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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報321号 杉並区の３物件 を送信

6月２０日13：53に「榊淳司マンション情報321号 杉並区の３物件」
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2019/6/20 13:55 | メルマガ発信 | Comments (0)

習近平君が三男ブーに会いに行く理由

習近平君が20日に三男ブーと会いに北を訪問するとか。
そこにどんな意味があるかを考えてみましょうね。
あの習君がただの友好訪問をするとは思えません。
何らかの強烈な目的があるはずなのです。

今まで、三男ブーは4回ほど習君を訪ねています。
その目的は「アメリカと交渉するから後ろ盾になって」
というお願いだったと推測されます。
習君はあまり色よい返事はしなかったはず。

今年2月、ハノイでトランプ君との会談が不調の終わった際、
正恩君は北京に寄らずに帰国してしまいましたね。
本来なら「こういう会談でした」と報告するはず。
だから、ここしばらく習君と三男ブーは気まずかったはず。

それが突然、習君が三男ブーに会いに行くわけです。
ということはつまり、わざわざ出かけていってまで
言いくるめなければならない何かがあるのですよ。
それは何かというと・・・

タイミングを考えてください。
28日から大阪でG20が開かれますね。
習君は北京のポチである二階君にハッキリと言いました。
「私は出席する」　これで習君の出席は確実。
トランプ君も来ることが確定しています。

注目はトランプ君と習君の会談があるのかないのか。
それは突っ込んだ内容になるのか、そうじゃないのか。
場合によっては、急転直下の合意がある可能性は？
そこから見えてくるものがありますね。

習君は、いろいろな交渉材料が欲しいのですよ。
特にトランプ君が欲しそうなカードを持ちたがっているはず。
そのひとつが、北朝鮮のアメリカへの大幅譲歩。
それを取引材料に、アメリカとの貿易交渉で
譲歩を引き出そうとする戦略かもしれません。

例えば、習君が三男ブーにこう持ち掛けるのです。
「東北地方（旧満州）の一部に場所を貸してやるから、核兵器関係の基幹的な工場や材料などを移転してはどうか。それでアメリカの査察を受けて、残しておいたどうでもいいものはみんな持って行ってもらう。それで君のところは経済制裁を解除してもらえる。しばらく時間を置いて、ほとぼりが冷めればまた一切を国内に戻せばいい」

三年ブーが招致すれば、習君はトランプ君に言います。
「私が正恩を説得して核を廃棄させるから、貿易交渉では譲歩して欲しい」
トランプ君は来年に選挙が迫っています。
アメリカ国内に向かってアピールできる成果を欲しがっています。
もしかしたら、こういう取引に乗るかもしれません。

こういう話でなければ、習君はわざわざ北に行ったりしないはず。
また、そういうカードを持たなければいけないと
思っているということは、今がとっても苦しい証拠。
アメリカと制裁合戦をやって2年でも3年でも
持ちこたえる自信があれば、そんなこと考えません。

習君は何としてでもアメリカとの貿易交渉を
自国の面子を失わないカタチでまとめたいのですよ。
おとといの香港の200万人デモも、習君の背筋を
寒からしめているはずですよ。
あんなん、中国国内に波及すれば第二の天安門事件ですから。

つまり、習君はかなり追い込まれています。
このまま膠着状態が続いたまんま北戴河会議になると、
習君は長老たちの何人かから突き上げを喰らう可能性も
あるのではないですか。何といって長老たちは
習君の反腐敗運動で自分たちの子分を刑務所に
送られたりしていますからね。

まあ、習君と三男ブーの会談の後では無難な
共同発表があるくらいでしょう。問題は水面下。
そして、楽しみはG20ですね。
習君とトランプ君がどんな顔で握手して
何を話し合って、何に合意するのか。
みなさん、注目しましょうね。
そこで当たり障りのない発表しかなければ
米中首脳会談は決裂、ということですね。
私はその可能性高いと思いますよ。
もっとも、日本はその前に重大事項があります。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/6/18 13:13 | ちょっと脱線 | Comments (0)

榊淳司マンション情報320号 渋谷区の4物件 を送信

6月18日13：04に「榊淳司マンション情報320号 渋谷区の4物件」
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今回、6月に入って3回目の配信でした。
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2019/6/18 13:07 | メルマガ発信 | Comments (0)

それでもタワマンを買いますか？

引き続き、タワーマンションのお話し。
拙著「限界のタワーマンション（集英社新書）」でも
訴えたのですが、最大の問題は保守・メンテナンスなのです。
これにやたらとお金と時間がかかります。

普通の15階くらいのマンションは、
必ずしも外壁補修を伴う大規模修繕は必要でありません。
基本的には「傷んだところから順次補修」でいいのです。
国土交通省は「12年に一度」みたいな指針を
定めていますが、あれは業界と結託した陰謀。

日本人はお上のお達しに弱いので、
どんなマンションでも12年一度の割合で
大規模修繕工事をしなきゃいけない、
と思い込んでいるところがありますね。
それに付け込む業者やコンサルも多数。
まあ、おバカな管理組合が勝手に騙されていれば
いいだけなのですが。

ところが、タワマンはそういうわけにいきません。
外壁の細やかな仕上げによるのですが、
ALCパネルと躯体の接合部に使用されている
シーリング剤が15年程度で劣化すると推測されます。

シーリング剤はコーキング剤ともいいますが、
要はゴム状の接着剤です。これが経年劣化。
そこから雨水が建物内に侵入する可能性があります。
だから外壁補修ではカッターで削り取って新たに充填。
これで雨水の侵入をあと15年防ぐのです。

この作業を行うためには、作業員の足場が必要です。
ところが足場は仮設なので17階までしか組めません。
それ以上は危険なので法律で禁止されています。
では、どうするのか？

作業台を屋上のクレーンからゴンドラで吊るします。
しかし、宙ぶらりんではわずかな風でも大きく揺れます。
そこで作業ゴンドラを建物に固定するために、
外壁にレールを取りつけます。
ゴンドラの建物側の面に車輪のようなモノを取り付け
建物に固定されたレールに嵌めこんで安定させるのです。

それでも少し強い風が吹くと危険です。
風速10メートルで作業は中止となります。
だから、作業は風力や天候を睨みながら行います。
だいたい、1層分の作業を終えるのに工期1カ月。
50階の建物なら、18階以上の33階分を
この方式で行えば33カ月かかる計算になります。

実はこれ、建築するより時間がかかります。
タワマンは荷重を軽くするために外壁には
ALCパネル、戸境壁にはコンクリートの入っていない
乾式の壁（パネルみたいなもの）を使います。

現場でパカパカと嵌めこんでいくだけなので
建築するのは非常にスピーディ。
1カ月あれば2層分が出来上がってしまうそうです。
つまり建てるのは補修の半分でできてします。
それってなんかおかしくありませんか？

さらに言えば、タワマンの住み心地を分かりやすく言えば
「超高層レオパレス」みたいなものなのです。
乾式壁は遮音性能がレオパレス並みです。
お隣の住人がくしゃみをすれば分かってしまいます。

そういうスカスカの住戸に何億円も払わされるのがタワマン。
傍から見ていると、何ともアホな情景です。
当人たちは大喜びで自分が成功者だと思っていますが、
知っている人から見ると、現実が見えていないだけ。
だから、現場を知る不動産屋はほぼタワマンを買いません。
買っても自分では住みません。

まあ、時々財閥系デベロッパーの重役さんたちが
自社分譲のタワマンを購入して住んでいますが、
アレは現場を知らないだけ。現場は笑っていますよ。
本人は多分、一生気づきませんけどね。

さて、タワマンの大規模修繕の費用は築15年の1回目で
1戸当たり200万円が目安です。これは普通の2倍です。
30年目の第2回では、戸当たり300万円見当です。
ただ、これは実績がないのでよく分かりません。

ちなみに30年目だと給排水管やエレベーターの
交換も検討しなければなりません。
45年目までには、この2つは交換すべきでしょうね。
エレベーターは全機が特注品です。あたり前ですが。
給配水管も、かなりの大規模工事になります。
ものすごい費用がかかりそうです。

現在、2000年頃から竣工しだしたタワマンの
第1次大規模修繕ラッシュに入ろうとしています。
建設現場はどこも人手不足で、コストは上昇気味。
タワマンの大規模修繕をこなせる会社は少ないので
今後は業者の売り手市場になりそうな気配ですね。

費用が足りなくなると、各区分所有者から
一時徴収で集めるかそうでなければ
金融機関からの融資に頼ることになります。
多分、ほぼすべてのタワマンで2回目の大規模修繕から
大幅な費用不足に陥るはずです。どうしますか？

これからタワマンの大規模修繕という分野では
様々な珍事や事件が起こりそうですね。
上記のようなことをさらに突っ込んで書いたのが
拙著「限界のタワーマンション（集英社新書）」です。
どうぞみなさん、読んでみてください。

 

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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今やバカしか買わないタワーマンション

ちょっと刺激的なタイトルにしてみました。
なぜかというと、その方が効果的だから。
私は近頃多少名が売れましたが、
それはアンチが働いてくれたおかげです。

アメリカのトランプ大統領もそうですね。
アメリカ国内のメディアの98%くらいはアンチトランプ。
なのに、彼の支持率はちっとも低くありません。
一般大衆が、いかにメディアを信用していないかという
かなり強力なエビデンスだと思います。

日本でも、メディアの大半は「反安倍」ですね。
もうヒステリックに叫んでいます。
「アベのいない日本を」なーんて。
でも、安倍君の支持率はそこそこあります。
アンチはただ盛り上げているだけ。

アンチって結構重要なのですよ。
日刊ゲンダイのユーチューブを始めた時に、
「僕にはけっこうアンチがいますよ」といったら、
「それはかなり大切なことです」と言われました。
アンチがいないような言論人は気の抜けた
ビールのようなモノらしいですね。

とんがったことを言うからアンチが出てくる。
ネットの世界を眺めれば、わざとアンチをからかって
名を上げているような人がウジャウジャいますね。
アンチは付和雷同して、彼らを押し上げているだけ。
まあ、アンチな人々は自分たちが利用されていることに
一生気づかないでしょう。

タワーマンションを喜ぶような人と、
懸命に誰かをアンチしている人のメンタリティは
とっても親和性があると思います。
モノゴトの表層しか見えていません。

タワーマンションに対する世間の目は、
ここ10年で急速に冷たくなりました。
イギリス人の上流階級は元からああいう住形態を
「低所得者向き」と見做していました。
その代表格はチャールズ皇太子。

今の日本人はタワマンという住形態を
「意識の低い人向き」と見ています。
高杉君の反対側にいる人々ですね(笑)。
実際に、よく調べてみるとかなり危ういですよ。
まず、子育てには向きません。
学力が伸びなかったり、近視になります。
落ち着きがなくなる、という人もいます。
階層ヒエラルキーという、よこしまな階層意識も芽生えます。

住んでいても、かなり劣悪な環境です。
住戸自体もスカスカです。外壁はちゃちなALCパネル。
内側の壁は乾式。お隣の住人がクシャミすると聞こえます。
そういうレオパレスみたいな住戸に
何億円も払って住んでいる人がいるのです。
正直、「アホちゃうか」と思いますね。

しかもやたらとお金がかかります。
修繕積立金は板状マンションの2倍から3倍必要です。
年金生活に入った高齢者には不可能な負担になります。
なのに、タワマンの老朽化は容赦なく進みます。

そもそも、限られた敷地を有効に活かすための方便。
そんな住形態だったのが、作れば高く買うバカがいるので
ここ20年ほど量産されてしまいました。
あれ、どうするの・・・の世界です。
ホンマにどうするのでしょうね。

日本人はもともとさほどアホではありませんでした。
「バカとけむりは高いところに登りたがる」
なんてことを言っていました。健全の証。
それがここ20年ほど、おバカなタワマン信仰が
まかり通っていました。やんぬるかな。

ようやく、世間は気が付きましたね。
「もしかしたら、あれはアカンのちゃうの」
そういう感覚がやっと浸透し始めたのです。
拙著は、そういう「タワマンてあかんやろ」という
感覚を様々な視点から浮かび上がらせました。

まあ、読んでください。
いかにタワマンが「買ってはいけない」、
あるいは「喜んで住む人はおバカ」なのか、
よーくわかる仕上がりになっています。

 

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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