なぜ金利が不動産価格に影響するのか？

私のところには様々なメディアの方が取材に見えます。
当たり前ですがマンションや不動産の市場動向や
「この先どうなるのか」ということがテーマです。
私が昨年「大暴落」なんて本を出したものだから
「いつ下がるのか」「どのくらい下がるのか」みたいな
質問が多いですね。飽きずにお答えしていますが。

そんな中でいつも言うことのひとつがこれです。
「金利が上がれば不動産価格は確実に下がりますよ」
ところが、金利が上がるとなぜ不動産価格が下がるのか、
説明してもピンと来ない人が多いみたいですね。

メディアの記者さんというのは、推定でほぼ私立文系。
大学受験で数学の試験がなかった方たちが大半です。
金利の話は難しくはないのですが、数字の動きを
３つか４つ追いかける脳内作業が必要です。
経済がご専門でない記者さんにとって、
これはわりあい困難な作業のようにお見受けします。

いつもの通り、すごーくカンタンに説明します。
まず、エンドさんの身近な問題であるマンション購入。
マンションを探す方は最初に予算をお決めになります。
何億円も現金を用意できる人にとって金利は関係なし。
しかし、住宅ローンを組む方にとっては大ありです。

住宅ローンを使う方が購入予算を決める場合の基準は、
「自分の収入に見合った返済額でいくらまで買えるか」。
例えば「35年の間、毎月15万円なら払える(見込み)」という人は、
0.6%の金利なら5680万円の購入予算となります。

ところが、金利が1%上がって1.6%になるとどうなるか？
購入予算は4820万円まで下がってしまいます。
約15%も購入予算を下げなければいけないワケです。
これって結構な減額ではありませんか。

しかし、無理はできませんからこの方は4820万円までの
マンションを探すことになります。
金利上昇の影響というのは万遍なくいきわたりますから、
日本全国の購入希望者が予算を下げます。
当然、市場には下落圧力がかかりますね。
すぐには無理でも1年か2年後には価格が下がっています。

次は不動産投資です。今は不動産投資ブーム。
個人の投資家さんがアパートや1棟マンションを買います。
ワンルームを買う投資家は雑魚なので考えません。
個人投資家はたいていが銀行融資を引っ張ります。
この調達金利が1.5％なら、利回りが5.5%の
アパートを買っても何とかキャッシュフローが残ります。

もう少し分解して説明しまね。
まず1億円のアパートを全額融資で買う場合。
（今はそういうことがほとんど不可能ですが、仮に）
25年返済、金利1.5%の場合は毎月の返済額約38万円。
1年で456万円を返済することになります。
一方、家賃収入は5.5%だから550万円ですね。
1年で94万円のお金が残ります。これがキャッシュフロー。

ところが、金利が1%あがって2.5%になると・・・
年間の返済額は525万円に増えてしまいます。
ここで94万円のキャッシュフローを残すためには
利回りが6.2%にならなければなりません。
そうするとこの物件を8870万円で買わなければなりません。

そこで投資家は「8800万円やったら買うで」という
買い付けを出すことになります。それ以上では買えませんから。
こういう事態が日本全国で起こると、やはり下落圧力。
時間と共に投資物件の価格が下がっていきます。

次はリートですね。彼らはビルを1棟単位で買います。
彼らの調達金利は0.2％未満なので、彼らは今、
年利3.8%くらいのビルを平気で買っています。
私から見れば、それはもう狂気の沙汰としか思えません。

しかし、リートが0.2％ではなく1.2%でないと
資金が調達できなくなってしまったら・・・
多分5%以上で回る物件しか買えなくなります。
10億円だったものが7億6千万円へと下落圧力。

金利の１％ってすごいでしょ。でも安心してください。
金利が1年で1%も上がるなんてことは稀。
実は昨年、アメリカがこれをやろうとして未達。
それでも0.75%は上げたのではないですか。
今年も多分、0.75%どまりかと推測します。
でも2年1.5%はすごいことだと思います。

さて、日本にもそういう金利高騰がやってくるのか？
今のところ、考えにくいですね。
日本銀行に黒田さんという総裁がいる限りは、
当面はゼロ金利が続くのではないでしょうか。
また、安倍内閣が続く限り黒田君は総裁のはず。

ただね、一寸先は闇ですよ。
安倍内閣がいつまでもつのか確信は持てません。
そいでもって、金利は日銀だけが決めるものではありません。
スルガ銀行なんて、平気でメガの2%高みたいな金利で
かぼちゃの馬車の投資家に融資をしていましたからね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区とその関連1タイトルを最新情報化。
本郷の物件が４つほど完売していましたね。
さすがにブランドエリア。市場の動きが違います。
ただ「本郷」と名乗っているのに本当は湯島の
物件なんかはダメですね。当たり前ですが。

新規参入物件はいずれも小ぶり。
大きな動きが出なくなりまたね。
「ル・サンク小石川後楽園」は結局裁判で負けましたね。
野端先生、おめでとうございます。

文京区総集編
価格　7,980円

シティハウス神楽坂レジデンス
ザ・パークハウス文京本駒込
シェフルール文京茗荷谷
プラハテラス文京音羽
グランリビオ ザ・レジデンス
パークリュクス本駒込Sプレミア
Ｊワザック文京本駒込
オープンレジデンシア文京茗荷谷
オープンレジデンシア千駄木ヒルズ
クレヴィア文京関口
オープンレジデンシア文京六義園
ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ文京小日向ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
シティハウス文京茗荷谷レジデンス
プレシス文京江戸川橋
ディアナコート文京本郷台
プレシス本駒込
ジオ文京千石
グラン レ・ジェイド御茶ノ水
バウス本郷三丁目
ザ・パークハウス 文京千石一丁目
ライオンズ文京茗荷谷
ブランズ文京小石川レジデンス
オープンレジデンシア本郷菊坂
グローリオ コンフォート本駒込
グランドメゾン目白新坂
ザ・サンメゾン文京小石川

小石川・茗荷谷・本郷
価格　2,890円

オープンレジデンシア文京茗荷谷、
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、
ディアナコート文京本郷台、
シティハウス文京茗荷谷レジデンス、
ザ・サンメゾン文京小石川、
オープンレジデンシア本郷菊坂、
シェフルール文京茗荷谷、
ライオンズ文京茗荷谷

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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2018/6/7 0:01 Comments (0)

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