1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは

去年の今頃、私は連載していた日経マネーの
コラムを書くのに四苦八苦していました。
普通の記事ならなんということはないのですが、
リートをやってみようと思い、詳しく調べていたのです。
月刊誌のコラムですから、月に1本。
これを3回続けて「特集」的にリートを取り上げました。

結果的に、私のコラムが出たころに「注目銘柄」を購入された方は
その後ググーンとした値上がりに喜ばれたことでしょう。
丁度、日銀が株やリートを買い上げる政策を発表したのも
随分なフォローになったように記憶しています。
そして、あの3.11の大震災・・・・
ドドーンと下げた後、ちょっと戻したけれど低迷。
今もズルズルと下がり続けています。

もっとも、リート自体は短期の値上がり益を
狙うにふさわしい投資対象ではありません。
中期的な利殖を目的にすると、ちょうどいい投資商品でしょう。
中身も、一時期に比べたらだいぶマシになりましたが、
母体企業のご都合主義の対象になっている部分がないとはいえません。
ただ、生半可な「不動産投資」をやるくらいなら、
リートを買っておいた方がリスクは少ないと思います。

ということで、今日は久々に不動産投資のお話をしましょう。
のっけからで恐縮ですが、
これからの時代、不動産投資はかなり厳しいです。
というか、下手に手を出さない方がいいでしょうね。
10人やれば9人は失敗すると思います。
その理由は、「マンションは買わない方がいい」のと同じ。
これから、住宅はどんどん余っていきます。
そんな時代に、賃料収入をアテにした投資をするというのは
危険極まりないことだと思います。

ただ、そういうことを分かっていない方が多いですね。
現状、首都圏の空家率というのは11%くらいです。
つまり、およそ9割の住戸は埋まっているのです。
だから、現時点の大家さんは賃料収入で潤っているはず。
でも、これから5年10年先はかなり悲観的。
前回の、30年先は空室が36%になるというブログ記事の通り。

アパートやマンションを買って「大家」さんになるということは
少なくとも10年位の長期的な視野を持つべきです。
そうすると、そこには危険がいっぱい。
だから、表面利回りが5%や6%の物件には手を出してはいけません。
典型的なのは、ワンルームマンションですね。
ハイリスクでありながら、ローリターンな投資対象です。

もし、それでもあえて不動産投資をなさりたいのなら、
やるべきことは投資対象の厳選です。
ネットの利回りが最低でも10%以上のものを選ぶしかありません。
表面利回りなら15%から20%になります。
「そんな物件、あるわけないだろう」
という声が聞こえてきそうですね。
その通りだけど・・・実はそうでもないのです。
業者間ではそういう物件も結構取引されています。
20%以上に回りそうな物件もちょくちょくあります。
でも、そんな物件を一般の方が買えるチャンスは、
ほとんどないと言っていいでしょう。

一般の方の目に触れるような「流通物件」は、
すでに業者がパスしたものばかりです。
ヤフー不動産の「中古マンション」には、
めったにおいしい「デモノ」がないのと同じ理屈です。
では、一般の方にとってチャンスはゼロかというと、
実は非常に間口は狭いながら、方法はあります。
要は、中古住宅を上手に買うノウハウと同じ。
詳しくは「中古マンション値引き交渉術」か
拙著「年収200万円からのマイホーム戦略」に書いています。
カンタンに言ってしまうと、いい業者さんを味方につけるのです。
もう・・・それこそ「業者さん次第」といっていいでしょう。
そういった業者を見つけたら、やることはひとつ。
「私はいいものがあればいつでも買います」
という意思表示と、買えるという経済的理由
（現金をもっているか、ローンが通る）を提示しておけばOK。
不動産投資の場合は、即座に動かせる現金が
3億円ほどあるということはなし。
もっとも、現金よりも低利融資を受けた方がよいと思いますが。
あとは、焦らずにじっと待つ。

多くの方が誤解をしているのは
「探せばいい物件が必ず見つかる」と思い込んでいる所。
とある投資学校では「物件の探し方」をあれこれ教えて、
非常に高額な授業料を取っていたりします。
あんなの・・・アホみたいなもの。
素人さんがどれだけ努力しても、できることは限られています。

最近、年収700万円の方が1億4000万円の物件を
ほぼ100%の銀行融資で購入した話を聞きました。
25年のローンを組んで、毎月の返済額をキッチリ払った後で
まだ50万円程度が手元に残るのです。
こんな芸当が可能になっているのは、
その物件のネット利回りが13%以上もあったから。
たとえ、半分の入居率でも月々はマイナスにならないそうです。

ただし・・・こんな物件はめったにありません。
でも、絶対にないこともないのです。
この年収700万氏は1円も払わずに、実質収入を倍増させています。
魔法みたいですね。
でも、1億4000万円のローンを背負っているのも事実。
経済情勢がガラっと変わって、返済できなくなれば
自己破産へまっしぐらでしょうね。
でも、今の経済情勢があと25年続けば、完全に勝ち組。
こういう投資は、投資というよりも
長期的なギャンブルに近いかもしれません。

以上、久々に　公開講座「マンションって何だろう」20
投資マンションを買うとしたら でした。

2011/9/14 20:24 Comments (0)

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