都心で意外と狙い目な新築戸建

私は首都圏のマンションマーケットの現状は、
それこそ誰にも負けないくらいウォッチングしていますが、
戸建てについては横眼でも眺めていませんでした。
特に、都心では新築マンションに比べて新築の建売戸建ての
市場は話にならないくらい規模が小さいのです。

それと、ターゲット層の属性や嗜好が大きく異なります。
まずありえないのが相続税対策と外国人の需要でしょうね。
これらはほぼゼロ。純粋な投資目的も考えにくいです。
つまり、新築戸建はほぼ100％が実需層を相手に販売されています。

昨日、事務所に見えた相談者さんはその戸建をお探しでした。
ネットに出ている販売物件のサマリのようなものをお持ちになり、
私もチラチラ見ていて、ちょっとした発見をしてしまいました。
「高くない！」
そう、マンションに比べて高くないのです。

もちろん、それぞれに「邸宅」と呼べるようなものではありません。
70平米台の敷地に建てた木造3階建て。延べ床面積が95平米みたいな。
港区でも、そういう物件が1億円前後で選べます。
単純な床面積の坪単価なら300万円台がゴロゴロありました。

現状、港区の新築マンションはやや品薄でかつ価格はハイレベル。
まともな物件は坪単価が500万円以上。これからもっと上がります。
それに比べて、窮屈とはいえ戸建てが300万円台。
まあ、ひとつひとつの物件を見たわけではありませんから、
単純に比べることはできません。
しかし、少なくともバブルにはなっていませんね。

今回の局地バブルは、需給の中身が非常に歪んでいます。
実需ではない需要がバブル価格を形成・維持しているのです。
私は予てより「2016年は賃貸の危機」であると書いてきました。
アベノミクス以降に売れ出した都心の新築マンションが、
続々と竣工してきました。多くが賃貸市場に出ています。

昨年の黒田バズーガ２以降、バブル的に売れ出した多くの
新築マンションも、今年の後半から続々と竣工します。
それらは来年の春以降に、一斉に賃貸市場に出てきます。
はっきりいって、都心の賃貸市場は歪んでいます。

今でも、都心賃貸住宅の空室率はかなりお高めです。
月額25万円以上の家賃を自力で払える層は限られています。
アベノミクスによって、その層が増えているようにも思えません。
つまり、需要は増えないのに供給だけはどんどん増えています。
非常にまずい状態ですね。

そういったマンションを、Airbnbで運用している人がいます。
キチンと運営すれば15％以上の利回りになるでしょう。
しかし、これには大きな問題があります。
マンションを短期間の宿泊用に提供する場合、
これを反復継続的に行えば旅館業法に違反します。
違反すると6月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金。
まあ、大したことはないですね。
よほどでない限り起訴さえされないでしょう。
起訴されても初犯なら実刑は受けないと思います。

外国人観光客はどんどん増えているので、この手法は有効。
しかし、この違法性の問題を解決しない限り、
これは正式に奨励できないし、広がらないでしょう。
何かの事件をきっかけに、一気に摘発される恐れもあります。

いつか、湾岸のタワーマンションがAirbnbによって
中国人専用のホテルになってしまう恐れを書きました。
借り手が見つからずに、コストだけがかかる「負動産」になれば、
誰しも「何か方法はないものか」と考えます。
今後、Airbnbは日本人にも中国人にも広がるでしょう。

さて、そういう副作用は置いておいても、賃貸市場は深刻です。
初めて賃貸運用でマンションを購入した人は戸惑うでしょうね。
フリーレントをつけた上に、仲介業者にAD3か月なんて当たり前。
担当者にボーナスまで出さないと賃貸づけできません。
のんきに構えていると、半年たっても1年たっても空室。
業者は賃料を下げるよりもADの多い物件を好みます。
そういう物件から借り手に勧めていきます。

まあ、不動産仲介業者というのは、売買でも賃貸でも暗黒大陸。
エンドはいつでもカモられて泣くことになります。
2016年あたり、この賃貸市場の異変にメディアの関心が
高まりそうな予感がしています。

ギリシャのデフォルトや中国のバブル崩壊、北朝鮮の政権崩壊、
アメリカの大幅な利上げがなくてこのバブルが続けば、
大きな試練は「2016年に起こる賃貸の危機」でしょうね。
すでに湾岸エリアの一部では、空室が目立ち始めています。

いつもの私のバリ島セミナーを
29日月曜日に開催します。参加申込みはまだ7名です。
いつものとおり、ゆったりとやることになりそうです。

お申し込みは専用ページ右下の「カートに入れる」をクリックしてください

愚著がアマゾン「マンション」カテゴリーでベストセラー3位以内にはいりっぱなしです。時々1位。みなさん、ぜひ読んでください。

8194yqlYaKL

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

2015/6/20 8:18 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

財務官僚は基本的に「その場でよければOK」ではないですか。
つもりに積もった借財を返済するのが、
自分の在任中でなければOK。あとは後輩がやる。
そういう発想だと思います。
でも、税収を上げるためのシステムは作りたい。
それが消費税。まあ、何も考えていませんね。

ドルを買うのはいいと思います。
この世界的金融緩和は、アメリカが始めましたから
アメリカが最初に止めるでしょう。
今後、円安は続くと思います。

怖いのは中国。
私から見れば、経済政策は無茶苦茶。
不動産にはブレーキをかけ、株にはアクセル。
要は、景気が悪くならないように「なりふり構わず」。
住宅が年収の100倍なんて、あり得ませんよ。
いずれ経済が大混乱に陥ります。

50年後くらいには、あの出鱈目な経済政策が
学術的な研究対象になるのでしょうが、
私はもうこの世にいませんね。残念。

まあ、せいぜい今を生きます。　ごきげんよう。　榊淳司

2015/06/22 12:12 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ 流れながれて東京を
＞ そぞろ歩きは軟派でも
＞ 心にゃ硬派の血がかよう
＞ ああ、東京流れもの

昭和四〇年ころの演歌です。
当時の東京は、こんな歌がよく似合う街でしたよ。
榊さまは、ご存知ない時代でしょうが。

さて。
我が国では、時の首相と財務官僚のバトルが、よく言われます。
例えば、管・野田は財務官僚に洗脳されて、ウンヌンと。
今は、安倍晋三も、また言われています。

つまり、財務官僚・昔は大蔵官僚ですが、これらの官僚が、
自分たちの意思を通すため、歴代の首相を上手く手なづけたと。
とまあ、こんなふうに論評されることが多い。

しかしですね。そうかなあ、と私は思うんですわ。
もし歴代の大蔵・財務官僚にそんなパワーがあったのならば、
何故１,０００兆円を超える国債発行を、止められなかったのか？
官僚パワーでブレーキを踏み、ここまでの国債残高を許さなかったのでは、と。

つまり、巷間、論評されるほどのパワーはなかった。
と言うことではないでしょうか？
なにしろ、１０００兆円超。途方もない借金ですよ。
歴代の首相をはじめ閣僚・議員の「やりたいホーダイ」だったのでは。
どうでしょうか？

ずーっと昔ですが、こんな歌がありましたね。

＞ 妻をめとらば、才たけて
＞ 見目うるわしく、情けあり
＞ 友を選ばば、書を読みて
＞ 六分の侠気、四分の熱

この最後の「侠気」が、実にいい。
「侠気」つまり、男気ですね。
今や、死語です。

続く「四分の熱」の「熱」とは、何なんでしょう？
男が、熱くなれる「夢・志」のことでしょうか？
まだ「厚み」のあった時代ですね。
今は「薄っぺら」チープな日本人に成り果ててしまいました。

ま、時代です。グチっても仕方ない。
「されども我は」との気概で生きてゆくしか、おまへんで。

さて。
ここいらで、米ドルを買い建てようかと、思案橋。
ＦＸですが、レバレッジ・１で、とりあえず５万ドルほど。
相場を見ながら、少しずつ「買い増し」てゆく。

もう、そんなに大きく「円高」には振れないような。
また当面、大きく「円安」にも走らないような。
榊さまのご指摘の通り「通貨の時代」ですね。

私の投資の基本的なスタンスは、
「儲けなくてよい」「損をしなければよし」とする。
つまり「資産減少」に対する「ヘッジ」だけ。
それすらも、難しい時代になりそうですね。

ごきげんよう。

2015/06/22 02:53 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

まさに壮大な人体実験ですね。
でも、私も多分関係ないでしょう。
この件に敏感すぎる複数のメディアも
未だにネタをつかみかねています。
地元でも医療関係のデータは出ていません。
まあ、私は心配しません。基本、ノーテンキ。
私のようなタミ草がどうかできるものでもなし。

安保法案は難航していますね。
自民の失敗がどう出るか？
ここで失敗すれば、ケンポーも遠のきます。
さてどうなることやら。

ごきげんよう。　榊淳司

2015/06/21 11:40 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「改正派遣法」は強行突破したようですね。
これで「高い禄をくう正社員を、総とっかえできる」という人あり。
どうでしょうか？

次なるものは「本命中の本命」安保法案。
安倍晋三。難儀しているようですが。
突破口は、やっぱ「景気回復」でしょう。
ダイエーの中内功の言「成長は、すべてを癒やす」ですから。

我がタミ草、なんだかんだ言っても「みいり」次第でしょう。
安保法案なんてアンポンタン、「カネ・カネ・カネ」と。
で、石原伸晃の名セリフ「最後は金目でしょ」(笑)

さて。
近藤誠さんが今月上梓された本の中で、次のように書かれております。

（以下、引用）
原子力規制委員会が発表した、放射性セシウムの年間降下量を見ても、
放射性物質が関東各地まで到達していることが分かります。

２０１４年・１年間の東京のセシウム降下量は、
６１６５万ベクレル・１平方キロメートル当りで、全国３位でした。
汚染の実態は、東京都も例外ではないことが分かります。
（略）
４年前の３月１１日に発令された「原子力緊急事態宣言」は、
今も解除されていないのにも、拘わらずです。
（引用終わり）

人類史上「壮大なる人体実験」でしょうか。
米国も、並々ならぬ関心を寄せ、密かにデータ収集しているようです。

ま、私はもうトシですからね。ノープロブレムです。(笑)

ごきげんよう。

2015/06/21 01:52 | by まろたん

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。