マンションを進化させる100年に1度の好機到来

みなさんがご購入になる新築マンションの価格というのは、
いったいどういうふうに成立しているのか？
過去に書いたような気もしますが、
ここでもう一度おさらいをしてみましょう。
新築マンションの価格を、ごくカンタンな計算式で表すと
A土地代＋B建築費＋C販売手数料＋D広告費＋E利益＝販売価格
ということになっています。
７５平米、4000万円のマンションの原価の内訳はだいたいのところ
A　890万円＋B　2000万円＋C　160万円＋D　150万円＋E　800万円＝4000万円
これは一例です。物件によって、この構成比率は異なります。
このうち、C,D,Eはエンドユーザーにとっては余計なもの。
これをぜーんぶ取ってしまうと、2890万円。
なんと、4000万円のマンションの生産原価は2890万円なのです。
「じゃあ、自分たちで仲間を作って、土地を買って、
マンションを建てればいいじゃない」
という発想で生まれたのがコーポラティブ方式。
日本ではまだあまり普及していませんが、成功例はそこそこあります。
ただ、やってみると価格はそんなに安くはなりません。
それぞれの参加者がオーダーメードでプランや設備を決めるので
結局、分譲会社から買うのと同じくらいになってしまいます。
ただ、今の新築マンションの価格構成の比率は
あまり健全ではないと、榊は考えます。
特にC,D,Eについては、かなり改善の余地がありそうです。
まず、Cの販売手数料とDの広告費。
３年ほど前、ある建築家の先生とお話しているとき、
「販売会社も広告代理店もいらないよ。
僕たちが接客して、自分たちで売れるのだから」
とおっしゃっていました。
なるほど、その先生の設計する住宅はとてもユニークだけれども
空間は機能的で暮らしやすそうでした。
それに青図段階での販売なら、
設計変更にも柔軟に対応できるのです。
「こういうマンションのよさはね、
営業マンなんかには説明できないよ。
それに、僕たちが接客すれば
お客さんのやりたいように作ってあげられるしね」
なるほど、その通り。
「そんなマンション、高いのでは？」
誰もがそう思いますが、それほどでもないのです。
そこはプロですから、いろいろ工夫して、
高くならないように設計されるのです。
広告だって、代理店を介さずとも、
自分たちでデザインやコピーをオーダーできる、というのです。
「広告代理店の営業なんて、何も分かっちゃいないのだから」
おっしゃるとおり・・・の実例がいっぱいあります。
その先生が販売や広告まで手がけるのを
私は実際に見たわけではありませんが、
いかにもうまくいきそうに思えました。
だって・・・作り手が購入者と直接コミュニケーションするわけです。
それはきわめて和やかに、内容も豊かに深く、
そして楽しげに行われるのではないでしょうか。
手数料欲しさの販売会社が、騙してでも売りつけようとする手法とは、
それこそ天と地ほどの差があります。
いつかまた、その建築家の先生と仕事ができたら・・・と榊は思っています。
まあ、そういう特殊な例は別にしても、
販売手数料と広告費には、省力化できる部分が多くあります。
そのために、何よりも必要なことは、
お客様が買いたくなるようなモノづくりです。
「こんなヒドイ場所で、こんなものを、
しかもこんな値段で、どうやって売るんだよう！」
販売会社や広告代理店が事業計画書を読んだ途端に
そんな叫び声をあげたくなるマンションが、実に多いこと、多いこと。
この3年ほどは、全体の7割以上そうであったのではないでしょうか。
そういう物件ほど、多くの打ち合わせと会議が行われ、
販売計画、広告制作物の見直し、手直し、かき回しが
何度も繰り返されれて、恐ろしいほどの労力と費用が浪費されます。
売りにくそうな商品を渡されると、
体力勝負の販売会社やハッタリ専門の広告代理店は
優秀な頭脳を使って右往左往するわけです。
そりゃ、高くなりますよ、事業主さん。
「来年、売るものがないから、これでも買っておくか・・・」
多くの失敗プロジェクトは、そういうお馬鹿な理由で始まっています。
ただただ事業規模を膨らませたいだけ、が目的だったのです。
それが結局は大失敗に終わったことで、
企業自体まで吹っ飛んでしまった例を、
去年からたくさん見てきましたね。
お客様が欲しくなるようなモノを、
適正な価格で提供すれば必ず売れます。
「榊め、そんなきれいごとを言いやがって。
言うだけならカンタンなんだよ！」
そんな怒鳴り声が聞こえてきそうですね(笑)。
確かに、2年前の、土地も建築費も高騰したときでは
無理だったかもしれません。
しかし、これからは可能です。
建築費もだいぶ下がりました。
土地なんて・・・半値8掛け2割引の世界です。
いいモノを作るチャンスじゃないですか！
みんなが欲しくなるマンションを作れる、
それこそ100年に1度の好機かもしれません。
なのに・・・・安くなったから「安いよ、買えるよ、ホラホラ・・」
という安直この上ない発想でマンションを作っている会社があります。
それも、かなり大手・・・完全に時代の流れに逆らってますね。
頼みますよH社さん！
ユニクロマンションなんか作っていないで、
もっとまじめに日本のマンションを進化させてください！
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2009/4/23 18:46 Comments (2)

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