バリ島不動産投資をお勧めする理由

忙しいのが嫌いな私が、毎日忙しくしています。
しかし「出会い」というのはいいものです。
昨日はバリ島不動産セミナーA日程でした。
「参加者1名です。もっと来てください」と
ブログに書いたら、その後続々とお申込みをいただいて
結局6名の方に参加していただきました。ありがとうございます。

4日の土曜にB日程を行うのですが、現状4組5名様がご参加の予定。
まだまだお席は空いていますので、どうぞ今からでもお申し込みください。
会場は20人くらいがラクに入れるところ。
当日は会議形式で、和やかに進めます。
ご質問もなんなりと。もちろん懇親会もあります。
昨日はイケメン君と美女さんたちの和やかな交歓も見られました。

バリ島は、観光の島です。でも、まだまだ田舎。
まことにのんびりとしたところと、発展途上国らしく
「へえ、そんなことあるの」みたいな行き届かなさをも
あわせもった南国のアイランドです。

例えば、運転免許証なんて持っていなくても車に乗ります。
お巡りさんに止められてやいのやいの言われても、
日本円で2千円ほど払えばOK。ローカルなら千円でも多い方。
かといって、治安がものすごく悪いわけではありません。

インドネシアはイスラム教の国なので、日本人にとって
宗教についてはやや違和感がありますが、バリはヒンズー。
インドと一緒ですね。ヒンズー教は仏教とは親戚みたいなもの。
イスラムに比べれば、いかにも優しい感じです。

バリ島というかインドネシアの不動産は、
外国人の所有に一定の制限を設けています。
大きく分けると、日本の借地権に近いリースホールドと
所有権に近いフリーホールドの２つがあります。

リースホールドは、だいたいが20年。
借地契約に「延長可能」と定められている場合は、
その時の評価額の20%程度を払えば、さらに20年延長できます。
日本の借地権に比べれば、かなり割安かと思います。
なぜなら、「契約時に20年分を払う」という発想なので、
日本の借地権みたいな月々の借地料が発生しません。

さらに20年分が時価の5分の1ですから、
「所有権は100年分のリース料金」みたいな考え方ですね。
日本の借地権マンションは、所有権に比べて3割も安くありません。
それでいて、毎月1万円から2万円の借地料がかかります。
50年も払い続ければ、最初に払う借地権購入料と合わせて
所有権を買ったくらいの金額になります。

そのせいか、リースホールドの物件は利回りが高くなります。
まあ、普通に20%くらいの物件が多くあります。
この20%というのは、グロスです。
だいたい70%の稼働率で、諸経費を3割引いた額から算出。
ところが､いい物件だとラクに8割くらいで回ります。
諸経費は大して変わりませんから、利回りがハネ上がります。
現に75%稼働している物件を、今回のセミナーではご紹介していますが、
現状の利回りが29%だったりします。
日本に比べればベラボーな高利回りです。
それで、オーナーさんは何もしなくてOK。
賃貸や物件の管理は、私たちのバリ現地法人が代行します。
管理費は諸経費の中に含まれています。

一方、値上がり益を狙うのならフリーホールドです。
こちらは所有権に近い権利形態。
フリーホールドには様々な規制がありますが、
55歳以上の方ならキタスという永住権を取って購入できます。
55歳になっていない方は、バリ島のインドネシア語学校に入ってください。
学生としてのキタスを取得できます。

そのどちらでもない場合は、インドネシア人の名義を借ります。
このやり方はトラブルもあったのですが、
今は契約書をきっちり作ることで未然に防げます。
また、名義を借りるインドネシア人もご紹介できます。
バリ島悠々倶楽部現地法人のスタッフです。
まことに敬虔なヒンズー教徒で、私もよく知っている人間。

私は「5年で2倍くらいにはなるのを期待できます」なんていいますが、
実際はこの10年で10倍くらいになった物件がたくさんあります。
中には数十倍と言うのもあります。
日本の1970年代だと思えば、イメージできるでしょう。

1960年と1970年なら、都心の不動産価格は5倍10倍の世界でした。
1970年と1980年でも2倍3倍というイメージ。
1980年から1990年は、バブルもあって4倍5倍という感覚ですね。
今のバリ島は、その1970年代だと私は捉えています。

セミナーに参加される中には、バリ島をよくご存じの方もおられます。
「10年前はヴィラ1棟が900万円だったよ」
そうなのです。それが今ではやすくて2千万円台。
普通のフリーホールドなら4千万円を超えてしまっています。
それでも十数%では回せるので、バブルとも言い切れません。

東京の都心のマンションは、新築で表面3%台です。
ところが入居率は80%なので、実際はもっと低くなります。
これはもう完全なバブルです。投資には向きません。
しかも、人口が減り始めれば値下がりリスクが拡大します。

バリ島の不動産は、基本的に観光客向けのリースに回します。
年単位、月単位、週単位、そしてデイリー。
デイリーが一番高く回せますが、やや不安定。
でも、キッチリ管理すれば7割以上の稼働率が期待できます。
借りるのは、ほとんどが欧米と豪州人です。一部、日本人。

私たちのバリ悠々倶楽部では、すでに30棟以上を管理しています。
リーシングのノウハウも、この3年でしっかり蓄えました。
まず、安心してお任せいただけます。

不動産投資というのは、経済成長エリアで行っていれば
かなりの成功率が見込めます。成長に合わせて値上がりしますから。
ところが日本はこの25年間、経済成長していません。
GDPは500兆円を行ったり来たり。
7年前に日本を追い越した中国は、今や日本の2倍以上です。
でも、中国で不動産投資をするのは、あまりにデンジャラス。
反日だったら何でもOK。しかも、共産主義です。
日本人の権利なんて、綿菓子よりも軽いと考えるべきです。

インドネシアは、国自体が経済成長しています。
バリ島は、インドネシアの成長力＋外国人観光客の増加、
という２つのエンジンをもって経済成長しています。
時々に景気がいい国の観光客がやってくるので、衰えを知りません。

それは、外国なので為替リスクはあります。
でも資源国であるインドネシアの通貨ルピアは足元がしっかりしています。
むしろ、巨額の財政赤字に悩む日本の円の方が怪しいくらい。
そんなこんなを考えると、バリ島の一等地に不動産を所有して
運用する利点は計り知れなくなりますね。
セミナーではそんなことをお話ししています。

今、最も有利な海岸不動産を　バリ島不動産投資セミナー

B日程（4月4日（土）　午後6時30分より）のお申込みはコチラから ↓

bali150404

8194yqlYaKL

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

2015/4/3 14:22 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

実は著名な書評家さんがメルマガとオフィシャルページで取り上げてくれました。
それで、「マンション」ジャンルでは断トツの一位。
ありがたい話ですね。これはまさしく幸運。
人生、たまにはこういうこともあって欲しいものです。

あの世代、「残念な」とは思いませんけれど。
そんなの、人それぞれ。40過ぎれば関係有馬温泉。

本日、封書を受け取りました。
東京の家賃の底辺があれなのですよ。
真面目な受給者は、いい店子さん。安定しています。

しかし、まろたんさんの目の付け所は中々。
本でも書かれればいかがですか？
企画を出していただければ、出版社に持ち込みますよ。
彼らも企画持ち込みは歓迎。採用率は低いですけれど。

ではまた。ごきげんよう。　榊淳司

2015/04/06 22:08 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「ビンボウ、ヒマなし」
と。
これほど世を欺く言葉はないでしょう。
ああ、忙しい、忙しい、ヒマなしだ、
と連呼する人びとの、預金通帳を見ると･･･。
ま、閑人のヨタですが。(笑)

さて。
榊さまの新著「やってはいけない、マンション選び」。
アマゾンのレビューを書き込もうかと検索して、おお！
なんと「売れ筋・第一位！」
堂々の、栄えある「たすきがけ」が。

レビューも、五つ星の最高位。
お見事。グレート。無敵ですな。
もしかして税務署が、しっかり見てるかも？(笑)

余談ですが、アマゾンで、同時に買いました、
藤巻健史さんの「吹けば飛ぶよな、日本経済」。
第一位のたすき、なし。
レビューも、惨憺たる一つ星。

その書き込みも、言いたいほーだい。(笑)
余りの有り様に、私は五つ星レビューを入れときましたわ。
「武士のなさけ」と。(笑)
ま、いろいろ、おりますから、ヤワではやっていけない。

そんなこんなで、
榊さまの著書へのレビューは、ペンディング。
そのうち折を見て、投げ込んでおきますわ。

ところで。
ロスジェネ・ゆとり・悟り、と世代が流れて来ているとか。
これらの世代をまとめて「残念な世代」と呼ばれるとか。

誰がゆうたか「残念な」とは、笑えますな。
「ザブトン・いちまい！」
チト、古くなりますが。

毎日が日曜日の、ヨタでした。

ごきげんよう。

2015/04/05 10:01 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

寒さが遠のいて、過ごしやすくなりました。
確かにビールの上手い季節です。
と言いながら、年中飲んでいますが。

風さそふ花よりもなほ我はまた　春の名残をいかにとやせん

浅野内匠頭という人は上品な句を詠みますね。
さすがに生まれた時からのお大名。
切腹の前にさらっとこれが詠めるのはさすが。

朝もバリ島セミナーやってきます。
昼間は仕事をします。
僕の頭に、まだ春は来ませんねえ(笑)。

げ、ごきげんよう。　榊淳司

2015/04/03 21:38 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ 春は、夢の嵐だ。
と。
今日は、まさに「春の嵐」の吹き抜けた一日でした。

「風狂」の情。
とも言いますが、強い風は、人の心を乱すものがあります。
心乱しつつも、深いところから湧き上がる、懐かしき想念。
畢竟「野性」こそ、人類５００万年の「懐かしさ」の本質でしょか。

バリ島は、懐かしい場所かも知れません。
世界の「起源」であり「終末」であるような。
そんな場所が、世界から、刻々と消えてゆきます。

「人生、至るところ、青山あり」
と言いますが、まっこと、頼もしい言葉であります。

＞ 花に嵐の喩えもあるぞ。さよならだけが人生だ。
これも、有名な一句ですが。
さらりとした「風」を、感じさせてくれる言葉ですね。

さて、ビールが、格別おいしい季節になりました。
ハタチになれば、飲酒ＯＫですが、敢えて言わしてもらえば、
「お神酒のほろ苦い味が、２０、３０に、わかってたまるか！」
と、まあ、オヤジの大放言でした。(笑)

ごきげんよう。

2015/04/03 20:43 | by まろたん

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。