武蔵小杉マンション市場、調整は数年先？

この23日と24日の株式市場の大波乱で、アベノミクスに対する
世の中の盲目的な「神話」が陰った気がします。
アベノミクスは今のところ財政出動と異次元の金融緩和を実行中。
それによって円安を招いたのが株高の最強要因。
ところが、円安というのは日本経済全体からみれば
実のところ「痛し痒し」という2面性を持っています。
なぜなら、自国の通貨安というのは一部の企業を富ませる代わりに、
国全体の富を削っていることに他ならないからです。
韓国はここ数年、ずっとそれをやってきたおかげで、
太っているのは財閥企業のみ。国民は借金まみれです。
だから、日本も過度の円安は好ましくありません。
私はせいぜい105円くらいでいいのかな、と思っています。
来年あたり、子どもが留学しそうなので負担を少なくしたい、
という自分勝手なポジショントークも交じっていますが(笑)。

さて、来週の株式市場は落ち着かない動きになりそうですね。
一度は13000円をめざして下がるのではないかと予想します。
いつもの「当てずっぽう」ではありますが(笑)。
もっとも、全体的に上昇基調から反転した、とは思いません。
そこは、大方の証券系のアナリストさんたちと同意見。
マンションPERよりもずっと信頼できる株価のPERからそう考えます。

都心のマンション市場もすこし落ち着いた動きに戻るかもしれません。
つまり、株価の大幅下落で「熱が冷めた」状態になることもあり得ます。
最近、都心のタワーマンションを購入しているのは、
ほとんどが「株で儲かった」人々であったからです。
ただ、来週中に15000円に戻ったりすると、元の木阿弥。
このままミニミニバブルが継続するのでしょうね。

さて、今日はレポートを更新した武蔵小杉のお話を少し。
ここはまさにバブル状態と言っていいエリアです。
東京湾岸の豊洲と少しだけ似ていないこともありません。
共通点は、前回のミニバブル(2005-2008)でマンション価格が
50%以上も高騰したところですね。
だいたい坪単価で200万円から300万円に上がりました。
豊洲はららぽーとの開業、武蔵小杉は駅前の再開発進展が
ミニバブルに拍車をかけた点でも似ています。
今後も開発が続くであろう点で、両エリアは共通しています。

違うのは、ミニバブル崩壊後の軌跡。
武蔵小杉はいったん崩れかけましたが、再び持ち直しました。
駅徒歩1分のタワー2物件が約300万円でほぼ完売。
駅徒歩4分のプラウドタワー武蔵小杉も好調のようです。
一方、豊洲も表面的には値崩れしていませんが、
それは単に住友不動産が意地を張り続けているだけ。
実質的には10%以上下落。レインズに出ないデータでは
さらに大幅に下落しているはずです。
また、企業間でこっそり売買している額はもっと安いでしょう。
そして、こんどスカイズというかなり無理筋の大型タワーが
出てきたことで、今後の見通しは多分に複雑化しています。

これに対して、武蔵小杉の高値崩壊はもう少し先になりそう。
住友不動産のシティタワーが高値挑戦しそうなので、
表面的にはあと数年、今の価格水準が続くものと思われます。

武蔵小杉は、東横線急行で渋谷へ15分。横浜へも15分。
アドレスは神奈川県川崎市です。
その駅前のタワーマンションが、実質的に山手線内の
普通の板状物件とほぼ同じ価格帯で販売され、売れています。
少し歪ではないかと私は考えます。
こういうことは、すぐには変わりません。
でも、中長期で眺めると必ず調整されると思います。
ただ、今の時点で武蔵小杉に住もうと思ったら、
現状の価格で購入するしかありませんね。
市場価格が下落するとしても、早くて数年先ですから。

レポートの更新情報です。

プラウドタワー武蔵小杉は波に乗れるか？
シティタワー武蔵小杉も新登場！
「武蔵小杉」
価格　2,290円
※物件減少に伴い、大幅に減額

1　エクラスタワー武蔵小杉
2　シティタワー武蔵小杉
3　クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート
4　プラウドタワー武蔵小杉
5　ローレルコート武蔵小杉 今井仲町

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/5/25 16:01 Comments (0)

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