豊洲「毒」問題で周辺のマンション価格はどうなる？

豊洲新市場の「毒」について、騒がしくなっていますね。
前にも書きましたが、これは我々マンション業界が「豊洲」と
イメージしているところからはかなり離れた場所の出来事。
「ゆりかもめ」という超使えないモノレールで2駅離れています。

豊洲駅の近くにはららぽーとがあり、タワーマンションや
普通の板状型マンションがたくさん。
かつて「なーんにもない」と思われていたので、
10年以上前に分譲されたマンションは、軒並みタレントを起用。
もっくんに始まって黒木瞳とか田村正和とか新城とか・・・

今騒いでいる新市場と有楽町線の豊洲駅は約１km離れています。
なのに、同じ「豊洲」の町内にあります。
だから、豊洲駅周辺のマンションも「風評被害」にあうでしょうね。
平たく言えば、中古マンションの価格が下がります。
お気の毒ですが、私がどうのこうのいっても仕方がないところ。

実は、新市場のお隣にはここ4年ほどで
2物件の大規模タワーマンションが分譲されました。
「スカイズ」と「ベイズ」という名前で呼ばれています。
分譲価格は平均坪単価260万円と270万円くらいでしょうか。
今はそれよりちょっとだけ値上がりしています。

この2物件は、新市場ともろに「おとなり」ですね。
オリンピックがきまらなければ、いまごろは完成在庫になっていたはず。
豊洲駅からは11分以上も歩く、かなり悪条件のスペックです。
今回の新市場「毒」騒動で、最も影響を受けるのはこの2物件。
そうでなくても、外国人や国内投資家の思惑買いで売れた物件。
今でも相当の売りだし物件があると聞きます。
みな「売り逃げ」を狙っているのです。

「毒洲」の新市場が東京ガスの跡地なら、この2物件は東京電力跡地。
今回の調査では、今までとは違う会社が担当したそうですが、
「ベイズ」や「スカイズ」だって調査する組織が変われば
とんでもない数値が出てくるかもしれませんぜ。

さらに、今回の「毒洲」騒動で中長期的に
大きなマイナス影響を受けそうなのが有明。
ちょっと前の小池劇場では「有明アリーナ」を作るのか、
横浜アリーナで代替するのかが話題になっていました。
この有明アリーナの建設予定地なんて「毒」市場のはすかい向かい。

「毒洲」と東雲運河を挟んだ真向かいは有明1丁目。
そこは荒涼とした埋立地の風景が広がっているエリア。
現在「オリゾンマーレ」というプロパストの残滓マンションがあり、
その隣接エリアでは住友不動産がトリプルタワープロジェクトを建設中。
距離的には豊洲駅周辺よりもこちらの方がかなり近いのが現実。

どうやら、このままでは築地から豊洲への移転は無理そうですね。
ただ移転が中止になったというだけではなく「豊洲」とう地名には
あと何十年も「前科一犯」の負い目を背負い続けることになります。
「あの毒に汚染された」というイメージが付きまとうのです。

マンションの価格が近々目に見えて下がることはないと思います。
東日本大震災の時、新浦安エリアは液状化で上下水道が使えませんでした。
しかし、あの直後に新浦安のマンションが暴落しませんでした。
ただ6年経ってみて、はっきりと下がっています。それは顕著な不人気化。
同様に海浜幕張も、かなりの下落になっていますね。

豊洲や有明に救いがあるとすれば、オリンピックでしょうか。
あのエリアが世界中の人々に注目される一大イベントです。
ただし、いつもいうことですがオリンピックは必ず終わります。
オリンピックが終わると、それはもう「祭りの後」状態。
あのエリアには何の希望も無くなります。

そもそも、築地市場が豊洲に移転するのは、不動産屋的な感覚を
持っていた石原元都知事が築地の土地に目を付けたから。
銀座に近いあの市場をどかせれば、地主の東京都が再開発で
大儲けができるとお考えになったのでしょう。
確かにその通りなのですが、移転先が豊洲ではねえ。
せめて港区の港南あたりにしておけばよかったのに。

まあ、私にとっては市場がどこになろうがさして関係ないのですが、
この「毒島」騒動でとばっちりを食うのは豊洲や有明の
マンションを購入して住んでいる方々。
今いえることは「早めに売って都心に移りなさいよ」でしょうか。

特に「スカイズ」や「ベイズ」は分譲時から
私は警鐘を鳴らしてきたので何ら痛痒を感じませんが、
ああいう場所のマンションの実力資産価値は坪150万円です。
住宅ローン金利が4％になれば確実にそこまで落ちます。
あるいは、五輪が終わって5年も経てばそんなものでしょう。
とっとと逃げ出すに越したことはありません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「目黒区」のレポートを最新情報化しました。
新しい物件も出てきているのですが、停滞感は否めません。
世田谷区に引き続いて、個別物件についてちょっとだけ
コメントをさせていただきましょう。

サンクレイドル目黒林試の森
東急目黒線も便利になりましたが、やっぱり地味ですね。

ザ・パークハウス 碑文谷一丁目
竣工売り物件。私的には、こういうのは結構好きです。
有料メルマガの紹介物件に選んでみました。

グランドヒルズ目黒一丁目
まあ、JR山手線「目黒」駅から徒歩6分なのですが、
無理やりに「邸宅仕様」で乗り切ろうとしていますか。
向きが良くなさそうですね。

プロスタイル学芸大学
イオンスタイル碑文谷のお隣。計画を間違えている気がします。
こういう物件を見ていると「コンサルしてあげようか」と思います(笑)。

目黒区総集編
価格　5,590円

■サンクレイドル目黒林試の森、■ドレッセ目黒大橋プレヴィ、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■Brillia（ブリリア） 目黒 碑文谷、■シティハウス目黒ザ・グランド、■シティハウス目黒学芸大学、■ザ・パークハウス 碑文谷三丁目、■プラウド目黒東が丘、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■ザ・パークハウス 碑文谷一丁目、■シティハウス中目黒ステーションコート、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■クリオ駒沢公園、■ルジェンテ目黒、■グランドヒルズ目黒一丁目、■プロスタイル学芸大学

高円寺の眺望邸宅、販売中

 

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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4 Comments

井上様

今は世界同時不動産バブルですね。
特にロンドンとパリはひどいようで。
不動産には限りがありますが、
管理通貨制度下におけるマネーに限りは無し。
各通貨ともにマネタリーベースを増やしました。
限りある不動産と限りのないマネーが交換されるのが不動産市場です。
そりゃ、バブル化します。
ただ、不動産の資産価値はあくまでも利用価値です。
最後はそこで決まります。
だから田舎の山林は何の価値もありません。

東京はまだ発展します。
あと５年くらいでしょうか。
その後、衰退に向かいます。
それまでにお売りになればよろしいかと。
今しばらくは毒騒ぎで混乱しますから、
高みの見物でいいと思いますよ。

駅徒歩11分を中国人は気にしなくても日本人には大問題です。
日本の不動産市場の主役は5年後も10年後も日本人です。
ただ、江東区の湾岸エリアに関しては中国人になっても
不思議だとは思いません。
そのことは「チャイニーズタウン化」ということで
2年くらい前にブログに書きました。
徐々に進行しているように思えます。
警視庁の警察権が及んでいる限り、
特に問題はないと思います。
むしろ、池袋がチャイニーズ化するよりも好ましい現象でしょう。
湾岸エリアの資産価値も維持できます。

ではまた。　ごきげんよう　榊淳司

2017/01/17 11:50 | by Sakaki Atsushi

榊さん、どうも。

自分がイイと思ったのをケチョンケチョンに言われて、
気を悪くしない人はいない。
でも、まあ、それは、私に関しては表面的なこと。
勿論、私はズーッと持ってるつもりはない。
賃貸が切れる2018年5月にまずは売却検討。
引き続き、ということなら、
次のタイミングはオリンピック後、様子を見て、でしょうね。
今、この時期でアタフタするのは馬鹿だと思ってます。
まだまだドッシリ構える。
安全、便利で、清潔な東京、
そこのマンションは質が良くて管理もイイ、
そして、まだまだ東京は安い・・
オリンピックに集まる外国人、アジア人がそれを身を持って、
知って来る・・東京を買いたくなる・・
そう言う構図を予想しています。
まあ、投資はギャンブル・・
それを楽しまないと、ってところでしょうね。

ああ、それとね、駅から歩いて11分ってのは、
外国人、全く気にしないと思いますね。

2017/01/17 05:44 | by 井上＠打浦橋＠上海

井上様

ご無沙汰しています。
気を悪くなさらないでくださいね。
ベンゼンまでは予測していませんが、
駅から11分歩くマンションには、もうすぐ価値が無くなります。
何よりも「徒歩10分以内」の検索に入りませんから。
それで、2012年頃のブリリアマーレやオリゾンマーレは
坪単価160万円くらいでした。だから150万円です。
プールなどの共用施設は年々老朽化します。
20年後には、ほぼお荷物です。
井上さんはどっしり構えているので安心していられますよ。
でも、売るのならここ数年以内でしょうね。
2021年頃までは買値を維持できている可能性があります。
リーマンみたいなことが起これば話は別ですが。
ではまた、コメントをお待ちしてます。

ごきげんよう　榊淳司

2017/01/16 22:14 | by Sakaki Atsushi

榊さん、お久しぶり。

榊さんのSKYZケナシ節は相当前からの様ですね。
それを知ったのは、私が契約し、鍵をもらった相当後のこと。
今となっては、榊さんの見方は間違ってなかったのかも。
あそこは埋め立て地で、ベンゼンが・・
だから坪単価150万円くらいなもんだ・・と言う見方ですね。
でも、実際は、その見方に反して、
坪単価250万円でもドンドン売れて行って、たちまち完売。
そして1年後には20％アップ。
いや、魅力があったからなんでしょう。
広告とか、オリンピックとか、そういった方面に
踊らされてそうなってしまった。
フムフム、それは、まあ言えますが。
皆さん、それなりにあの物件に魅力を感じて勝負に出た。
家を買うってのは人生の中の一つの勝負です。
それに、もともと、そういった負の部分は覚悟で買ったんですから・・
その負の部分を補う魅力があったということ。

今回の毒州問題に、あたふたしてる人がいるんかな・・
まあ、すくなくとも、私を含めて私の周りにいる人には、
いないような・・

2017/01/16 19:33 | by 井上＠打浦橋＠上海

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