マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26

マンションというのは専有部分と共有部分から出来ています。
ややこしい話をしますと共有部分と共用部分はほぼ重なりますが、
そうでないところもあります。
共用部分というのはエントランスとか集会室、ゲストルームと言った
「充実の共用施設」などと広告で謳われるところ。
フィットネスやキッズルーム、ライブラリーも当然共用部分。
でも、共有部分でありながら共用部分でないところもあります。
例えば住戸のバルコニーとか玄関のポーチ。
そういったところは、附属する住戸の住民しか使えません。
用語で言えば専用使用部分と言っています。

さて、では区分所有者の純然たる所有になるところはどこまでなのか？
例えば、玄関ドアのデザインが気に入らないからといって
勝手に取り換えることができるのかというと、NO。
あれは共有部分に属します。
したがって、地震などでドア枠が歪んだ場合は、
その住戸の区分所有者ではなく、管理組合の費用で修繕すべきです。
但し、鍵のところは専有部分。ドアの内側も専有部分。

外部と接する窓枠も同じ。共有部分とされています。
では、フローリングの床はどうなのか？
これは専有部分です。気に入らないなら取り換えることができます。
二重床の場合はフローリングの下に配管があったりしますが、
そこまでは専有部分とされています。
だから、リフォームで間取りを変更することも可能。
ただし、リフォームする場合は管理組合への届け出や承認が必要、
と管理規約で定められている場合が多いですね。

ぶっちゃけた話、専有部分なのは基本的に「コンクリートの内側」です。
ただ、外壁なら内側の断熱材までは共有部分とされます。
実はそのあたり、法律による明文規定はありません。
国土交通省の定めた標準的な管理規約でそうなっているだけ。
管理規約というものは基本的に核管理組合で自由に決められます。
床下、天井、壁の配管を共有部分とするやり方もあります。
そうすると、「マンション全体で配管取替え」ということも可能です。

すごく昔のマンションは、躯体壁の中に配管が埋め込まれていたりします。
すると、配管を取り換える工事がとても大変。
コンクリートを壊さなければいけませんから。
そうすると躯体強度にも影響しますよね。
だから、露出配管に変えたりすることもあるようです。

今のマンションは、おおよそそういったことを想定して作られています。
したがって、メンテナンスもやりやすいはず。
ところが30年40年も前の建物だと、図面さえないことがほとんど。
それはそれは困ったことになります。
もし、施工したのが大手のゼネコンだったら保管されていることもあります。
出してくれるかどうかは、その会社の対応次第ですが。
ただ、多くの場合は合併や倒産などで散逸してしまっています。

少し図面の話をしましょう。
マンションには「設計図書」というのがあります。
簡単に言うと設計図の束です。
例えば、販売中の新築マンションについては、
必ずこれを閲覧に供さなければなりません。
モデルルームに行くと、置いてあるのを見たことがあると思います。
まあ、建築関係者でなければ読み込むことは難しいでしょうが。

そして、この設計図書は管理組合でも保管することになっています。
実際は、管理会社が預かっている場合が多いようですね。
しかし、マンションにとってはとても大事なものです。
大手デベが分譲したあるマンションでは、これを紛失しました。
というか、何者かによって故意に持ち出された感じですね。
そのマンションでは入居後、施工精度のトラブルが頻出。
入居者のひとりである一級建築士が設計図書と見比べながら
隅々をチェックしたところ、かなり杜撰な施工が発覚。
また、デベ系列の管理会社の対応が著しく粗雑。
そんなトラブルの真っ最中に、こつ然と設計図書がなくなったのです。

まあそんなことが無いように、集会室に鍵のかかる
ロッカーなどを置いてしっかり保管すべきですね。
あるいは、理事長の住戸で保管するとか。
管理会社に預けるのはちょっと避けた方がいいかもしれません。
それも、デベ子会社の管理会社は特に油断なりません（笑）。
親会社に不利なことはなるべく避けようとします。
だいたい、幹部社員はみな親会社からの天下りですから。

以上、久しぶりの公開講座26
「マンションのどこまでが我が家なのか？」
　　　　　　　+
「設計図書は大切に保管しましょう」
でした。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/6/19 16:57 Comments (0)

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