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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
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6月18日13：04に「榊淳司マンション情報320号 渋谷区の4物件」
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ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

 

 


2019/6/18 13:07 | メルマガ発信 | Comments (0)

それでもタワマンを買いますか？

引き続き、タワーマンションのお話し。
拙著「限界のタワーマンション（集英社新書）」でも
訴えたのですが、最大の問題は保守・メンテナンスなのです。
これにやたらとお金と時間がかかります。

普通の15階くらいのマンションは、
必ずしも外壁補修を伴う大規模修繕は必要でありません。
基本的には「傷んだところから順次補修」でいいのです。
国土交通省は「12年に一度」みたいな指針を
定めていますが、あれは業界と結託した陰謀。

日本人はお上のお達しに弱いので、
どんなマンションでも12年一度の割合で
大規模修繕工事をしなきゃいけない、
と思い込んでいるところがありますね。
それに付け込む業者やコンサルも多数。
まあ、おバカな管理組合が勝手に騙されていれば
いいだけなのですが。

ところが、タワマンはそういうわけにいきません。
外壁の細やかな仕上げによるのですが、
ALCパネルと躯体の接合部に使用されている
シーリング剤が15年程度で劣化すると推測されます。

シーリング剤はコーキング剤ともいいますが、
要はゴム状の接着剤です。これが経年劣化。
そこから雨水が建物内に侵入する可能性があります。
だから外壁補修ではカッターで削り取って新たに充填。
これで雨水の侵入をあと15年防ぐのです。

この作業を行うためには、作業員の足場が必要です。
ところが足場は仮設なので17階までしか組めません。
それ以上は危険なので法律で禁止されています。
では、どうするのか？

作業台を屋上のクレーンからゴンドラで吊るします。
しかし、宙ぶらりんではわずかな風でも大きく揺れます。
そこで作業ゴンドラを建物に固定するために、
外壁にレールを取りつけます。
ゴンドラの建物側の面に車輪のようなモノを取り付け
建物に固定されたレールに嵌めこんで安定させるのです。

それでも少し強い風が吹くと危険です。
風速10メートルで作業は中止となります。
だから、作業は風力や天候を睨みながら行います。
だいたい、1層分の作業を終えるのに工期1カ月。
50階の建物なら、18階以上の33階分を
この方式で行えば33カ月かかる計算になります。

実はこれ、建築するより時間がかかります。
タワマンは荷重を軽くするために外壁には
ALCパネル、戸境壁にはコンクリートの入っていない
乾式の壁（パネルみたいなもの）を使います。

現場でパカパカと嵌めこんでいくだけなので
建築するのは非常にスピーディ。
1カ月あれば2層分が出来上がってしまうそうです。
つまり建てるのは補修の半分でできてします。
それってなんかおかしくありませんか？

さらに言えば、タワマンの住み心地を分かりやすく言えば
「超高層レオパレス」みたいなものなのです。
乾式壁は遮音性能がレオパレス並みです。
お隣の住人がくしゃみをすれば分かってしまいます。

そういうスカスカの住戸に何億円も払わされるのがタワマン。
傍から見ていると、何ともアホな情景です。
当人たちは大喜びで自分が成功者だと思っていますが、
知っている人から見ると、現実が見えていないだけ。
だから、現場を知る不動産屋はほぼタワマンを買いません。
買っても自分では住みません。

まあ、時々財閥系デベロッパーの重役さんたちが
自社分譲のタワマンを購入して住んでいますが、
アレは現場を知らないだけ。現場は笑っていますよ。
本人は多分、一生気づきませんけどね。

さて、タワマンの大規模修繕の費用は築15年の1回目で
1戸当たり200万円が目安です。これは普通の2倍です。
30年目の第2回では、戸当たり300万円見当です。
ただ、これは実績がないのでよく分かりません。

ちなみに30年目だと給排水管やエレベーターの
交換も検討しなければなりません。
45年目までには、この2つは交換すべきでしょうね。
エレベーターは全機が特注品です。あたり前ですが。
給配水管も、かなりの大規模工事になります。
ものすごい費用がかかりそうです。

現在、2000年頃から竣工しだしたタワマンの
第1次大規模修繕ラッシュに入ろうとしています。
建設現場はどこも人手不足で、コストは上昇気味。
タワマンの大規模修繕をこなせる会社は少ないので
今後は業者の売り手市場になりそうな気配ですね。

費用が足りなくなると、各区分所有者から
一時徴収で集めるかそうでなければ
金融機関からの融資に頼ることになります。
多分、ほぼすべてのタワマンで2回目の大規模修繕から
大幅な費用不足に陥るはずです。どうしますか？

これからタワマンの大規模修繕という分野では
様々な珍事や事件が起こりそうですね。
上記のようなことをさらに突っ込んで書いたのが
拙著「限界のタワーマンション（集英社新書）」です。
どうぞみなさん、読んでみてください。

 

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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今やバカしか買わないタワーマンション

ちょっと刺激的なタイトルにしてみました。
なぜかというと、その方が効果的だから。
私は近頃多少名が売れましたが、
それはアンチが働いてくれたおかげです。

アメリカのトランプ大統領もそうですね。
アメリカ国内のメディアの98%くらいはアンチトランプ。
なのに、彼の支持率はちっとも低くありません。
一般大衆が、いかにメディアを信用していないかという
かなり強力なエビデンスだと思います。

日本でも、メディアの大半は「反安倍」ですね。
もうヒステリックに叫んでいます。
「アベのいない日本を」なーんて。
でも、安倍君の支持率はそこそこあります。
アンチはただ盛り上げているだけ。

アンチって結構重要なのですよ。
日刊ゲンダイのユーチューブを始めた時に、
「僕にはけっこうアンチがいますよ」といったら、
「それはかなり大切なことです」と言われました。
アンチがいないような言論人は気の抜けた
ビールのようなモノらしいですね。

とんがったことを言うからアンチが出てくる。
ネットの世界を眺めれば、わざとアンチをからかって
名を上げているような人がウジャウジャいますね。
アンチは付和雷同して、彼らを押し上げているだけ。
まあ、アンチな人々は自分たちが利用されていることに
一生気づかないでしょう。

タワーマンションを喜ぶような人と、
懸命に誰かをアンチしている人のメンタリティは
とっても親和性があると思います。
モノゴトの表層しか見えていません。

タワーマンションに対する世間の目は、
ここ10年で急速に冷たくなりました。
イギリス人の上流階級は元からああいう住形態を
「低所得者向き」と見做していました。
その代表格はチャールズ皇太子。

今の日本人はタワマンという住形態を
「意識の低い人向き」と見ています。
高杉君の反対側にいる人々ですね(笑)。
実際に、よく調べてみるとかなり危ういですよ。
まず、子育てには向きません。
学力が伸びなかったり、近視になります。
落ち着きがなくなる、という人もいます。
階層ヒエラルキーという、よこしまな階層意識も芽生えます。

住んでいても、かなり劣悪な環境です。
住戸自体もスカスカです。外壁はちゃちなALCパネル。
内側の壁は乾式。お隣の住人がクシャミすると聞こえます。
そういうレオパレスみたいな住戸に
何億円も払って住んでいる人がいるのです。
正直、「アホちゃうか」と思いますね。

しかもやたらとお金がかかります。
修繕積立金は板状マンションの2倍から3倍必要です。
年金生活に入った高齢者には不可能な負担になります。
なのに、タワマンの老朽化は容赦なく進みます。

そもそも、限られた敷地を有効に活かすための方便。
そんな住形態だったのが、作れば高く買うバカがいるので
ここ20年ほど量産されてしまいました。
あれ、どうするの・・・の世界です。
ホンマにどうするのでしょうね。

日本人はもともとさほどアホではありませんでした。
「バカとけむりは高いところに登りたがる」
なんてことを言っていました。健全の証。
それがここ20年ほど、おバカなタワマン信仰が
まかり通っていました。やんぬるかな。

ようやく、世間は気が付きましたね。
「もしかしたら、あれはアカンのちゃうの」
そういう感覚がやっと浸透し始めたのです。
拙著は、そういう「タワマンてあかんやろ」という
感覚を様々な視点から浮かび上がらせました。

まあ、読んでください。
いかにタワマンが「買ってはいけない」、
あるいは「喜んで住む人はおバカ」なのか、
よーくわかる仕上がりになっています。

 

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
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消費増税は日本経済の自殺行為

ここ数日、解散による衆参同時選挙も消費税増税延期も
無くなったみたい、という報道が目立ちます。
ホンマですか！　ウソでしょ！　ありえへん！
そんなことしたら、日本経済の自殺行為ですよ。

安倍君はそこのところが良く分っているので
何が何でも増税延期に持ち込むものだと思っていました。
確かに「リーマンショック級の出来事」は起こらず。
理由がないと言えば理由がない状態。
それでも、アカンもんはアカンでしょ！

10月1日まで、あと3か月半です。
今月26日の国会会期が延長されなければ
予定通り消費税は10%になります。
その後、どうなるのか？

一気に消費が冷え込みます。
まあ、その前に駆け込み需要は発生しますけどね。
そのあと、あらゆる指標が暗い結果を出しますね。
はっきりと景気は後退するでしょう。

今回、困るのは金融政策で打つ手がないこと。
マイナス金利の深掘りくらいしか思い浮かびません。
そんなことしたら、日本経済はますます深みにはまります。
そのうち、本当にハイパーインフレになりますよ。

前回、5%から8%に上がった時には、半年後に
黒田君が「異次元金融緩和第2弾」をブチかましました。
いわゆる「黒田バズーガ2」ですよ。
それでごまかしてしまったのです。

あれから5年。黒田君はバズーガの弾を戻していません。
金利も上げず、マネタリーも回収せず。
「消費者物価が2%あがるまで」なんてほざいている間に
5年の歳月が流れてしまいました。アホですよ。

過去3回の経験則で言えば、景気後退は確実です。
マンションも一気に売れなくなります。
巷の不動産取引も停滞します。
何といっても、多くの企業が業績不振に陥ります。
給料を上げず、ボーナスを減らすわけです。
日本経済の7割は個人消費ですからね。不況は確実。

黒田君が膨らませた局地バブルも、
ここで一気に崩壊へと導かれる可能性があります。
もしそうなっても、もうごまかす手段は残っていません。
山一証券や拓殖銀行が破たんしたように、
地方の弱小金融機関が束になってダメになりますよ。

まあ、2020年はオリンピックイヤーです。
前半は何とか持つかもしれません。
しかし9月6日にはパラリンピックも閉幕します。
その後は地獄を見るかもしれませんね。

不動産は全カテゴリー売り物だらけになりそうな気がします。
もちろん、価格も下がります。新築よりも中古が下がります。
新築のモデルルームには閑古鳥が鳴きそう。
価格改定とか値引きに走るしかないでしょうね。

安倍君、そういう近未来が見えているのでしょうか。
支持率だって急降下するはず。４選はなし。
下手すれば、自民党の政権だって危うくなるかもしれません。
まあ、安倍君はその頃に史上最長の記録を更新して
勝手にご満悦になっているかもしれませんけどね。

そいでもって、支持率が下がると解散できませんよ。
これも2021年の任期満了までズルズルいきますか。
そこで安倍君は満身創痍の退陣です。
その場合に菅官房長官の目はなくなります。

安倍君も菅君も、消費増税がそういう未来を招くことを
イメージできていない可能性が大きいですね。
日本経済の体力は日に日に弱まっているという
現実をいまひとつ分っていませんね。

まあ、消費増税は私の言ってきた「大暴落」に
つながる軌道ではあります。でも、私はそれを
願っているわけではないのですよ。
「そういう危険があるから何とかしてね」
というのが基本的なスタンスですからね。
まあ、こういうことも理解していない人が多いと
思いますけどね。渡る世間はアホばかり。
今日はこれくらいにしましょう。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
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反「目立ちたがり屋」の人生

あまり大きな声では言えませんが、
私は「わけわからんオッサン」を演じるのが好きです。
特にエラそうな官憲とか学校教師に対しては
関西弁でゴロゴロと絡むのが快感。
あまりいい趣味とは言えませんね(笑)。

それでいて、上品な人たちの集まるところに
潜りこんで、それらしく振る舞うのも苦手ではありません。
くだらないアイドルとかスポーツの話題は無理ですが、
美術や音楽や演劇の話題も何とかこなせます。
まあ、得意分野は文学と歴史とその他の雑学。

バカッぱなしも大好きですよ。
最近は京都弁をよく使いますね。ノリは関西人。
かといってウケばかり狙うタイプでもありません。
基本、目立ちたがり屋とは正反対です。

テレビのオンエアに出るのが好きです。
なぜなら、編集されない安心感があります。
コメンテーターとして参加するのですが
たいていはワンノブゼムとして呼ばれています。

一度でもそういう経験をされた方はおわかりと思います。
みんな、自分が一秒でも長く映りたがります。
だから、面白いコメントをしようと必死。
勝手に話しだす人もいます。特に芸人系。
文化人も喋りたがりますね。ちょっと滑稽なくらい。

私も「収録」だと、それなりに喋ろうと心がけます。
せっかくなので、発言を放送して欲しいですからね。
でも、オンエアだとなるべく黙っています。
なぜかというと、司会者が必ず振ってくれるから。

司会者はだいたい現場の空気を読んでいます。
私がニコニコしながら黙っていると
「コイツ、仕事しとらん」と見破られるのです。
まあ、黙っていてもギャラは同じですからね(笑)。
それでは呼んだ意味がないので、喋らせようとします。

そういう振られ方をした方が話しやすいですね。
注目も集まっていますから。
しかし、みんな目立ちたがりですね。ビックリします。
まあ、テレビに出ているわけですから、
できるだけ多く露出しようというのは分ります。

何度も書きますが、私は目立ちたがり屋ではありません。
むしろその反対です。自己アピール、あまりしません。
広告屋の社長時代はそれなりに営業をしました。
でもまあ、テキトーですね。私の人生ですから。

自分からしゃしゃり出ていくようなこともありません。
なんかの会に参加して、何とか登壇する、なんて皆無。
まあ、呼ばれればそれなりにスピーチはします。
これでもいちおうはクリエイターですから、
人前で表現することからは逃げられません。

人見知りではありません。
自分について謎の自信がありますから、億しませんね。
それが「アイツはエラそうや」ということにつながります。
しゃーないやん。私はエライのですから(笑)。

しかし、テレビの世界は目立ちたがり屋ばかりですね。
特にカメラを向けられる側は、それ以外にいません。
それでいて、内容はかなり薄いですね。
だって、時間が限られていますから。
何とも刹那な世界です。

何度か書きましたが、私は自然に
振る舞っているつもりでも
かなり目立つ存在のようです。
私の知らない人が私のことを覚えていて
のちのち「・・だったでしょう」と指摘されること度々。

別に外見がいいわけでもなく、
爽やかな言辞を残すタイプでもなく、
輝かしいキャリアがあるわけでもなく、
辻褄を合わせながら生きているだけです。

受験に失敗し、就職に失敗し、作った会社は
潰しかけて社員を首にし、自己破産しかけて、
それでも何とか格好を整えて今に至ります。
特技は「転んでもタダでは起きない」。

これまでの人生を面白おかしく話すと
目を丸くして「どこの神社に行かれていますか」
なーんて真剣な顔で聞かれてしまいました。
「私もそこにお参りします」なんて(笑)。

ハハハ、何の信心もございません。
ただ、神社は好きなのでよくお参りしますけどね。
手を合わせて「どうか・・をお願いします」と祈ります。
でも、なーんも信じていません。まあゲン担ぎ。

わりあいまじめには生きています。
コツコツとは働きます。長時間労働はしませんが。
他人を恨まず、妬まず、気にせず、どうでもええ。
承認欲求は極めて希薄。まあ、こんなもん。
分ってくれる人が分ってくれるがな。
というか、さほどの人間でもありませんし。

で、予定通りならあと18年で生涯です。
親が死んで、親戚のオジサンやオバサンが死んで、
親の世代はだいたい逝ってしまいました。
次は私たちの世代ですね。人生こんなもの。

人より多少たくさん本を読んだせいかもしれませんが、
生涯を終えることは怖くありません。
痛いのは嫌ですが、まあ何とかなるでしょう。
あとは淡々と生きるだけですね。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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