大震災後に暴落するマンションとは？　(17)

およそ5年の小泉政権が終わってから、
安倍、福田、麻生、鳩山、菅と、ほぼ1年毎の総理交代劇。
それもまあ、どれもこれも猿芝居のようなドタバタ。
特に今回のレベルの低さは異様。
同じ党内の前総理が現総理を「ペテン師」呼ばわり・・・
この非常時に何をやっているのでしょう？

まあ、それでも日本は平和です。
津波で3万人ほど亡くなりました。
今でも11万人ほどが避難所生活です。
放射能汚染は日に日に深刻さを増していますが、
まあ何万人も死ぬようなことにはならないでしょう。
ただ、福島第一の30キロ圏には、4－5年人が住めなくなりそうですが。
ともかく、天災に引き続いて人災に見舞われていますが、
今の日本は何とかカンとか「平和」といっていいでしょう。

90年ほど前、関東大震災が起こりました。
あのときの被害は、今回の震災を軽く上回るでしょう。
東京は、ほぼ灰燼に帰しました。
死者は10万人を超えるようです。

もし、あの時と同じクラスの地震がやってきたら・・・・
私は、地震自体ではそれほど大きな被害は出ないと思っています。
阪神のときもそうでしたが、やはり火災が厄介でしょう。
また、古い建物の中には倒壊するものもあるはずです。
ではマンションは・・・・
やや乱暴に言ってしまえば、ほぼ大丈夫でしょう。
「ほぼ」というのは99％くらいのマンション、という意味です。
つまり、100棟にひとつくらいは
住民の命に危険をもたらす程度に損壊する可能性があります。

そして、危険なマンションのほとんどは1982年以前の竣工した物件です。
実は1981年の6月に建築基準法の耐震基準が大幅に改正・施行されました。
それ以降に建築確認を取ったものは、いわゆる「新耐震」といっています。
阪神大震災のとき、新耐震のマンションはほぼほぼ無傷でした。
住めなくなるほど、あるいは補修が不可能なほど損壊したのは
ほぼ全てが旧耐震のマンションであり、それもわずか十数棟。
被害エリアの全マンションからすれば1％未満のはずです。

さて、関東大震災のときも、建物の倒壊による死者よりも、
その後に起こった火災による死者が上回ったと言われています。
今回の東日本大震災の場合は、津波による死者がほとんどです。
そこで、誤解を恐れずに申し上げましょう。
もし、あなたがマンションに住んでいて、
自宅にいるときに大きな地震が来た場合、
建物が崩れることで死ぬ可能性はほとんどありません。
ただ、家具の下敷きになることはありますので、その点にはご注意を。
まず、気をつけるべきは火事を起こさないことです。
ガスを切る、タバコを消す。

でも、あなたが火事を起こさなくても、他の住戸で起こる可能性があります。
特に、上層階に住んでいる方は、
揺れが収まったら一旦外に出るほうがよいでしょう。
マンションの場合、自分よりも下の階で火事が起こったら逃げられません。
もし、地震による火災でなければ消防車やヘリコプターがやってきて
救出される可能性があります。
でも、地震の場合は絶望的です。
ですので、火災が起こらない、と確信できるまでは
マンションの外に出ているほうが安心です。

でもこれがタワーマンションの30階なんかに住んでいると、大変。
まず、エレベーターが止まっています。
30階を降りるだけでも大変です。
そして、いったん降りたら、今度は上がるのは山登りと同じ。
ですから、タワーマンションの高層階に住んでいる方は、
地震の揺れが収まったら、神様に祈ってください。
「どうか、私のマンションでは火災が起きませんように」

さて、何とか揺れが収まり、建物も無事そうな気配となりました。
次にどうすればよいでしょう？
まず、インフラの確認です。
電気、ガス、水道がどうなっているか？
もし、水道が出るようだったら、家中の容器に水を溜めてください。
バスタブも一杯にしてください。
大きな地震だと、最初は水道が使えても、すぐに止まる可能性があります。

電気もガスも水道も止まっているのなら、これは大変です。
でも、せいぜい10階くらいまでの階に住んでいる方は、まだ救いがあります。
給水車がやってきても、容器を持って手で運ぶことができますから。
阪神大震災の場合、電気の復旧までに7日から10日程度を要したといいます。
その間、当然エレベーターは使えません。
電気が止まれば、水道も止まります。
というか、上水道復旧は電気のずっと後になるはずです。
また、エレベーターの場合は、電気が復旧してからも
「安全点検」が済むまでは使えません。
つまり、地震後2週間はエレベーターが使えなくなる可能性があるのです。

そこで、エレベーターが止まったときのために、「籠城」の備えをしましょう。
14日間、マンションから一歩も外に出ずとも生存する準備をするのです。
まず、14日分の食料です。これは、それほど難しくないでしょう。
しかし、肝心なのは「水」です。

一人の人間が一日に必要な水は2リットルといわれています。
3人家族が14日間生きるための水は84リットルです。
ミネラルウォーターの2リットルペットボトルは6本で1箱。
これをざっと14箱ストックしておけば84リットルです。
あれが14箱・・・まだ、何とかなるかもしれませんね。

ただし、これは飲料用。
トイレに流す水も、身体を洗う水も、髭を剃る水も含まれません。
まあ、最も必要なのはトイレに流す水。
今回の新浦安のように、上下水道ともに「使用不可」となれば、
たとえ水があっても流すことは出来ません。
もし流せたとして・・・3人家族なら1日最低20リットルは必要でしょう。
14日分で280リットル。
石油ストーブに入れる灯油用の赤いポリ容器は、
一応18リットル入りですが、実際は20リットル入ります。
アレがざっと14個。
「そんなもの、家の中に置く場所が無いぞ」

はい。それなら給水車が来るたびにポリ容器で運んでください。
2階や3階に住んでいる方は、まだラクですね。
でも、20階に住んでいる方は・・・・

では、ここで究極の解決策をお教えしましょう。
まず、非常用袋を用意します。
ＩＤ、現金、ラジオ、非常食、水、下着、その他大切なもの。
この中に絶対入れておきたいのは、広めのビニールシートです。
地震が起こって・・・電気も水道も止まって、
当分回復しそうにないと思ったら、
それをもって家族で急いでマンションを出ましょう。
そして、あらかじめ調べておいた地域指定の「避難所」に入ります。
避難所の中では、もっともトイレに行きやすそうで、
出入り口から若干離れたところにビニールシートを敷きましょう。
ここで肝心なのは、「早い者勝ち」ということです。
うまくいけば、電気が回復してエレベーターが動くまで、
避難所の中でもっとも快適な場所を確保できます。
まあ、最長14日間のキャンプだと思ってください。

もうお分かりかと思いますが、マンションの高い階に住んでいると、
地震の時には様々なリスクとデメリットを背負います。
さらに、下層階よりも「揺れが激しい」というオマケまで付いています。
であるにもかかわらず、マンションの価格は上へ行けばいくほど高くなります。
多くの日本人が、高いお金を出しても「高いところ」に住みたがるからです。
まあ、これはもう価値観の問題ですからとやかく言いませんが、
高層階に住まわれる方はこのリスクとデメリットをぜひご理解しておいてください。
そして、最後に最大のデメリットを付け加えておきましょう。
もし、「関東大震災リターンズ」がやってきたら、
ここで述べたように上層階の住民は下層階住民に比べれば
数倍の生活困難と苦痛不快を味わうことになります。
その後、彼らの多くは当然のこととして
「こんな高い階にはもう住みたくない」と売却に走ります。
そうなれば、当然市場価格も下落します。
つまり、タワーマンションの上層階というのは、
大きな地震が1回来ると、その価値が半減する可能性さえあるのです。
現に今、ジワジワとタワーマンションの流通物件が増えている気配があります。

以上　公開講座17　特別編でした

レポート更新情報

徹底分析
どうなる、武蔵小杉のマンション市場
2011年6月改訂版
価格　3,960円

エクラスタワー武蔵小杉
ナイスシティアリーナ武蔵小杉エアリーコート
パークホームズ武蔵小杉　今井仲町
クレストフォルム武蔵小杉サウスステージ
パークホームズ多摩川中丸子ウエルコート
シティハウス多摩川テラス
レ・ベント武蔵小杉

2011/6/5 1:16 Comments (1)

1件のコメント

この先生の評価は理解はできますが、東京の重要なことが抜けています。
（1）昭和20年３月１０日の東京大空襲時は何故１０万人以上の人が亡くなったのか。
（2）東日本大震災（3.11）で何故あれほどの被害が出たのか。
（3）都や区のハザートマップを見ていないのではないか。
（4）地質学者、地震学者、気象学者、防災学者等の想定を考慮しているのか。
例えば、あと20～30年で海面が80ｃｍ高くなると言う学説もある。

2014/01/16 13:45 | by kensaku

RSS feed for comments on this post. TrackBack URL


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。