パークコート渋谷ザタワー　の不思議

私はメールアドレスを公開しているので、
毎日山のように詐欺メールを受信しています。
「50万円当選」とか「合格通知」なんてタイトルです。
ああいうのに引っかかる人がいるのですね。
「老後資金7千万円を持っていかれた」なんて
記事をひと月ほど前に読んで愕然としました。
世の中、それこそいろいろな人がいます。

私は日頃からマンション市場を眺めるのが仕事です。
今の東京都心は「アホかいな」みたいに値上がりしています。
直近では渋谷区を見ていましたが、代々木上原で
坪単価は500万円なら安い方に入ってしまいます。
5年前だったら300万円台で当たり前でした。

何でこんなに上がってしまったのかというと、
何よりの原因は「黒田バズーガ２」だと思います。
つまりは2014年9月に始まった「異次元」の金融緩和です。
銀行にはお金がうなっていて、しかも史上最低の低金利。
それは、銀行もどんどん貸してくれますよね。

私はあの平成の大バブルと2008年までのミニバブルを
不動産業界の周縁で眺め、崩壊する様もつぶさに見てきました。
バブルが発生した原因はいつもながらの「カネ余り」。
平成大バブルはプラザ合意による流動性の大緩和。
ミニバブルの時には海外からのファンドマネー。
今回は異次元金融緩和による低金利とマネタリーベース増大。

まあ、世の中お金があり過ぎてもロクなことにはなりません。
不動産屋が一時的に大儲けして我が世の春を謳歌します。
庶民は持家だったら含み資産が出来てぬか喜び。
賃貸住宅の住人は「家が買えなくなる」と青い顔になります。

しかし、いつもながら不思議に思うのは、
現状をありのままに受け容れてしまう人の多さ。
こんなに高くなっても、その高い家を買おうとしている人が
世の中にはウジャウジャいるわけですよ。不思議。

今の都心は説明がつかないくらいの高値になっています。
そんなん、いつか下がるのは見えています。
でも、そういう未来が見えている人はかなりの少数派。
今買う人は「この先も上がる」という風に考えているのでしょうか？

私はいちおう専門家ということになっていますが、
私以外の専門家で「この先下がるよ」という見解を
ハッキリと表明しているのは牧野知弘先生くらいしか知りません。
つまり、私と牧野先生以外は、今の不動産市場が
「異常ではなく正常」と見なしていることになります。
なんでそんな風に考えられるのか、不思議、不思議。

経済というものを捉える万能の方式はありません。
しかし、大まかには適用できる法則はあります。
私がベースにしているのは「需要と供給の関係」。
そして「金利と不動産価格の関係」ですね。
後者はエライ経済学者の理屈ではなく、私の考え。

現在、日本の土地の9割くらいには需要がありません。
だから「タダで家をあげます」という行為が散見されます。
逆に、東京の都心ではマンションの価格が坪単価1千万円。
まあ、それでも買っている人はいるのです。不思議。

今どき、港区の人気立地でも平米単価6千円で賃貸できます。
坪単価にして2万円ですね。仮に坪単価1千万円のマンションを
月額賃料坪単価2万円で借りると単純計算で41.66年分です。
実際には、所有していると管理費や税金や設備更新で年間
約1.％の経費がかかります。それを加味すると71.42年分。
そんなん、圧倒的に借りた方がいいでしょう。
購入する、という経済合理性が見出せません。

今の都心の局地バブルはそういう状態なのです。
こういう不思議な現象を不思議だとは思わない人が大半なのです。
まあ、多くの人には「眼に見える」ものしか見えませんからね。
想像力というものは、かなりの部分がごく少数の者にしか
備わっていない希少な才能ではないかと思ってしまいます。

渋谷区では「パークコート渋谷 ザ タワー」という
全505戸のタワーマンションが販売されようとしています。
これって、今から75年間の定期借地権です。
75年後、このマンションを購入した人は100％死んでいます。
たとえ生きていても、判断能力は失っているでしょう。

どうして、こういうシステムのマンションを売り出すのでしょう。
また、購入する人は何を考えて買うのでしょう。不思議。
建物が引き渡されるのは2021年4月以降。そこから72年です。
このマンション、そこから40年経ったら2061年。築40年。
大規模修繕工事なんてやるのでしょうか？　残り32年。
そういう時に、残り32年で築40年のマンションに資産価値は
あるのでしょうか？　あなたなら買いますか？

場所は悪くありませんよ。NHK放送センターのお向かい。
渋谷の駅へも歩けます。便利ですね。住めば楽しいはず。
しかし、75年の定期借地権を設定するなんて、あまりに無責任。
このプロジェクトを手掛けた人、承認した人、売った人に75年後、
もう絶対的に責任を取らせることはできないのです。

まあ、それでも、このマンションの販売は始まります。
喜んで買う人もいるでしょう。
現地を見にいってチヤホヤ発言をする人もいるでしょう。
まあ、人それぞれ。買いたい人は買えばいいと思います。
買った人の生きていいるうちに問題が顕在化する
可能性は極めて低いので、後悔することも少ないと思います。

では、資産価値レポートの更新情報です。
「パークコート渋谷 ザ タワー」も含めた渋谷区の
タイトルを最新情報化しました。なんと21物件。
代々木上原近辺には現在4物件がひしめいています。
そのうち3物件は、あのオープンハウスDが売主。
相変わらず、強引なプロジェクトが多そうですね。
まあ、傍で見ている分にはちょっと面白いのですが。

渋谷区総集編
価格　6,590円

1　グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷 　　
2　（仮称）ネベル恵比寿　　　　　　
3　パークナード代官山　　　　　　　　　
4　ジオグランデ代々木の杜　　　　　　　
5　ザ・パークハウス アーバンス 表参道　
6　ザ・パークワンズ 渋谷本町
7　オープンレジデンシア代々木大山 　
8　プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
9　オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス
10　ザ・パークハウス 恵比寿南　　 　
11　シティタワー恵比寿
12　ザ・パークハウス 渋谷笹塚　　　　
13 オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス
14 ザ・パークハウス 渋谷南平台
15 プレミスト代々木公園 パークフロント
16　（仮称）渋谷松濤プロジェクト　
17　オープンレジデンシア代々木上原
18　オープンレジデンシア代々木上原ヒルズ
19 ザ・パークハウス 代々木上原
20 パークコート渋谷 ザ タワー
21 THE COURT神宮外苑

早稲田大学エクステンションセンターで開講
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方

3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
集中講義を行います。今秋の10/13,　11/10の2日間。
今回は新築中古のマンション市場の現場をどう歩くか、
実践的なお話を中心にお伝えしていきます。

8月25日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：8月25日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

8月25日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は1組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2018/9/3 14:59 Comments (0)

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