• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報682号 杉並区からの2物件 を送信
  2026/4/5 13:09 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報681号 千代田区からの2物件を送信
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• 榊淳司マンション情報680号 港区からの2物件　を送信
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• ヤバい！
  2026/3/26 14:00 コメント (0)

• すべてのサラリーマンは‥忘却の彼方
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2026年4月

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4月26日16：42に「榊淳司マンション情報309号 足立区の2物件」
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---

昨日、弊事務所にネタ探しにやって来た
某経済誌の幹部がいうには、アングロサクソン系の
超有名な投資家が名言しているそうです。
「安倍君は歴史に残る日本人に負の遺産を与えた宰相になる」
まあね。ある意味そうかもしれません。

ただ、私は安倍総理よりも黒田日銀総裁の方が、
日本の経済史における最悪の金融政策を続けた
人物として、歴史に名を残しそうな気がします。
そのことに多くの人が気づいていません。

説明しましょう。
現在、日本は過去最大級の不動産バブルの
マグマを膨らませているのです。
その張本人は、黒田日銀総裁です。

不動産バブルのマグマとは、不動産担保融資です。
これにはみなさんが借りている住宅ローンを
含めてもいいと私は思っています。
統計上も、融資残高は過去最高水準を超えています。
あの、平成バブルよりも大きくなっているのです。

1990年代後半、日本はバブル崩壊に苦しみました。
その時の主要な課題は何だったか覚えていますか。
「不良債権」ですよ。思い出しましたか。
不動産を担保にお金を貸したけれど、回収できない。
担保に取った不動産を競売にかけても、
融資額の半分も回収できない・・・というのが不良債権。

不動産担保融資に走った金融機関が、軒並み不良債権に
もがき苦しむ経営に追い込まれました。倒産も多数。
その結果、「公的資金の注入」ということになりました。
政府が銀行に出資をして、経営難を救済したのです。
その額は8兆円超、合計で10兆円規模に達しました。

りそな銀行なんて、一時期は「国営銀行」になっていました。
その後、ほぼすべての銀行が国からの借金を返し終えました。
それと同じようなことが、これから起こり得ます。
不動産を担保に融資をしたけれど、回収できない・・・
担保に取った不動産の価格が下落すると、
あの平成バブル崩壊と同じ構図の事態が発生します。

すでにそれがハッキリしたのが昨年のスルガ銀行事件。
みなさんはお気づきでないかもしれませんが、
今の不動産市場では個人投資家向けの市場で
物件価格の大幅下落現象が生じています。
いわゆる「グロ10」物件なんてザラになってきました。

「グロ10」とは、表面利回りが10％になる物件。
満室になった時の年間賃料総額が、物件価格の
1割を上回るとグロテンです。
2年前には瞬間でもお目にかかれなかった物件です。
しかし、これは本来不動産の投資市場では
あたり前に存在してもいい物件です。

黒田君は2014年に「異次元金融緩和第2弾」を
やらかしてしまいました。このバブルの原因はそれ。
それ以来、都心や近郊の不動産価格は
経済合理性で説明できない水準にまで高騰しました。

例えば、リートはNOI（経営利回り）が3％台の
物件でも購入するようになりました。
調達金利が0.1％ならそれでも十分成立するのです。
しかし、そういう物件は金利が1％でも上がると
いきなり不良資産に変わってしまいます。

銀行員や銀行の経営陣も、所詮はサラリーマンです。
連中は目先の目標達成にしか見ていません。
5年後か7年後には確実に不良債権化する融資でも、
目の前のノルマを達成するためなら実行しています。
何よりも、その時の基準でOKなら、後で責任を
追及される恐れはないからです。

その結果、不動産担保融資や住宅ローンは、
健全と思える限度を超えて膨らみました。それが今。
日本の場合、借金はいつか返さなくてはなりません。
世の中が不況になって、投資した不動産が思惑通りの
収益を上げなくなった場合、キャッシュフローは
赤字にならざるを得ません。
赤字になれば、融資の返済が滞ります。
その結果、法人は倒産。個人は破産に追い込まれます。
すでにスルガ・かぼちゃ事件でその事象は顕在化。

こういう無理な融資がまかり通った遠因は、
黒田君の異次元金融緩和に辿り着きます。
銀行が普通に仕事をして稼げなくなったので、
リスクのある不動産投資を拡大。それを
金融庁の森なんたらという長官が絶賛しました。
冷静に眺めれば「アホかいな」という構図。

実のところ、こういった無理目の融資は
スルガとか西武とかに限りません。
少なからぬ銀行が不動産担保融資に走りました。
さらに言えば、住宅ローンも同じ構図です。

ダブルインカムの世帯年収が1400万円あれば、
9千万円程度の住宅ローンは平気で組めます。
現に、そういうローンを組んで1億円程度の
マンションを買っているパワーカップルが存在します。
私から見れば超キケン。

夫婦のどちらかの収入が途絶えるか激減すれば
返済計画には無理が生じます。そでなくても
3組に1組は離婚する時代です。
そうなった時に、どうなるのでしょう？

不動産市場の今はベタ凪状態。
新築も中古もマンションは販売不振ですが、
バブル崩壊現象が見えているわけではありません。
しかし、無理に無理を重ねてきたのも事実。
その規模は、あの平成バブル期を上回っています。

黒田君は闇雲に金融緩和を続けてきましたが、
それも長くてあと4年。その後どうなるのか？
少なくとも「失われた20年」規模も
危機が待っているのは確実です。

この話題、動画にしてユーチューブに上げました。
みなさん、チャンネル登録にご協力ください。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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4月24日14：42に「榊淳司マンション情報308号 荒川区の2物件」
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次回は足立区あたりの予定です。
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4月22日18：23に「榊淳司マンション情報307号 練馬区、板橋区の3物件」
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今回、4月に入って７回目の配信でした。
次回は足立、荒川あたりの予定です。
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なんか最近、大きな事件が起きませんね。
しょーもないタレントがしょーもない事件を起こすばかり。
私、芸能ニュースはほとんど関心がありません。
なので、雑誌や夕刊紙がおもしろくなーい！

「お前も記事買いとるやないか」と、怒られそうです。
そうなのです。記事を書いたりコメントを出したりするので
掲載紙誌が送られてくるのです。貧乏性なので、読みます。
夕刊紙なんて、自分の連載を始めるまでは、
一度か二度しか買ったことなかったのですが、
もう6年以上も毎週決まった曜日のものを読んでいます。

週刊誌も週に2冊程度は読んでいますよ。
この前、とある宗教系月刊誌の取材を受けたので、
「こんな雑誌です」と持ってこられたのを読みました。
いただいた時にパラパラめくって、
「大川さん、中国へ行けませんね」と言ったら、
「大川はもう絶対に中国へはいけません」。
まあ、どうでもいい話ですが。

紙媒体は年々衰退しています。
あと5年経てば雑誌や新聞は3割くらい減っているかも。
今、私が書いたりコメントを出したりするうち、
ネット上だけで存在するものの割合は半分くらい。
ネット上だけに存在するメディアへの連載が3本。
準連載が1本あります。時代は日々変わります。

変わらないのは人間ですね。特にオッサン。
どうやら、私あたりの年代が分岐点です。
1960年代に生まれたオッサンは何とかかんとか、
ネット環境の中で生きています。
それ以上になると、やはり紙ですね。

アナログオッサン世代が年金生活に入り始めるのが5年後。
彼らはお金を出して雑誌なんかを買わなくなります。
その頃から雪崩を打って紙媒体が消えていきます。
つまり、紙媒体はあと5年の命なのです。

今日は先ほど日刊ゲンダイの
動画撮影チームが来ていました。
撮影をしながら、合間に世間話、よもやま話。
ユーチューブについて、ユーチューブの人から
聞いたというお話を伺いました。
要約すると、ユーチューブはテレビではない、のだとか。

今、最も早い情報はツイッターだそうです。
ユーチューブもツイッターで拡散するのだとか。
何となくは想像していましたが、やっぱり、という感じ。
私、最近ツイッターはほとんどやらなくなりました。
フェイスブックもやりませんね。飽きました。

このブログはもう12年くらい続けています。
マンション系としては最古参ではないでしょうか。
もっとも、最近はマンション系と言えるかどうか、
議論もあるように思えますが(笑)。

長くやってはいるのですが、ネットの世界には
あまり馴染めませんね。変化が早すぎます。
仕組みや流れは変わっても、やっているのは人間。
ネットというのは顔を隠せますから、
その分人間の業や欲が剥き出しになっていたりします。
そのあたりが何とも醜悪に見えることもあります。

最近、ネット世界は文字の世界から映像や動画が
中心になったように思えます。
私はこのブログでひとつの記事を上げるのに、
何のかんので1時間程度は費やします。

ユーチューブに8分程度の動画を上げるのにも、
撮影や編集、簡単な紹介文を書いたりするのに40分程度。
今後はもっと短縮できる時代になりそうですが。
それにしても、ネット世界の変化は早い。

マンション市場もベタ凪状態です。
ただ、変化は可視化できていません。
新築も中古もダラダラと売れない状況。
新築の場合は、値引きに動いた
ところから片付いています。
中古も価格に柔軟性を持った売主さんの物件が
早く決まっていますね。
だから水面下ではすでに値下がりは始まっています。

不動産市場で価格下落への変化が
可視化できるようになれば、
業者間では盛大なババ抜きが始まっているはずです。
私のところにもウン億円の物件資料が回ってきます。
その時になって動いても、時すでに遅し。
でもまだそういう兆しはありませんね。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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