人は見えているモノを見たいようにしか見ない

10年くらい先の未来から今の日本の不動産市場を振り返ると、
かなり「狂った」状態だと思えるでしょうね
思い出せば、ちょうど10年前はリーマンショックでした。
不動産ミニバブルがはじけて、デベロッパーがバタバタ倒産。

「派遣切り」なんてことも行われて、派遣村が登場しました。
「これからの日本はどうなってしまうのだろう」なんて
考えていた人も多かったのではないですか。
私はと言えば、かなり明るかったですよ。
なぜなら、それまで雇っていた社員を全員解雇して
かなり身軽になれたことがすごく気持ちを楽にしました。

さて、そんなことは置いておいて、今の不動産の狂乱ぶり。
都心の区分マンションなんて利回り3%が当たり前です。
リートは3%くらいの物件を買っているそうじゃありませんか。
個人の不動産投資家も4%台に手を出し始めています。
「それ、あまりにも危険やろ！」

日本銀行はこの異様な金融緩和を一向手じまいする様子を
見せませんね。今さら意地でも止められないのでしょうか。
それなら、とんでもない厄災の種を膨らませているだけ。
この先の世界に何が待っているのか、すごく恐ろしいですね。

どうやら2019年から20年にかけて世界の景気が後退する、
という観測が主流になりつつありますね。循環理論です。
ただ、経済の予測なんてそうそう当たるものではありません。
日本における経済専門家集団である日本銀行が、
その目論見を外しまくっているのですから・・・

ただ、米中の貿易戦争はますます本格化するでしょうね。
そして、中国経済は着実にその成長力を失います。
ここ10年くらいの世界経済は中国の成長が牽引してきました。
ところが、その成長の中身はかなり質が悪そうです。

私はかねがね日本経済に不況が来るとすれば中国発だと
考えて、そう発言してきました。まあ、来年あたりはそろそろ。
で、経済全体が不況になると不動産市場にも悪影響が及びます。
今の日本の不動産市場は局地的に異様なバブル状態です。
毎年2%ずつ価値が下がる不動産を、満室利回り5%の
価格で売買しているのです。これがどうして正常？

仮に金利が1%でも上昇したら、不動産の個人投資家の大半が
かなりの苦境に追い込まれることになります。
それこそ自己破産者が続出するでしょう。自殺も増えます。
スルガ銀行じゃないですが、個人の不動産投資に融資を
行っていた多くの銀行で不良債権の山が築かれます。
抵当権を行使された利回り物件が大量に市場に出てきます。
それこそ満室グロス5%が10%になれば、半額に値下がり。

金利が1%上がっただけでそういう現象が起きるでしょう。
なのに、満室利回り5%の物件を買っている個人投資家がいます。
私から見ればお金出してリスクをしょい込んでいるのと同じ。
とてもまともな判断とは思えませんね。

しかし、金利が1%上昇するなんて、かなりあり得ることです。
黒田総裁が病気かなんかで途中退任すれば、どうなるのか。
そうでなくてもあと4年ちょっとで任期が終了。
その後もリフレ政策が続くなんてまったく思えません。

ということは何万人かの個人投資家の運命は、
最長でもあと5年ということになりますね。
5年後の日本は1997年や98年の日本みたいみ、
不動産担保融資の不良債権化に苦しんでいるかも・・・

しかし、こういうことは普通に考えれば誰もが分るはず。
満室利回り5%の物件を、表参道や番町で買うのなら
まだしもうなずけるところがあります。
しかし、山手線から電車で15分も離れた場所ならアウト。
どうしてそういう簡単なことが分らんかなー。

人間というのは、見えているモノを見たいようにしか見ません。
満室利回り５％の物件を平気で買える人というのは、
日本にとって初めての経験である今のゼロ金利が、
「当面は続く」とお考えになっているのでしょう。
そうでない限り、そういう投資行動は取らないはず。

例えば「５年先の長期金利は３％」だと分っている場合、
満室５％の物件をフルローンでは絶対に買えません。
なぜなら、それは破たんへの軌道を敷くことだから。
逆に言えば、そういう人はぼんやりこう考えます。
「今の金利は当面（５年くらい）はそのままだろう」
そして「金利が上がりそうになったら売ればいい」。
多分、そうではないかと私は想定します。

不動産投資の専門家であるリートの運用担当者も
基本的には似たような発想ではありませんか。
彼らにとって、運用しているのは基本的に他人のカネ。
だから、最悪の損失を喰らっても基本的には他人事。
ちょっと転職がやりにくくなる程度ですね。
今の日本の不動産市場には、そういう買い手が
ウジャウジャいます。だからバブルは膨らみます。

一方、実需市場では高値掴みをしたがるエンドがいます。
私的には「なんでこんな時期に買うのやろ」と思います。
まあ、確実なことは言えませんが近い将来に
必ず下落期が来るのが見えています。

今、高いのは少し前に値上がり益狙いの転売目的で
大量に買われてしまったからです。
だから、局地バブルエリアのタワーマンションなんか
空家だらけになって、大量の売出し物件が滞留。
何かのキッカケで一気に均衡状態が崩れます。

これも、少し冷静に考えれば誰にも分ること。
でも、多くの人はそうは考えてくれません。
結局、人間は歴史にも経験にも学びにくい生き物。
見えているモノを見たいようにしか見ないのです。

ユーチューブでもこの問題を語りました。
このシリーズ、これで何本目やろ？

12月1日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：12月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

12月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は1組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/11/8 0:01 Comments (0)

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