パークタワー晴海の価格はGFTと同レベル？

株価がズンズンと上がっていますね。
これで本当に景気が良くなっていれば、言うことはありません。
でも、私はこれが素直に景気を反映しているとは思えません。
年金や日銀の資金が底を支えているような気がしてならないのです。
まあでも、PER的には2万円を超えてもおかしく水準ではありますが。

しかし、世の中驚くほど静かですね。
ここのところの大ニュースといえば、川崎の少年殺人くらい。
新聞社の方々、ヒマしていませんか？
私なら、いつでも飲みにお付き合いしますよ(笑)。

足元のマンション市場はというと、やや活性化してきました。
今年は供給戸数が増えそうな勢いですね。
たまには真面目にマンションを語りましょうか。
このブログはそもそもマンション市場を語るところですから(笑)。

従来書いてきた通り、今は局地バブルと言っていい状態です。
首都圏では、東京の山手線周縁と城南エリア、湾岸エリア、そして武蔵小杉。
地方では京都市の御所周辺と仙台市、さらに広島の尾道もバブルだとか。
いやはや、困ったものです。

このバブル、庶民にはほとんど関係ありません。
なぜなら、庶民が住んでいるエリアはあまり上がっていませんから。
ただ、建築費が上がった分程度は新築マンションの価格が上がっています。
しかし、郊外エリアではそれも気持ち程度ですね。

中央区の湾岸エリアにパークタワー晴海という注目物件があります。
有楽町線の月島駅へ徒歩12分、大江戸線勝どき駅へ徒歩15分。
いってみればクズのような立地です。
ところが、オリンピックのバブルで少しは売れそうな気配です。
価格はヤナセ跡地と同水準とか。すると坪単価で350万円前後ですか・・・
アホかいな、というレベルですね。お隣のティアロが293万円です。

2年前に「月島駅徒歩1分」で売り出されたキャピタルゲートは
坪単価340万円だったと記憶しています。
「お前ら徒歩12分のくせに徒歩1分よりも高く売るんかい！」の世界。
2年前の常識を完全に逸脱しています。
だったら駅徒歩1分の「勝どきビュータワー」を買っておけ、となります。

今の局地バブルで、もっとも危ういのが湾岸エリアです。
それも、駅から遠い物件。江東区ならスカイズとかベイズ。
あのあたりは、今でこそ何億円もかけたド派手広告で人を集めていますが、
築10年で売る時にはただの「駅徒歩12分」です。
「そういや、このへんでオリンピックがあったなあ」なんて。

もっとも脆弱なのは、鉄道の便が悪い有明エリア。
住友不動産が2010年に取得した「有明北3-1」という11万㎡の土地。
「国際展示場」駅に近いので、なかなかの場所です。
取得価格は1種42万円らしいので、マンション価格になると
坪単価250万円以上ですが、今のご時勢で住友だと・・・・
下手をすれば300万円超ですか(笑)。戸数は2000戸というお話。

オリンピックの前に完成引渡しを迎えたいでしょうから、
そろそろ事業化してもよさそうなもの。
オリンピック後だと250万円どころか、200万円でも怪しくなります。
早くやるにこしたことはないプロジェクト。
しかし、オリンピックに惑わされてこの物件を購入する
2000人にとっては、ただの不幸かもしれません。
その先、マンションの資産価値は下がる一方でしょうから。

私たちは、東京という街の膨張課程しか知りません。
生まれてからずっと、この街は膨張し続けてきました。
実のところ、今もその過程にあります。
だから、千葉ニュータウンなんてところでも、
未だに大きなマンションが開発され、
現状でそれを買っている人がいます。

しかし、いかな東京といえどもこの膨張が永久に続くわけではありません。
2020年頃から人口減少が始まり、その数年後に世帯減少も起きるでしょう。
であるにもかかわらず、住戸の数は増え続けています。
だから、空家も増え続けています。空家率も上昇中。

こういう場合、住宅の価格は下がって当たり前です。
なのに、局地バブルの局地エリアでは騰がっています。
なぜでしょう？　買う人がいるからです。
でも、住む人は増えていません。だから空家が増えています。

豊洲のスカイズという、私に言わせれば坪単価150万円の
実力しかないはずのマンションが250万円超で販売されて、
最初はグズっていたのにオリンピックバブルでスピード完売。
現在、引渡しが行われているみたいですが、
多くの住戸が賃貸に出されているそうです。

「まさかあんなマンションを投資用に？」
プロなら買わないでしょうね。長期で見れば賃貸がつけにくいでしょうから。
まあ、今ならつくでしょう。オリンピックも待っています。
新築のピカピカで豪華設備を満載しています。
面白がって高い家賃を払う方が現れても不思議はありません。
でも、10年後も賃貸ニーズが安定しているでしょうか？

まあ、無理でしょうね。
毎日駅まで12分も、あんな無機質な街を歩かなければいけません。
同じ家賃で港区のおしゃれな街に住めるのなら、あそこは選ばんでしょう。
毎日大きな風呂やプールに入りたい、というなら話は別ですが。

東京という街は、おそらく5，6年後に収縮期に入ります。
街が縮んでいく、という現象を東京の人は知りません。
でも、アメリカのデトロイトや夕張のような例もあります。
街が縮んでいく場合、当然ながら不動産の価格も下がります。
現に、すでに収縮が始まっている地方都市の不動産は暴落しています。
その当たり前の現象が東京にもやってくるだけ。

その時に、もっともひどい目にあうのは
オリンピックで実力以上の価格で販売されたマンションを買った方。
典型的なのがスカイズやベイズであり、今度のパークタワー晴海。
駅から遠いマンションを買うべきではありません。

資産価値レポートの更新情報です。
埼玉県の大規模マンションは、ちょっと動きが鈍くなっていますね。
何にもないところをマンションにした「ウエリス浦和美園サウステラス」。
この街は、収縮期にもはってんするかどうか微妙ですね。
「GRAND VIEW SQUARE」は、完全に時代に逆行しています。

埼玉県の大規模マンション
価格　2,890円

■シティテラス戸田公園、■GRAND VIEW SQUARE、■志木の杜テラス、■パークホームズLaLa新三郷、■プラウドシティ志木本町、■グランセンス吉川美南ステーションコート、■シティテラス草加松原、■サウスゲートタワー川口、■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン、■浦和常盤 ザ・レジデンス、■武蔵浦和SKY＆GARDEN、■ウエリス浦和美園サウステラス、

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2015/3/13 14:30 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

13歳で終わっていますか・・・・
私はそこまで今の若者に悲観していません。
まあ、当然おかしなのもたくさんいますけれど。

いい大人を見ていて「ガキだな」と思うことはよくあります。
独りよがりな奴ほどそうですね。
そういう奴はそれなりのつまらない人生を送っています。

うちの近所には子どもが多いので
この国の老化をあまり感じませんが、
ちょっと郊外に行くと爺婆しかみかけなくなります。
いい若い者が「子どもは要りません」なんていいます。
できないのなら仕方ありませんが、
できるのに作らなくなるから、この国は衰退するのです。

きちんと物事の価値を弁えている大人が、
私が子どもの時と比べて少ないような気がします。
まあ、気のせいかもしれませんが。

最近、愕然とすることは
公立、私立、国立の学校の生徒と教師の質の違い。
公立校で13歳を迎えると・・・
結局のところ、教育の質がこの国を劣化させているようにも思えます。

ではまた。ごきげんよう。　　榊淳司

2015/03/16 11:14 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

きのう今日と一泊で近場に出掛け、疲れましたわ。
やっぱ、わが家がイチバンですね。

今から２０年後・２０３５年の日本の総人口は、
１億１千万人となり、１,７００万人減るとの予測です。

今、九州・四国の総人口が１,７００万人なので、
向こう２０年で、なんと九州・四国から、
すっかり人が消えてしまうような減りようですわ。

なぜ、２０年後の数字を挙げたか、と言いますと、
平均寿命からみて、マイワイフの寿命射程圏だからで、
誰しも自分が死んだ後は「野となれ、山となれ」ですからね。(笑)

それにしても、九州・四国が「無人」になるとは。
２０年間の単純平均＝８５万人。

「地方創生」で、担当大臣まで置いてやるという掛け声。
「遅かりし、ゆらのすけ」でしょう。もはや。
「防御線」を定めて「撤退戦」でしのぐことが現実的ですね。

昨今、言われる「選択と集中」。
つまり、残すものと棄てるものを「選択」し、全精力を、
残すべきものに「集中」して「生き残る」。
これは、まさに「損切り」をおこなうことですよ。

死守すべき防御ラインを決め、選択して、損切りし、
生き残りを計る。
これをやらないと「ガダルカナル」の玉砕戦になりかねない。

私は、あと１５年ほどですから、ほとんどヒトゴトですが、
数十年後、この国に「落ち葉拾い」する国力はなく、
累々たる「棄民」と、ならざるを得ないでしょう。
そして、生き残ることが出来たタミ草で、日本創生する。

おそらく、それは次の世紀のことになるでしょう。

受難ですよ。
今の若者たち、子どもたちを含めてですが、あえて断定します。
おおかたの者が「１３歳で、終わってます」。
説明は割愛しますが、出生率を上げることよりも、
しつけ、基礎教育を、心機一転やりなおして、
「強くて、賢くて、自立心を持った」子どもたちを、
作り上げることのほうが肝要でしょう。

「１３歳で終わってしまう」ニンゲンを増やしたところで、
不毛です。
大切なのは、量よしも「質」です。
今の若者たち、子どもたちを見ると、断定せざるを得ない。
「この国は、もはや、終わっています」と。

堕ちるところまで、おちてゆくしか、ない。
それにしても、今更ながら、思うこと。

「日本人とは、いったい、何者ですか？」
「日本人の背骨は、なんですか？」
「欧米人と、シナ人と、どこが、どう違うのですか？」

あなたも、アナタも、日本人みんな。
「日本語を、正しく話せますか？、正しく書けますか？」
「そんな日本語で、恥ずかしくないですか？」

堕ちるところまで、おちて「出直し、やり直し」
するしかないでしょう。

「１３歳にして、終わってしまう」
情けないタミ草の群れです。

ごきげんよう。

2015/03/15 00:38 | by まろたん

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