住友不動産は完成在庫保有数が日本一

たまにはマンション市場のことも書きましょう。
最近、世田谷区をまわってきました。
前回よりも幾分「完成在庫」が減っています。
そして「値引きセール中」物件が増えました。
もう誰もが潮目の変化を感じていますね。

まあ、高すぎるものは売れないわけで、経済の法則です。
しかし、価格が目に見えて安くなっているとは言えません。
水面下では、ダラダラと下がっている感じがします。
驚くのは、バブルエリアでの売り物の多さ。

私はかねがね「局地バブル」と言ってきました。
都心と山手線周縁、城南、湾岸、武蔵小杉、横浜MM・・・
関西では京都の御所周辺と下鴨。
こういったエリアのマンション価格がバブル的に高騰。

何がバブルかと言うと、なぜ購入するのか説明がつかない水準まで
価格が高騰してしまっているからです。
私の尺度は投資利回り。専門用語ではNOI（経営純利益）といいます。
これが今の都心の新築マンションだと3.5％くらいです。
それも、借り手がついての話。空室リスクを織り込まず。
はっきりいって、あり得ない低レベル(価格高すぎ)なのです。

私が考える都心の健全なNOIは５から８％です。
番町や表参道なら3.5％でも「しゃーないなー」と思いますが
麻布や高輪や神田なら、5％はあって欲しいもの。
ところが、今は世界経済史上かつてない低金利なのです。
リートはコンマ以下で融資を引っ張れます。
それで3.5％の物件を購入しても、表面的にはOKです。

そのリートを黒田東彦君の日銀が買ってくれますから、これもOK。
中国ほどではないけれども、この局地バブルを支えている張本人は
他ならぬ日銀なのです。
ただ、彼らは局地バブルを起そうとして
異次元金融緩和を行ったわけではありません。
黒田君の目的は、単純に２％の物価上昇。つまりはインフレ。
実のところこれには大失敗を漕いでいます。

黒田君は旧大蔵省ですから、絶対に失敗を認めません。
また、局地バブルが起きて大きな厄災が降りかかっていることも
まったく認めようとする気配はありません。
彼の任期は2018年の3月まで。あと1年半。

さて、今回のバブルは「パンッ」と破裂する気配はありません。
リーマンショックのような大事件が起こらない限りにおいては。
このままだと、徐々に、徐々に、価格が下がっていくだけです。
「オリンピックまでは価格上昇」という根拠のない神話も、
豊洲市場問題と五輪施設見直しでほぼ消えてしまいました。

新築マンション市場は、まことに厄介なことになっています。
まず、世田谷では若干減りましたが完成在庫の滞留。
これは今後都心に限らず広がっていきます。
次に、新規供給の鈍化。事業用地が買えていませんから。

今回、リーマンショックの時と違うのはデベの倒産が少ないこと。
というか、倒産すべきデベはあらかた倒産して、
いくつかはゾンビとしてよみがえっていますが、無茶はしていません。
逆に、私から見てかなりの無茶をしているのは最大手の住友不動産です。
このままでは3年連続で供給戸数日本一ですね。
それと同時に、完成在庫保有数も日本一でしょう。

住友不動産は「住友」である限り、倒産はありません。
しかし、1年後くらいはかなりの苦境ではないでしょうか。
まあ、あの会社の中でマンション分譲なんて3割もないでしょうが。
しかし、東芝みたいな決算上のごまかしがばれる可能性はありそうです。
あれだけの完成在庫をキチンと処理しているかどうか・・・・

ところで、私はマンションの広告を作る仕事を20年以上やってきました。
今でも、酒飲み友達の半分はその頃の仲間たちです。
大半、今は違う世界に身を置いています。なぜなら、食えないから。
今後、新築マンションの広告に関しては、さらに市場が狭まります。
生き残っている連中も、危うくなりますね。

栄枯盛衰というのを、まざまざと感じます。
私が2年半在籍した広告代理店は、
売り上げを最盛期の2割程度に減らしています。
今後、さらに減らすでしょうね。もしかしたら、倒産。

今、日本の国内はいかにも平穏ですね。
豊洲の新市場がどうのこうのと言っても、場末の問題でしかありません。
片岡愛之助が愛人を披露宴に招いた・・・あほらし。
勝手にやってちょーだい、の世界です。

でも、変化は確実に起きています。
1年後に見る風景は、いまとは確実に違うように。
新築マンション市場は、これから悲愴なことになりそうな気がします。
しかし、ここはもともと夢のある業界でした。
私もコピーライターとしてたくさんの夢を語ってきました。
上手にやれば、まだ数年は息をしていられるような気がします。

みなさまに申し上げたいのは、
「住んでいないマンションは売りましょう」ということ。
「家賃の入ってこないマンションも売りましょう」。
「誰も住んでいない実家も売りましょう」。
ツイッターで紹介しましたが、先日お会いした大阪の方が
「河内長野からバスに乗るような中古マンションは100万円でっせ」
とおっしゃっていました。
そのうち「稲毛や戸塚からバスに乗るようなマンションは・・・」
あるいは「ゆりかもめしかはしっとらんようなとこのマンションは・・・」
これはいかにもあり得る未来なのです。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

　　

さて、資産価値レポートの更新情報です。
冒頭で申し上げた通り、世田谷と目黒のレポートを最新情報化。
完成在庫が多いので、物件数はそれなりです。
でも、選択は要注意。レポートをお役立てください。

世田谷区総集編
価格　9,800円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■クラッシィハウス世田谷松陰神社前、■サンウッド桜上水、■グレンドール二子玉川、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■グローリオ等々力、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■プラウド桜新町、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■クレヴィア成城、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス

目黒区総集編
価格　4,980円

■オープンレジデンシア目黒平町、■ドレッセ目黒大橋プレヴィ、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■Brillia（ブリリア） 目黒 碑文谷、■シティハウス目黒ザ・グランド　、■シティハウス目黒学芸大学、■ザ・パークハウス 碑文谷三丁目、■プラウド目黒東が丘、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■グランドメゾン目黒東山パークフロント、■シティハウス中目黒ステーションコート、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■クリオ駒沢公園、■ルジェンテ目黒

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2016/10/7 12:54 Comments (6)

6 Comments

榊さま。

くだんの自死した女子社員のことで、
或ることを思い出し、考えました。

その思い出したこととは。
もう１０年くらい前か、フランスのテレビ局が来日し、
高野連の幹部に取材している場面が放映された。

フランスの金髪女性記者が、問うた。
「夏休みを返上して、全国の高校生球児に競わせて、
約３千校の中から優勝者は１校のみ。他校は全部、負け。
この教育的意味は、何か？」と。

高野連の幹部は、キッパリ答えた。
「人生、負けることを学ぶのです」と。
名答弁に、小生、感心しました。

さて。くだんの女子社員。
人生、負けナシで来たのでは、と。
東大も、もし現役突破なら、負け・挫折を知らない。
勉強一途で恋愛はおろか、男と交際したこともナシでは？
恋愛をして大失恋でも経験しておればと。

負けナシ、挫折ナシは「打たれ弱い」。
こういう御仁は、負けを認めることが出来ない。
負けを認め「撤退＝退職」という思考が出来ない。

旧日本国軍部の高級幹部も、負けナシのエリート揃い。
で、負けを認めることが出来なくて、ドロ沼。
そして、完膚なきまでの破滅的敗北。

負けナシ・挫折ナシのエリートに大事を任せると、
泣きをみるのは、民草。おお！

なーんか、似てますなあ。

ごきげんよう。

2016/10/10 07:40 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

金目ですよ、金目。
この世の中、だいたいは金目。
これは１８面くらいの真理です。
ここを突けば哲学は要りません。
だから、大方のお金持ちは哲学に関心なし(笑)。

私、その会見を見ていません。
アクセク働いているので
テレビは週に２時間くらいですか。
お神酒タイムは２０時間くらいありますが(笑)。

しかし、電通にとっては１億や２億はへでもありません。
本日の食卓の話題
「この子は東大出て電通に行ってひどい目にあって自殺、
　僕は同志社出て・・に行ってヒデーめにあったけど・・・レベル違うなー」
業界ダントツ１位と12位くらい、まさに東大と同志社の差ですな。
笑い話にできるところで「よかった」と。

金は自分で稼ぐもの。それが僕の哲学です。

ごきげんよう　榊淳司

2016/10/09 23:32 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「最後は金目でしょう」
と喝破した大臣がいたよね。

大手広告代理店の従業員が「過労死」。
で、訴訟。
会見での、遺族の「顔」
と並ぶ弁護士の「顔」

一億数千万は「射程圏」なんですと。
あーあ。
「最後は金目でしょう」
ですか。

ごきげんよう。

2016/10/09 19:30 | by まろたん

榊さま。

さあ。
今日は何を書きましょう。(笑)
書きたいこと多く、あれもこれも。ね。

「捨てる」
ことでしょう。
人生は。
何をって？
自分を。自我を。自意識を。

四〇代くらい。
の女。
イチバンめんどくさい。
使用済みオバサン。(笑)
使用済み核燃料よりも、ね。(笑)

もう一度。
遺言として。
捨てることでしょう。
自分を。自我を。自意識を。

そもそも、
そんなもん「なかった」
のでは、有馬温泉？

ごきげんよう。

2016/10/09 19:02 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

宮本先生、存じません。民俗学は守備範囲外。

まさか四国88カ所のお遍路ですか・・・
多分、私は行かないでしょうね。
いかなる神様、仏さまにも信心はなし。
事務所の近くのミニ神社には時々まいります。
まあ、ごあいさつ代わり。
靖国神社には年に1，2回。
これも英霊への感謝とご挨拶。

秋ですね。トキオは雨ですよ。
昨日はメディアさんたちと気持ちよく飲んで
さっきまで寝てました(笑)。
今日は事務所へ行くべきか・・・・

H氏の件、順調に進むことを願うばかり。
あのお方、業界には珍しい有徳人ですなあ。
一緒にいくつも手掛けていますが、
つくづくそう思います。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/10/08 12:34 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「過剰」なんですよ。
すべてのモノが。
資本主義は、この「過剰」に、
どう対処対応してゆくのか、でしょう。

老い先短い小生の与り知らぬことで、
若き民草こそ、ですがね。
システムの根っこが問い直されておるのです。

御承知の通り、
Ｈさんが精力的に動いてくれているようです。
年越しせず年内に完了できれば、私も望むところです。

年内に「知覧・特攻記念館」へ。
来年は「四国・巡礼」へ。是非とも。
まさに「悠々と急げ」です。

宮本常一。
御存知、民俗学者。
地元大学の一般講座に通っています。
全・２０回。来年の２月まで。
地味ですが、地味なものに惹かれる昨今です。

だいぶん秋らしくなって来たような。
ごきげんよう。

2016/10/08 01:36 | by まろたん

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