結局は「管理」の問題である　公開講座15

最近、中古マンションご購入の相談をよくお受けしています。
世間全体の流れとして「新築離れ」が始まっているのかもしれません。
それはそれで、よいことだと思います。
新築マンションというのは、全体的に割高です。
マンションデベロッパーの粗利は、およそ4割。
実際には設計料や販売手数料、モデルルーム設置費用や広告費などがかかるので、
まず2割の利益が確保できれば上々といったところ。

カンタンにいえば、自分で土地を買ってマンションを建てるのなら
デベロッパーから買うよりも4割安くできてしまう可能性があるのです。
いつかこのブログで、不動産の評価方法は大きく３つある、
ということを書いた覚えがあります。
その時に紹介したのは「収益還元法」です。
でも、この他の残り２つのうちの１つが「原価法」と呼ばれるもの。
それは、その建物を新たに作ったらいくらかかるか、というのが基本。

すごーく乱暴な言い方をすると、新築マンションというのは
この「原価法」を使えばすべて40%ほどの割高になります。
つまり、デベロッパーがそれだけ利益を乗せているからです。
まあ、贔屓目に見ても2割は割高でしょうね。

なぜそんなことがまかり通っているかというと、
それは「買う人がいる」からに他なりません。
そういうと、新築マンションを買う人はバカみたいでしょ。
実際のところ、誤解を恐れずにいうとそうだと言い切っても過言ではありません。
そういった話は、具著「年収200万円からのマイホーム戦略」で詳しく書きました。

といって、今日はその話を蒸し返すのが本題ではありません。
まず、そういうおバカな新築マンションではなく、
中古マンションを選択する人が増えているのは
私としても「非常に好ましい」現象だと思っています。
そして、中古マンションを選ぶ際に、
結局最後にいきつくところは「管理」だということを
ツラツラ書いてみたいと思ったのです。

おっと、その前に・・・・もっと大切なものもありました。
それはモノとしての評価です。
いいモノを選ぶ、というのはそれ以前の「大前提」です。
サラっと言っておけば、「いいモノ選び」は究極はこの３つ絶対条件。
１　まず場所
２　建物の出来
３　価格
これらについて語りだすと、1項目だけでもブログ更新3回分くらいはあります。
ですので、今日は乱暴ながら省略。
いつも書いていることですが、今ご検討の中古物件について
少しでも不安を感じたなら、迷わず専門家に調査を依頼すべきです。
私の推薦は、

ベストサポートの大友さん

この人の判断で、まず間違いはないでしょう。
まあ、その話も今まで散々したので・・・・

話を「管理」に戻しましょう。
他の３つの条件がすべて整っていても「管理」がダメなら、
その中古マンションは「買ってはダメ」になります。
では「管理」がダメとはどういう状態でしょうか？
これもまあ、一概にはいえません。
ダメの種類は、それこそ数えきれないくらいあります。
典型的なことだけでもここに上げておきましょう。

●管理費や修繕積立金の滞納者が多くいる
●同じく、それらの資金に不足が生じている
●管理組合が機能していない
●管理会社が怠慢、悪質である

とっても乱暴ですが、大まかに４つあげると以上のような状態。
では、これから中古マンションをご購入になる方が
管理の良し悪しを見分けるにはどうしたらよいのか？
これもまあ・・・いろいろあって一概には言えません。
でも、あえて２つだけ言いましょう。

●ご自身の五感を信じる
●管理組合の総会議事録をチェック

ひとつめは実にカンタン。誰でもできます。
人間も地球に生きる動物の一種です。
動物的本能というか、カンがあるはずです。
「このマンション、なんかイヤな感じ」
だと思ったら、まずやめておくことです。
特に、女性や子供は既成概念に捉われずに
「イヤな感じ」に気づく確率が高いものです。
ただ、これはもう理屈ではありません。みなさんの感覚です。
そう思って1物件くらい諦めても、
今の時代は他に選択肢がいろいろあるはずですから。

2番目はいたって理に適っています。
というのは、そのマンションの問題は「議事録」に集約されています。
管理費や修繕積立金が足りないのも、滞納者で困っているのも、
管理会社が怠慢なことも、管理組合が機能していないのも・・・
そのマンションの「通信簿」みたいなものが「総会議事録」。
といっても、5段階評価みたいにスっと分かるものではないのでご注意を。
じっくり読み込めば、自然にそのマンションの実態が浮かび上がるのです。

で、この総会議事録はどうやったら読めるのか・
これも実にカンタンで、仲介業者に依頼すればよいだけです。
でもね・・・このブログで何度も書いているように、
あの業界というのは玉石混淆で、いろいろな人がいます。
というか、石ころの中にポチ、ポチと玉が混じっている感じ。
「総会議事録を見せてください」といっても、嫌がるか
「それは出来ません」なんてことを平気でいう輩がウジャウジャいます。
３％も手数料を取るのですから、それくらいはシャカシャカやって当然ですけど。

もし仲介業者が嫌がるか、拒否れば、躊躇なくその業者は切りましょう。
そういう不逞業者に仲介を任せれば、
どんなトラブルが起こるのか知れたものではありませんから。

そして、取り寄せた議事録は数日預かるなり、コピーを取るなりして
じっくりと「分析」してください。
これは別に難しいことではありません。
何回か読めば、自然に「問題点」に気づくはずです。
疑問が起これば、仲介業者を通して管理組合に問い合わせるべきです。

マンションというのは「集合住宅」とか「共同住宅」と呼ばれます。
法律用語を使えば「共有住宅」あるいは「区分所有住宅」でしょうか。
つまり一筆の土地と建物を多くの人々と
民法上でいうところの「共有」をしているワケです。
自分の自由になるのは、「専有部分」という住戸内だけ。
サッシの窓枠や玄関のドアまでが「共有部分」であって、
各自の意思で自由に変えられないことまで気づいている人は少数です。

もちろん、共用廊下や敷地はすべて共有。
バルコニーだって「共有部分」を「専用使用」しているだけなのです。
そして、ほぼマンション全部といっていくらいのその共用部分について
責任を負っているのが管理組合であり、
その仕事を請け負っているのが管理会社。
管理がうまくいっていないマンションは、どんどん汚く朽ちていきます。
すなわち、資産価値が次第に落ちていくのです。

だから、マンションの価値というのは結局、
「管理」の良し悪しで大きく変わります。
そして管理自体も会社や組織の運営と同じで人次第。
人材に恵まれた管理組合は幸いです。
そうでないと・・・かなり悲惨なことになります。
しかし、こればかりは一人一人面接して確かめるワケにもいきません。
だからこそ、総会議事録を熟読する必要があるのです。

そして、この総会議事録の熟読と分析に自信のない方は、
やはりベストサポートの大友さんに依頼をすべきでしょうね。
彼なら、アレもコレもすべてまとめて面倒を見てくれます。
もちろん、多少の費用は掛かりますが、
失敗することを考えれば安いものでしょう。

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２
www.best-sup.com/

2011/5/18 15:29 Comments (0)

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