管理組合の「主」には要注意

人間というものは、基本的に弱いものである、と考えるべきです。
困難なことにチャレンジするよりも、簡単な方を選びたがる。
何とかラクをしてたくさんのお金を得たいと思う。
仕事をさぼって、好きなことをしていたいと考える。
他人に自分を認めてもらってチヤホヤされたいと望んでいる。
会社の経費や得意先の接待で飲み食いすることが大好き。
部下や後輩をアゴで使って「偉くなった」自分を感じたい。
業者にエラぶってみて、自分の権限を見せつけてみたい。
他人の知らないことを知っていると自慢をしてみたい。

まあ、以上のようなことをチマチマやっているうちは大したことなし。
その辺のどこにでもいるただの「ケチな奴」程度です。
というか、世の中の多数派ではないでしょうか。
しかし、ある一線を越えてしまうと「犯罪」になってしまいます。
分かりやすい例でいえば、今回の司法試験問題漏えい事件ですか。

あの大先生は単純に女子学生にいい顔したくて、あるいは
下心を成就させるために自らの権限を悪用したわけですね。
まあ、どこの社会にもある構図です。
たまさか司法試験という超難しい資格だったのでニュースになりました。
しかし、あの先生はどういう法律で裁かれるのでしょうね？
公務員の守秘義務違反ですか？　それとも背任罪？
多分、刑務所に行くことはないでしょう。
でも、これで多分学者生命は絶たれるでしょうね。

人間というものは弱いものです。
その弱さは、エラくなった時に表れやすくなります。
基本、弱いのでエラくない時はひたすらおとなしくしています。
自分よりもエラい人間に睨まれて、つぶされたくないからです。
でも、少しエラくなると「権力」の味を知ります。
誰かが自分にへつらって来たり、気を使っているのが分かると
「自分もエラくなったのだ」と自覚するわけです。

そこでエラそうにしてしまう人間は、その段階がその人の器。
課長でエバる人間は課長の器。部長でエラぶれば部長どまり。
上に昇っていく人間は、自分のことを冷静に見ることができます。
あるいは、ちょっとした権力程度では満足をしません。
大いなる野心を持って、上を見ているのです。
しかし、サラリーマン社会の競争は基本的に熾烈。
ポジションを上げるには実力はもちろん、運も必要です。

ところが、世の中の組織の中には大した努力もなしにトップに
上り詰めることができることができるものもあります。
その上、巨大な権力を振るうことができたりもします。
それはどんな組織かというと、他ならぬマンションの管理組合。

管理組合の理事は当番制で回ってきます。
つまり、マンションを購入して区分所有者になれば、
誰でも理事になることができるのです。
「理事なんてめんどくさくていやだ」と、誰もが思います。
それはその通りです。面倒くさいものです。

しかし、マンションの管理組合には巨大な権限があります。
それは「管理費や修繕積立金を使う」という権限です。
例えば300戸のマンションの場合、全区分所有者から
徴収される管理費や修繕積立金、駐車場代の総額は
年間で約1億円になるはずです。
このお金をどうやって使うのかは、基本的に理事会が決めます。

ただ、おとなしくしていればほとんど管理会社に持っていかれます。
ほとんどの管理組合の場合、おとなしく管理会社にカモられています。
しかし、この年間約1億円という権限の巨大さに気づいた
悪意の区分所有者がいたとすればどうでしょう？

何も管理会社にカモられっぱなしになることはないのです。
管理会社を変更するのは、総会の普通決議で可能です。
総会で議案が否決されることはほとんどありません。
なぜなら、多くの区分所有者は議長一任の委任状を出し、
自らは欠席してしまうからです。
総会の議長は、すなわち理事長です。

つまり、管理会社の変更という重大議案でも
議長=理事長の意志によって決定できるのです。
言ってみれば、1億円を渡す先を理事長が決められます。
もちろん、他の理事もいます。理事会で賛成を得られない
議案を総会に提出することは不可能です。
でも、他の理事の過半数を籠絡してしまえばどうでしょう？

例えば、「管理会社をA社からB社に変更する。管理業務は
A社のものと同水準。しかし年間委託費は6千万円から5千万円に
約1千万円分軽減される」。
こういう議案なら、誰も反対できませんね。
でもそこには裏があって、賛成派の理事長には3百万円、
理事5名には各百万円ずつB社からリベートが渡っている・・・

まあ、こんなことは日常茶飯事です。
それでもB社は管理業務が欲しいのか、というのなら答えはYES。
A社はそのマンションの売主子会社であり、
元の管理費設定がボッタクリであればこの程度の
予算減額でもB社は十分利益を出せる構造なのです。
言ってみれば、売主子会社が管理業務を受託している
管理組合はほぼ100%ボッタクられている状態です。

悪意の理事長が懐を肥やすには、別に管理会社を変えなくてもOK。
理事長がA社に対して「管理会社を変更するぞ！」と脅して
リベートを要求したり、過剰な接待を求めることなんて
300戸規模以上のマンションなら何割かで行われているはず。

そういう理事長や理事会の有力者は、管理会社変更の話題が出ると
「管理会社の変更ありきの議論はダメ」とか
「管理会社を変えると業務の継続性が損なわれて混乱する」
などともっともらしいことを言います。
そういうことを言っている理事長や理事会常連メンバーは、
かなりの割合で現管理会社と癒着しているはずです。

管理組合の理事長は、巨大な権力者です。
その権力の味を知ってしまった小悪人は、いろいろと策を弄します。
まず、理事の選任方法を立候補制にします。
すると、自分が何年でも続けて理事や理事長になれます。
そもそも、普通の管理規約には「立候補制」は明記されていません。
なぜなら、管理会社が嫌うからです。

管理会社側は、理事会が素人集団であってもらうのが理想。
その方が、自分たちの思うがままに操れ、カモれますから。
ところが、小悪党の理事長に居座られると、いろいろやりにくいもの。
それでも管理会社を変えられるよりマシなので、接待に励みます。

小悪党理事長が次にやることは、理事報酬の設定です。
本来は無報酬ボランティアの理事に報酬を払うように設定します。
さらに「コミュニティ費用」を予算化します。
何のことはなく、自分たち理事の飲み会費用を組合負担にするのです。

私が垣間見たある悪徳理事長は、自分の住戸のアルコーブを
「セキュリティのため」と称して門扉をつけさせていました。
また、「駐車場の身障者割引」制度を導入。
自ら身障者手帳を示して割引の恩恵を受けていました。
まあ、理事長はその気になればやりたい放題です。

300戸の理事長ともなれば、管理会社がホイホイ言ってくれます。
なぜなら、年間1億円の売り上げをくれる優良顧客ですから。
管理員も当然下僕のようにかしずいてくれます。
実質的な雇用主みたいなものですから。
平の理事も上目遣いに見ます。逆らわなければ
ひょっとして前述の「100万円」みたいなおこぼれに与れます。

過去に不自然な管理会社変更があったり、
あるいは管理サービスが良くないのにずっと同じ管理会社で、
理事会が変更にグズグズしている場合は怪しいですよ。
特に、何年も理事会を支配している人物がいる場合は、
かなりの率で「甘い汁」を吸われています。
「甘い汁」とはつまり、各区分所有者が払っている
管理費や修繕積立金、駐車場代などの費用です。

人間とは弱いものです。
「エラそうにできる地位」を一度得てしまうと、手放せません。
一度味わったおいしい汁をずっと吸い続けようとします。
理事会に怪しい人物が巣食っていないか確認しましょう。
特に100戸以上のマンションの場合は、執行予算も多い分
「甘い汁」を吸われやすい構造になっています。
「あの人は組合が好きでやっている」なんて、
思っていると危ないかもしれません。
あんな面倒くさいことは、「好き」だけではできませんよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回、新作の「板橋区総集編」をリリースします。
板橋区は北区と並んで「近いのに高くない」エリア。
駅徒歩10分未満なのに坪単価100万円台の
「買ってもいい」マンションがいくつかありました。
「住むため」にお探しの方は是非ご活用を。

板橋区総集編
価格　5,690円

取り上げた物件は以下の通り
パークホームズ板橋蓮根
スカイティアラ
プラウドシティ加賀学園通り
Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence
シティテラス加賀
ファインレジデンス成増　ザ・テラス
ブランシエラ板橋西台
イニシア板橋浮間公園
プラウド板橋志村三丁目
ザ・パークハウス 志村坂上
リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ
イニシア板橋大山
ヴィークコート赤塚新町ステーションマーク
ルフォン常盤台 ザ・レジデンス
エクセレントシティ板橋大門
アデニウム志村ブルームフォート

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2015/9/11 5:47 Comments (13)

13 Comments

　50戸の物件でのこと、長期間同一5人の理事+１名出席するのみの管理組合総会で、長期間任せぱなしでは申し訳ないから理事に立候補しましたが、正副理事長から反対されました。事前に同席する１０９が私の立候補を予測し、根回しをして妨害した、というのも、正副はあなたは理事にふさわしくないという理由。
　理事推薦としての次回理事候補名簿には、入居したばかりの住民と、欠席している住民が承認となりました。

　さて、普通は理事長と言えども2年か3年の任期があり、就任前の財務情報などおぼろげに引き継ぐだけ。管理会社が分譲系列だと特に規約や理事人選などのお膳立てによってスタートしている。この初回総会で決議される管理費等の経費積算書には、後々不足等による上乗せ、増額は困難なので、余裕をもった経費見積もりが提出される。
　入居後に実際の経費に沿って、余剰的見積もり経費は削減されていくべきだが、一旦初回総会で承認を受けた管理経費は管理会社利益に直結するため、初回総会で候補に立てた理事を動員してあの手この手、ときに組合の分裂、紛争を煽り、理事長か、悪質入居者などの敵対者を吹聴する。以降は組合の政治は官僚（管理会社）の手のひらで踊らされるのみだ。
　管理組合方式は絵に描いた餅、理事長職についても責任を負えるほどの状況には無いと思う。高い経費だと思っても理事長が無休で汗水流して管理会社に経費削減を交渉しようものなら、その後管理会社から疎まれ、住民の感謝もなく、管理会社の流した情報により理事業が攻撃される羽目に。ならば、管理会社にひれ伏し、その恩恵を施してもらうのが現実的な理事の考えだ。

2019/03/04 10:33 | by 畠山かおり

匿名希望さん、こんにちは。

あのマンションかもしれませんね。
ご健闘をお祈りします。
弁護士や管理コンサルの支援をご要望の場合は
「お問い合わせ」からお知らせください。

榊淳司

2018/07/27 15:35 | by Sakaki Atsushi

20年続く理事長を辞任させるため、草の根運動をしています。
身辺を弁護士、地元名士で固めています。（管理費で）
理事長がマンション敷地の一部を売りたがっているという噂もあります。
古いですが、建蔽率に余裕のある都心駅前立地です。
この記事を読んで奮起しました。

2018/07/27 07:39 | by 匿名希望

ポタアンクル様

私のブログをプリントして配布されたのですか。
厳密に言うと、それは著作権法違反です。
刑事罰の対象となりますね。

その理事長、いかにもツッコミどころ満載。
たたけばホコリが出そうなことやっていますね。
本格的に戦うのなら、弁護士もコンサルも紹介しますよ。
まあ、お勧めはしませんが(笑)。

また、いろいろ教えてください。
これからマンションの管理問題は
社会的に大きな関心事となります。

ごきげんよう　榊淳司

2017/09/12 22:05 | by Sakaki Atsushi

榊淳司様
今日は雨で私の唯一の健康維持趣味のポタ（自転車散歩）が出来ないなかで、またしても理事長は取り繕いで、広報誌で先の総会議決案件の中止のいい訳を大々的に書いています。
おっと待った・・だって私広報担当理事ですよ・・・広報理事を差し置いては無いですよね・・・
理事長、辞めちゃうのですか。っておしゃっておりますが、こんなに良く働いてくれる理事長を辞めさすなんてもったいなくて出来ません。ただ行いを改めて戴きたいだけです。
さて、まだドラマは続いています。その理事長の言い訳文章をご紹介します。
まず前提ですが、三分の一のコストパフォーマンスの見積が有ることは全理事監事や管理会社及び一部の組合員へは周知されております。それでは開幕です。
「野外照明灯について本件は長期修繕計画にのっとり、本年度の総会においてもＬＥＤへの変更を含みつつ「第５議案」として「￥2､646､000.-」と共に承認されていた案件でありますが、現況を視察後に検討をおこなった結果「現状の照明設備で、特に不都合は感じられない」との結論に至りました。また、オートバイ置き場に設置されている照明灯のみが長期間故障しており放置された状態でありますが、夜間の利用において大きな支障は感じられないこと、および上記の照明灯を修理するには、同地点への高所作業車等の搬入が不可能であり、単独で修理をおこなうには高額の出費が予想されること等があげられました。」です。」
ますますと自らの「あほ」さをさらしてるに気づかない。
過去も「議事録の改竄」の時も、この「榊淳司管理組合の「主」には要注意」のプリントも、自らから皆に配っちゃいましたから、泥沼いやドツボにはまってます。
さてさて、この広報誌発刊されるのかな・・・私の広報理事としての立場もあるし、恥ずかしいし、ここまでしちゃうと理事長辞めなければならなくなりますので、なんとしても阻止しようと思っております。
「寛容と忍耐」。賢者には愚者を許容する心の広さが求められます。知のノブレスオブリージュとでも言いましょうか。
そして、愚者は決して賢者の思いを理解できません。人類の歴史はそうやって続いて行くのでしょう。
の先のコメントが身に沁みます。
まだまだ続く・・・

2017/09/12 14:31 | by ポタアンクル

ポタアンクル様

理事長、辞めちゃうのですか。
赤っ恥を掻いたようですから、当然でしょうけど。
しかし・・・人間の業ですね。
醜い面が出ると見ていられないほど醜くなります。
それにしても、マンションは難しいですね。
区分所有法は元が性善説ですからね。
悪い奴らが跋扈するとどうしようもない。

また、いろいろ教えてください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/09/10 10:38 | by Sakaki Atsushi

猿芝居の理事会続編です。
まさにお芝居だから台本についてちょっと理事長へ文句というか進言をしました。それをお見せします。
〇〇理事長へ
昨日はどうもとても面白い 示し合わせたお芝居を見せて、いや参加させていただき有難う御座います。見え見えでした。
とても楽しかったです。何せ台本を事前に頂けてなかったので、場面場面ですべてアドリブでしたから、久しぶりの緊張感で全身の血液は周り相当に若返りました。
この台本とそれぞれのセリフは、ちょっと練習不足気味でリアルさが欠けており残念、大根役者だから仕方がない・・・その台本ですが、どうも以前理事長へ示しました私の台本そっくりで、盗作って思っちゃいました。
それまでのの理事長の台本は怒って誹謗中傷ばかりだったから、私だけでなく皆さんことごとくお気の毒でした。前日までカリカリに激怒していたのに突然台本変更、何があったのかとても興味あります。
さて、台本の中身に無理があり、また演技下手を補う意味で個々に指摘をします。
〇〇工事の未実施へのストーリー、驚いちゃいました。折角に三分の一へのコストパフォーマンスで最適なプランが有り実施したらば、次回の総会では組合員は大喜びで、理事長も皆さんから大喝采をされる栄誉だったので惜しかった。前年度じっくりと準備して総会議案提出、それも金額発注先管理会社〇〇で決めての可決案件を、見境なく「臭いものへの蓋」は本末転倒（重要な事とどうでも良い事を取り違えてしまう事。）。次期総会が心配です。
次に〇〇工事でのお芝居では、理事長からの諸々の発言にも、その中身は私が〇〇理事へメールした内容にすべてそっくりで、またも私の台本盗作って思っちゃいました。
でも今回から理事長独裁は減り、ことごとく理事会尊重の姿勢、そして各理事活用協調協力姿勢。これも以前の私の台本でしたから喜んでいます。ただ予習事前準備や議題優先順位での整理の台本が未実施なので是非に次回からお願いいします。盗作なんて言いません。
お芝居の話からは外れますが、どうも理事長は、私が理事長を退任させようとしてると思い込んでいますが、こんなに多忙で責任多い役目を自ら引き受けてくれえてるのだから皆と共に感謝しています。管理人と共にいなくてはならない存在です。この二人がいなくなったらば管理不能必至です。だから人生の先輩として諸々修正を望んでいますだけで、これまでも協力申し出でと改善希望のみで非難はしてこなかったです。辞められたらばアウト。なぜかは言わずもがな。それと管理人の存在も大事をです。ほぼすべての管理組合の重要な情報は彼の頭の中にあり、彼無しには理事長だって何も出来ない。諸々問題点が有るも目をつむっております。それは「痛し痒し」なのです。
今後この問題を真剣に直ぐに検討して作り上げないと「禍根を残す」ことになります。よろしくお願いいたします。
それと、老老マンションは老々介護も・・・
私は「高みの見物」させていただきます。
そうそう・・・この理事会には管理会社の営業マンが出席していて、その場で受注や見積依頼を受けています。緊急動議で「利益相反」と言い退出を要求したのですが、驚くなかれ理事長が許可したで、そのまま居座って受注をし続けています。
まだまだ唯一簡単になれる理事長のリアルなお話がいっぱいあります。こうご期待・・・

2017/09/10 00:16 | by ポタアンクル

ポタアンクルさん、こんにちは。

270戸とは大きいですね。
それはもう、完全に利権化していますね。
築50年とはスゴイ。

しかし、ほっておくとその連中が私物化しますからね。
めんどうくさいでしょうが、理事長になられればいかがですか。
腕っこきのコンサルタントを紹介しますよ。
多分、その理事長と管理会社はズブズブでしょうから、
バサッと切っておいた方が後あとのためかと存じます。

しかし・・・大変ですね。

また、いろいろ教えてください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/09/07 13:43 | by Sakaki Atsushi

榊淳司様
早速のコメントありがとうございます。まあに仰せの通りと思っております。
一寸訂正します。「２７戸有る単棟マンション」と誤記でして実は２７５戸の築５０年の老老マンションです。つま建物も住民も超高齢の後期高齢です。そして一戸の面積も５０へ―べと狭く、ほとんどが夫婦二人か単身です。
昨日理事会が行われましたが、修繕工事総会で予算実施業者決定案件が、私の調査で三分の一で出来ることが判明してしまい、その案を提言した今の理事長らはいきなり理事たちを巻き込んで猿芝居を演じて、中止へと運び理事会で決定したのです。まさに「臭いものへの蓋」現象をリアルにそれも芝居ですからおもしっろかったです。
続きはまた・・・こうご期待
ポタアンクル

2017/09/07 10:03 | by ポタアンクル

ポタアンクルさん、こんにちは。

ご苦労をされているようですね。
27戸というのは、なんとも面倒くさいスケールです。
小学校のクラスで揉め事が起こった感じでしょうか。
それも半永久的にクラス替えがないわけですから深刻です。
こういう場合、際立った解決策はありません。
中心人物が引越しか入院かお亡くなりになるかしか、
根本的な問題解決には至りませんからね。

このブログ記事は、そういう面々には刺激的過ぎだと思いました。
私のブログではよくあることですが、
ぐざっと痛いところをえぐられた側は、
たいていがまず「文章がなっていない」「幼稚だ」と言ってきます(笑)。
そう言われるときは、相手が受けた打撃が大きい場合ですね。
まあ、私は特定の人物を想定していないわけで、
衝撃を受けた私の知らない誰かが勝手に騒ぎ出すパターン。
今回もその一例となりました。

書かれているように、ニコニコ笑っているのが一番です。
あとは「寛容と忍耐」。
賢者には愚者を許容する心の広さが求められます。
知のノブレスオブリージュとでも言いましょうか。
そして、愚者は決して賢者の思いを理解できません。
人類の歴史はそうやって続いて行くのでしょう。

また、コメントをお待ちしています。

ごきげんよう　榊淳司

2017/09/06 13:27 | by Sakaki Atsushi

　榊淳司氏管理組合の「主」には要注意のブログへようやくたどり着きました。私はネットサーフィンが結構得意で自分のテーマを深める意味で行っております。
　私は今２７戸有る単棟マンションの理事をしています。理事長はまさにこの内容の通りの浅はかな人でとても苦労をしております。理事会４回目だが運営下手で一向に議事が停滞で困窮していま。
　ちょっとこの文章のコピーを皮肉っぽく冗談で管理人へ見せたら、理事長へ渡ってしまい理事長はカンカンに激怒して、止せばいいのに理事たちへ私が書いたと勘違いして抗議文を配布しちゃいましたから、余計に理事会は大揉めで毎回理事会は誹謗中傷会になりました。（私は落ち着き払ってただ聞いているだけ）誹謗はこの文章そのものを読みにくく酷い文章だと批判しています。申し訳ありません。まさに書いてる通りの大馬鹿さんを自ら演じてしまい収拾がつきません。
　重ねて怒りのブログも拝見しましたが、この理事長は直ぐに怒るのです。仰せの通り怒るからは良いことへはならないいい例です。私・・・もういい歳だし怒ったことで損をしてこともあり、今は毎日ニコニコして、相手の怒るさまを観て楽しんでいます。このような人へは挑発をするとますます激高して悪態を増長して収まりがつかなくなります。
このブログはなかなか面白いですね。今後も楽しみに読ませていただきます。

2017/09/05 17:36 | by ポタアンクル

まろたんさん、おはようございます。

私は、いくらなんでも消費税を10%にするほど
安倍君はバカじゃあなかろうと思っています。
ボンボンながら、そういった処世のこずるさはあるかと。
学歴コンプレックスと生来の気真面目さで
財務官僚に騙された野田君とは違うはず・・・

来年夏は衆参同時で「消費税当面先送り」が公約。
そうすれば自民が何とか勝てます。
去年の2番煎じですが、勝てればそれでＯＫでしょう。
財務省は先手を打って公明と組んで「還付」。
ホント、バカの極み。世間知らずの財務官僚。

これから1年弱、水面下の安倍対財務省の戦いが始まります。
株安や都心バブル崩壊、中国、北朝鮮が
どう影響するかも読み切れませんね。
アメリカも大統領選挙です。

ではまた。　ごきげんよう　　榊淳司

2015/09/11 09:31 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

マンション管理組合の「私物化」の問題提起は「さもありなん」ですね。
ご指摘の通り、殊に１００戸超の大規模マンションに於いては、
どこでも「大なり小なり」あり得る懸念でしょう。

同じような「構図」として「労働組合」があります。
具体的な詳細は言いませんが「労働貴族」なる「階級」が、
やはり労働組合を「私物化」し「役得」として「不当な利益」を独占しています。
つまり、末端組合員を「利用・搾取」しています。

これらの「構図」の本質は「貧困ビジネス」です。
と言っても「貧困層」から「少しずつ」吸い取るのではなく、
「無知なる大衆」から「少しずつ」吸い取るのです。
つまり「貧困層」が「無知なる大衆」に変わるだけです。

「無知で、依存心の強い」ひとは「カモ」られます。
更に「集団の中にいると、ひとはバカになる」
と言われますから、大衆は「集団でカモ」られますね。(笑)

集団でカモられる事例が「消費税」です。
日本人すべてから「少しずつ」吸い上げる。
なんという見事な「貧困ビジネス」か！(笑)

それはともかく。
今回の財務省案「日本型軽減税率」には「バカ極まれり」ですね。
ここで詳細は触れません。アホくさー。そのレベルですわ。

で、ひとことだけ。
この取り扱いを「誤る」と、自民は泣くことになりますよ。
来年夏の参議院選挙ではね。
消費税を甘く見ては「自滅」ですよ。
アンポ・派遣法などの比ではございません。

安倍晋三・自民党は、財務官僚に義理立てで「討ち死に」するつまりかいな。
私は、参議院選挙では「反自民」で投票します。
その日が待ちどおしいわい。
安倍晋三、「なめてんのかー！」(怒・怒・怒)

と、まあ、血圧がハネ上がったところで。
ごきげんよう。

2015/09/11 08:49 | by まろたん

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