マンションの管理は癒着の温床

先日聞いた噴飯もののお話。
あるマンションは何棟かに分かれていて、
それぞれの棟別管理組合と全体の管理組合があります。
しかし、管理規約の中に不思議な条項があるそうです。

全体管理組合の管理者は管理を受託する管理会社とする。

「なんやねん、これ」の世界でしょ。
そういう管理規約は総会決議で変更すればいいようなもの。
でも分譲時のいきさつがあって、その全体管理組合の
3割程度の議決権はとある公的機関が握っています。
彼らは役所みたいなものですから、現状変更を認めません。
すると4分の3が必要な決議ができないのですよ。

つまり、そのでっかいマンションの全体管理組合は
未来永劫管理会社のATMと化しているわけです。
まさに不条理の世界ですね。出来ることはただひとつ。
そういうマンションを買わないこと。
持っているのなら、直ちに売って出ていくこと。

「マンションを買う」ということは、
実のところ恐ろしいことに巻き込まれることが多いのです。
その際たることは「管理」です。
特にそのマンションの規模が大きくなればなるほど、
管理は利権化します。利権化すれば、それはすなわち政治。

先日、とあるメガマンションの区分所有者にお話を聞きました。
その管理組合は、利権化を極端に恐れているそうです。
だから、何かの業務を委託する会社を紹介する時には、
自分とはまったく無関係でなければならないと。
簡単に言えば、その会社が業務を受託しても、
自分がバックマージンを貰っていると疑われるような要素が
まったく何もないようなところでないといけない、と。

まあ、それはそれでやや窮屈ですが、間違ってはいません。
それだけ、マンション管理という世界は利権化しています。
もっとも起こりやすいのは、管理会社との癒着ですね。
私はあらゆるマンションでは新築から3年以内に
管理業務の大幅見直しと管理会社の変更を行うべきだと思います。

私はずっと前から主張しているのですが、
新築マンションの管理には、「お仕着せ4点セット」があります。

１　管理費・修繕積立金の設定
２　委託先の管理会社
３　管理規約
４　長期修繕計画

ほとんどの新築マンションは、デベロッパーの子会社が
管理業務を請け負うことに最初から決まっています。
管理費や修繕積立金の設定は、その管理会社が行います。
当然、自分たちが儲かるように設定します。

管理規約は国交省のひな型に準拠する場合がほとんどですが、
自分たちの都合のよい条項を潜り込ませています。
長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画です。

ですので、望ましいのは、まず管理会社の変更。
必ずしも変更しなくてもよいのですが、
一度は白紙にしてからの再選定が必須です。

中古マンションを選ぶ時のひとつの基準がそれ。
築10年以上経っているのに、一度も管理会社の変更を
行っていないのは、管理組合の機能が不健全な証拠。
管理会社にいいようにぼられ続けているのです。

さらにいえば、管理組合を牛耳っている人の有無も大切。
仮にそういうボス的な人間がいて、彼か彼女が
やけに管理会社と親密な場合は、100％癒着しています。
何らかのバックを得ているのです。
まあ、政治家が業者から献金を得ているのと同じ構図。

管理会社と管理組合というのは、基本的に利益相反の関係。
喧嘩ばかりしているのもどうかと思いますが、
あるレベル以上の緊張感をもった関係であるべきです。
しかし、そうでないケースがあまりにも多い。

みなさん、自分が住んでいるマンションか、
買おうと思っているマンションの管理組合を
もう一度冷静な眼で見てください。

１　過去10年で一度も管理会社変更の動きがない
２　管理組合を牛耳るボス的な人物の有無
３　理事たちへの不自然な支出（過度な報酬や飲食費）

この３つで管理組合の腐敗度がほぼ分かります。
健全な管理組合は、必ず管理会社変更を考えます。
最低限、管理業務の見直しを行います。
それをやらないと、管理が効率化しないからです。

管理組合の理事は、同じ人間があまり長くやるべきではありません。
高潔で優秀な人物の場合は別ですが、それ以外の俗物はアウト。
特に大きな組織の役員経験者や高偏差値の学歴保持者は要注意。
そういう経歴と管理組合での手腕は別物です。

癒着には必ず飲食が伴います。
管理組合の理事会に飲み会なんて不要です。
粛々と業務を遂行すればいいだけです。
不必要に人間関係を深めるのはトラブルの元。
せいぜい、年に一度のお疲れさん会があれば十分でしょ。
場合によっては、それさえ不要です。
飲みたい相手がいれば、個人的に誘えばいいだけです。

また、理事業務は基本的にボランティアであるべきです。
なぜなら、実務のほとんどは管理会社に委託しており、
組合はそれを「管理」するだけにするのが健全だから。
区分所有者は、基本的に平等であるべきです。それが健全。

理事だからと言って過度な負担を掛けるのは不健全。
賢い管理組合では理事会も短時間で終わっています。
アホなオタクがいる管理組合ほど長時間になります。
そのあたり、まだまだ分かっていない人が多いですね。

管理組合の仕事は、基本的に普通のビジネスと同じです。
優秀なビジネスマンほどスムーズにこなします。
理屈ではありません。合理性です。
ハッキリ言って、役人や銀行員、学者上がりには向きません。
むしろ、弊害ばかりが深まります。

しかし、管理組合は本当に「政治」です。
その運営には、政治的な感覚も求められます。
まあ、厄介です。関わらないのがいちばん。
だから私は、マンションを購入するという選択肢を
積極的にはお奨めしていません。サポートはしますが。

では、資産価値レポートの更新情報です。
品川区と目黒・大崎・五反田のタイトルを最新情報化。
このエリア、2020年とされる空路変更の
影響がいかにも大きそうですね。
今後、ものすごく大きな問題になりそうな気がします。

品川区
価格　7,390円

1　品川イーストシティタワー
2　クレストタワー品川シーサイド
3　シティタワー目黒
4　シティタワー品川パークフロント
5　プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
6 シティタワー大井町
7　ルジェンテ武蔵小山
8　ザ・サンメゾン西大井金子山エルド
9　アトラス品川中延
10 グランドメゾン品川シーサイドの杜
11 ヴァースクレイシア大井町
12 クレヴィアタワー大井町THE RESIDENCE
13 シティハウス品川サウス
14　パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
15　ロイヤルシーズン池田山
16 グランデバンセ 御殿山ザ・レジデンス
17（仮称）大井町プロジェクト
18　御殿山ハウス
19　プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
20 ローレルコート大井町
21　ネベル戸越公園

目黒・大崎・五反田
価格　3,390円

1　シティタワー目黒
2　ロイヤルシーズン池田山
3 グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス
4 ディアナコート目黒
5　シティハウス目黒ザ・グランド
6　シティハウス中目黒レジデンス
7　シティハウス中目黒テラス
8　（仮称）目黒三丁目計画
9　シティハウス目黒ザ・ツイン
10 グランドヒルズ目黒一丁目

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

上の住戸、私の提携しているいつものセトルさんが専任で預かっています。
「榊さんに案内して欲しい」と言うことなら、
私が現地をご案内することも可能です。
どうぞ、ご遠慮なくお申し出ください。

窪町小通学区のクレアホーム

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2018/4/4 0:05 Comments (0)

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