値引きの「第2の波」は、この9月に始まるか？？

いつか、この3,4年前にマンション事業用地を購入したデベロッパーについて
「売れないと分かっていて高値で土地を仕入れるなど、信じられない」
という趣旨のブログ記事を書いたことがあります。
その直後に「榊さん、あなたはデベロッパーの元仕入担当者ですか？
もし、担当者の経験がないなら、そういうことをいう資格がない。
あの時は、誰もが売れないと分かっていて買っていたのです。
来期の事業計画を作る上で、買わざるを得なかったから」
という内容のコメントをいただきました。
はっきり申し上げて、唖然としました。
まさに「赤信号みんなでわたれば怖くない」の世界です。
そして、渡った企業はとんでもない目にあったわけです。
鬼籍に入った会社がいくつもありましたね？
そもそも、なんで「売れないと分かっていて」買うのですか？
売れないと分かっていれば「こんな高値で買っては、売れません」と
はっきり上司に言えばよかったじゃないですか？
それを言わなかったのは
「ひょっとしたら売れるかも・・・
同業他社も同じように高値で買っているし・・・」
なーんて、甘いことを考えていたのではないですか？
「来期の事業計画」ですか。
それは、上場企業なら毎年増収増益を続けるのがベストですね。
でも「増収増益か、さもなくば民事再生か？」などという
ギャンブル的方針で経営を行うことを、
株主は決して望んでいないはずです。
私が思うに、そのコメントを下さった方は
単純に平凡な日本のサラリーマンだったということです。
とても売れそうにない高値で用地を仕入れしても
上司が「来期の事業用地を買え」と求めていて、
購入の稟議書にハンコを押せば、
サラリーマンとしてはとりあえずOKですね。
そうやって買った土地はとんでもない不良資産になった・・・
それで・・・誰が責任を取ったのですか？
用地を仕入れた担当者、それともハンコを押した上司、
あるいは「来期は－－－億円の売上げと・・・・億円の利益を」
と経営方針を決定し、関係部署にはっぱをかけた経営陣。
ちがいますね。
そういうバカな仕入れをやって破綻した企業において
最も厳しい責任を取らされたのは、株主です。
まず、経営陣は個人資産を確保してから破綻させていますから
それぞれノウノウとリッチな暮らしを楽しんでいます。
従業員は、とりあえずその月までの給料はもらえます。
失業手当もすぐに支給されます。
退職金？　　
そんな企業に就職してハナから退職金を得られると思うのが間違いです。
見る目のある人は、早めに転職しています。
ところが、株主は・・・・文字通り投資回収ゼロ。丸損です。
まあ、そんな会社の株を買ったこと自体が、大きな間違いといったら間違い。
でも、株主の多くはアウトサイダーで、
社員ほどインチキを見抜く機会は多くありません。
経営破綻していない企業ではどうでしょう？
三井三菱住友などの多くの財閥系は、
デベロップ事業の占める割合は全体の半分以下ですから
「まあ、こういうときもあるさ。儲かるときに儲けようよ」とのんびりしたもの。
でも、専業生残り組は・・・・それこそ、いつ破綻するかヒヤヒヤです。
カタカナ系でいくつか残っていますね、マンション専業デベ。
昨年来、榊が「注意情報」を出したけれど、まだ「継続の疑義」で
済んでいる企業もあります。またADRなどという、
分かりにくい再生方法を模索しているところもあります。
彼らはどうなるの？
それは・・・・・・はっきりいって銀行次第ではないでしょうか？
銀行というのはいつもながら身勝手なものです。
「今期の貸倒引当金には余裕がないから、この企業は来期まで持たせよう」
なーんて考えて、破綻を引き伸ばさせている気配を
濃厚に感じているのは、私だけでしょうか？
はっきりいって、不良資産の処理はまだ半分も終わっていないはずです。
これから、銀行の体力の回復にあわせて
順繰りに「破綻」企業が出てくるのではないでしょうか？
ちょっとだけ体力を回復したデベロッパーが
近頃盛んに用地仕入れを行っていますが、
彼らはこの不良資産処理の「第2の波」がやってきそうなことを、
真剣に見据えているとはとても思えません。
それに、私が常々書いているように、
「高いマンションが売れるためには必要なのは、個人所得の伸び」
という基本的な需要構造を理解しているとも思えません。
何といっても、物事を理詰めで考えるのが苦手な方々が集う業界です。
左右の動きに任せて「あっちもそうなら、ウチも・・・・」という発想の元、
エイヤーで赤信号を渡る連中なのです。
では、マンションを買いたいエンドの皆さんはどうすればよいのか？
まず、この9月の動きに注意してください。
値引きの第2弾が始まりそうなら、目標物件を定めて出動。
目標物件に動きがなさそうなら、潔く様子見でいいでしょう。
現状、首都圏では先のブログ記事にあげた
湾岸・城南エリアのタワーマンションも含め
価格の「高止まり」状態になっていると思います。
財別系も含めて値引きの動きはありますが、
まだこの3月のような専業デベを中心とした「値引き合戦」とまでは
いえない状態だと思います。
もし、そういう状態に突入すれば、このブログや
情報教材などでいち早くお知らせするつもりです。
ということで、エンドさんにとってはここしばらく
市場やマンションデベの動向に注意を払いながらの
購入活動が求められるでしょうね。
引続き、私の無料相談やセミナーをご活用ください。
榊は常にエンドさんの立場に立って発言し、
情報発信を行ってまいります。
その先駆けとして売り出した２つの「情報商材」。
　　　　　　　　　
思った以上のご好評をいただいています。
「私は・・・・・を買おうと思っていたのですが、
18物件の中に入っていたので、とりあえず見合わせました。
今後、どうすればよいのでしょうか？」
といったご相談もたくさんいただいています。
購入するか否かは、各自のご判断です。
榊は、判断される材料のひとつを提供しているのみであることをご了承ください。
「買ってはいけない」というのは、私の個人的な見解です。
次回、9月10日に東京駅近くで開催するセミナーでは、
ご参加いただいた方にこの「首都圏版」のプリントを
無料で差し上げる予定です。
この2つが好評のせいでしょうか・・・・
約２ヵ月前に発売を開始した
　　　　　
も再び注目を集め始めています。
これからマンションを購入されようという方で、
次回のセミナーにご参加いただけない場合は、
ぜひご購読、ご一読ください。
そもそも値引き交渉のノウハウは、誰も体系化していません。
これを読んでから交渉に望まれた場合、物件によってですが
値引き幅が百万円単位で広がる可能性が大です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
■第3回セミナー　9月10日(木)　18:30より開催
　「榊淳司のマンション値引き交渉術・秋の集中講座」　　
今回は、この秋に本格化するであろう「値引きのヤマ」に向けて、
「値引き交渉術」にテーマを絞り,
首都圏の主要物件につての最新値引き情報を交えながら
榊が力をこめて講演させていただきます。
●参加お申込方法
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
また、お申し込み後、参加費のお振込みで参加予約が確定します。
●参加特典
１　当日、時間の許す限り面談によるマンション購入についての無料相談を行います。
２　「榊淳司の　買ってはいけない大規模マンション　首都圏の18物件」を無料で進呈
３　　「榊淳司のマンション値引き交渉術」　通常価格１２６００円のところ、
オリジナル特製ＣＤとして９０００円で販売
４　セミナー参加者は、以後榊へのメールでの相談がすべて無料となります。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ただ今、湾岸・城南タワーマンション値引き情報特別強化月間中
大崎ウエストシティタワーズ、ワールド シティ タワーズ、乃木坂パークハウス、晴海テラス、ザ・晴海レジデンス、 シティタワー有明、シティタワーズ豊洲ザ・ツイン、 クレストプライムタワー芝、 パークコート赤坂、　ザ　タワーパークコート麻布十番ザタワー、BEACON Tower Residence、 クレストタワー品川シーサイド、パークコート虎ノ門愛宕タワー、Brilliaマーレ有明、シティタワー麻布十番、パークシティ豊洲、THE TOYOSU TOWER、パークタワー　グランスカイ
今からしばらくの間、この18物件のタワーマンションについては
榊に相談をお寄せくだされば、何回でもすべて無料でお答えすることにします。
ご相談で寄せられた値引きの情報は、
相談者に迷惑がかからない範囲で、
他の方の購入相談にも反映させていただきます。
ご相談は、いずれもオフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。

2009/8/22 18:02 Comments (1)

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