古マンションのご紹介。
な・・なんとJR「高円寺」駅から徒歩4分です。
私の記憶が正しければ、この6年間に「高円寺駅徒歩5分以内」
という条件で販売された新築マンションはほとんどありません。
おそらく、まともなのはこの物件くらいでしょ。

立地は高円寺駅からメインストリートを南へ少し歩いたところ。
丸ノ内線の「新高円寺」駅へも10分以内で歩けます。
私はいつも、丸ノ内線の方を使っていますから。
徒歩8分くらいの感覚でしょうか。さほど遠くは感じません。

住戸の中にも入らせてもらいました。
まだ築4年半ですから、きれいなものです。
素晴らしいのは、眺望ですね。何といっても最上階角部屋。
お部屋の中からは新宿方面の素晴らしい都市景観が見えます。
開放廊下に出ると、晴れた日には富士山が見えるそうです。

%e3%83%aa%e3%83%93%e3%83%b3%e3%82%b0%e6%9d%b1%ef%bc%92-%e3%82%b3%e3%83%94%e3%83%bc

眼下のメインストリートは、例の「阿波踊り」のコースだとか。
一年に一度は東日本最大の阿波踊りを見下ろせるのです。
12階というのはほどよく高いので、十分に熱気は伝わるでしょう。
まあ、賑やかなのがお嫌いな方は窓を閉めればいいだけ。

%e5%a4%96%e5%bb%8a%e4%b8%8b%e8%a5%bf%e5%af%8c%e5%a3%ab%e5%b1%b1-%e3%82%b3%e3%83%94%e3%83%bc

広さは56㎡の2LDK。価格6850万円。坪単価402万円。
分譲時期(2012.11)にはこのマンション、
私の資産価値レポートでも取り上げています。
今読み返してみると、価格についてはわりあい酷評しています(笑)。
当時、私の推計では平均坪単価350万円。
まだ民主党政権の末期で、かなり世相の暗い時代でした。

あの時、坪350万円を出せれば十分に山手線内に入れました。
文京区で普通の新築マンションが買えたのです。
人気化した富久クロスでさえ、平均坪単価は340万円だったのです。
ところが、翌年(2013)にアベンミクスが始まってから、
マンション市場の風景はがらりと変わりました。
2014年10月のバズーガ2でさらに値上がりが加速しました。

このグランスイート高円寺も、現在の市場価格は
新築販売時よりもかなり上がっています。
しかし、現時点で高円寺や阿佐ヶ谷、荻窪でそれなりの
マンションを購入しようとすると、こういう物件になります。

また、この高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪の「駅徒歩5分以内」で
今後まともな新築マンションが販売されない、
ということはないにしろ、今出てくれば
平均坪単価は400万円以上になることがほぼ確実視出来ます。

また、こう言う希少性のある物件は坪単価が300万円を
切るところまで下がるには、相当の年月を要すると思います。
特にご紹介している住戸は、内見すれば必ず欲しくなりますね。
あの眺望と開放感を見てしまうと、ぐぐっときます。
しかも、何といっても「高円寺駅徒歩4分」です。
現在は居住中なので、内見の日時は専任の仲介業者である
セトルの廣田さんとよく相談なさってください。

セトル

以前にこのブログで紹介していた府中と島津山のマンションは、
それぞれ売主さんの希望に近い価格で成約しています。
私は定期的にこの下で案内している売却相談会を開催していますが、
「おもしろい」と思った物件は積極的にここで紹介します。

「売却したい」という物件がありましたら、マンションに限らず
相談会にお持ちいただいて結構です。
毎回4，5名の参加者がありますが、私の独断と偏見でお答えしています。
だいたい2人か3人におひとりには「これは売らなくていいでしょう」
と申し上げています。そのあたりが普通の不動産屋さんとの違い。
あとは、どうしたらより高く売れるのかを
セトルさんと一緒に考えてご提案しています。

このグランスイート高円寺も、
そういった経緯を経てご紹介している物件です。
私としては、モノも価格も悪くないと思います。
ただ、中長期で見れば資産価値の目減りは覚悟すべきです。
しかし、今はこのグランスイート高円寺に限らず、
どの物件でもそれは言えることですね。

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

2017/1/8 0:28 Comments (0)

コメントはまだありません

No comments yet.

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。