マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
なぜ金利が不動産価格に影響するのか？

私のところには様々なメディアの方が取材に見えます。
当たり前ですがマンションや不動産の市場動向や
「この先どうなるのか」ということがテーマです。
私が昨年「大暴落」なんて本を出したものだから
「いつ下がるのか」「どのくらい下がるのか」みたいな
質問が多いですね。飽きずにお答えしていますが。

そんな中でいつも言うことのひとつがこれです。
「金利が上がれば不動産価格は確実に下がりますよ」
ところが、金利が上がるとなぜ不動産価格が下がるのか、
説明してもピンと来ない人が多いみたいですね。

メディアの記者さんというのは、推定でほぼ私立文系。
大学受験で数学の試験がなかった方たちが大半です。
金利の話は難しくはないのですが、数字の動きを
３つか４つ追いかける脳内作業が必要です。
経済がご専門でない記者さんにとって、
これはわりあい困難な作業のようにお見受けします。

いつもの通り、すごーくカンタンに説明します。
まず、エンドさんの身近な問題であるマンション購入。
マンションを探す方は最初に予算をお決めになります。
何億円も現金を用意できる人にとって金利は関係なし。
しかし、住宅ローンを組む方にとっては大ありです。

住宅ローンを使う方が購入予算を決める場合の基準は、
「自分の収入に見合った返済額でいくらまで買えるか」。
例えば「35年の間、毎月15万円なら払える(見込み)」という人は、
0.6%の金利なら5680万円の購入予算となります。

ところが、金利が1%上がって1.6%になるとどうなるか？
購入予算は4820万円まで下がってしまいます。
約15%も購入予算を下げなければいけないワケです。
これって結構な減額ではありませんか。

しかし、無理はできませんからこの方は4820万円までの
マンションを探すことになります。
金利上昇の影響というのは万遍なくいきわたりますから、
日本全国の購入希望者が予算を下げます。
当然、市場には下落圧力がかかりますね。
すぐには無理でも1年か2年後には価格が下がっています。

次は不動産投資です。今は不動産投資ブーム。
個人の投資家さんがアパートや1棟マンションを買います。
ワンルームを買う投資家は雑魚なので考えません。
個人投資家はたいていが銀行融資を引っ張ります。
この調達金利が1.5％なら、利回りが5.5%の
アパートを買っても何とかキャッシュフローが残ります。

もう少し分解して説明しまね。
まず1億円のアパートを全額融資で買う場合。
（今はそういうことがほとんど不可能ですが、仮に）
25年返済、金利1.5%の場合は毎月の返済額約38万円。
1年で456万円を返済することになります。
一方、家賃収入は5.5%だから550万円ですね。
1年で94万円のお金が残ります。これがキャッシュフロー。

ところが、金利が1%あがって2.5%になると・・・
年間の返済額は525万円に増えてしまいます。
ここで94万円のキャッシュフローを残すためには
利回りが6.2%にならなければなりません。
そうするとこの物件を8870万円で買わなければなりません。

そこで投資家は「8800万円やったら買うで」という
買い付けを出すことになります。それ以上では買えませんから。
こういう事態が日本全国で起こると、やはり下落圧力。
時間と共に投資物件の価格が下がっていきます。

次はリートですね。彼らはビルを1棟単位で買います。
彼らの調達金利は0.2％未満なので、彼らは今、
年利3.8%くらいのビルを平気で買っています。
私から見れば、それはもう狂気の沙汰としか思えません。

しかし、リートが0.2％ではなく1.2%でないと
資金が調達できなくなってしまったら・・・
多分5%以上で回る物件しか買えなくなります。
10億円だったものが7億6千万円へと下落圧力。

金利の１％ってすごいでしょ。でも安心してください。
金利が1年で1%も上がるなんてことは稀。
実は昨年、アメリカがこれをやろうとして未達。
それでも0.75%は上げたのではないですか。
今年も多分、0.75%どまりかと推測します。
でも2年1.5%はすごいことだと思います。

さて、日本にもそういう金利高騰がやってくるのか？
今のところ、考えにくいですね。
日本銀行に黒田さんという総裁がいる限りは、
当面はゼロ金利が続くのではないでしょうか。
また、安倍内閣が続く限り黒田君は総裁のはず。

ただね、一寸先は闇ですよ。
安倍内閣がいつまでもつのか確信は持てません。
そいでもって、金利は日銀だけが決めるものではありません。
スルガ銀行なんて、平気でメガの2%高みたいな金利で
かぼちゃの馬車の投資家に融資をしていましたからね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区とその関連1タイトルを最新情報化。
本郷の物件が４つほど完売していましたね。
さすがにブランドエリア。市場の動きが違います。
ただ「本郷」と名乗っているのに本当は湯島の
物件なんかはダメですね。当たり前ですが。

新規参入物件はいずれも小ぶり。
大きな動きが出なくなりまたね。
「ル・サンク小石川後楽園」は結局裁判で負けましたね。
野端先生、おめでとうございます。

文京区総集編
価格　7,980円

シティハウス神楽坂レジデンス
ザ・パークハウス文京本駒込
シェフルール文京茗荷谷
プラハテラス文京音羽
グランリビオ ザ・レジデンス
パークリュクス本駒込Sプレミア
Ｊワザック文京本駒込
オープンレジデンシア文京茗荷谷
オープンレジデンシア千駄木ヒルズ
クレヴィア文京関口
オープンレジデンシア文京六義園
ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ文京小日向ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
シティハウス文京茗荷谷レジデンス
プレシス文京江戸川橋
ディアナコート文京本郷台
プレシス本駒込
ジオ文京千石
グラン レ・ジェイド御茶ノ水
バウス本郷三丁目
ザ・パークハウス 文京千石一丁目
ライオンズ文京茗荷谷
ブランズ文京小石川レジデンス
オープンレジデンシア本郷菊坂
グローリオ コンフォート本駒込
グランドメゾン目白新坂
ザ・サンメゾン文京小石川

小石川・茗荷谷・本郷
価格　2,890円

オープンレジデンシア文京茗荷谷、
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、
ディアナコート文京本郷台、
シティハウス文京茗荷谷レジデンス、
ザ・サンメゾン文京小石川、
オープンレジデンシア本郷菊坂、
シェフルール文京茗荷谷、
ライオンズ文京茗荷谷

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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榊淳司マンション情報231号 港区の４物件　を送信

6月6日14：04に「榊淳司マンション情報231号 港区の４物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、6月に入って1回目の配信でした。
次回は渋谷区あたりの予定です。

ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2018/6/6 14:10 | メルマガ発信 | Comments (0)

人生で一番の娯楽は何でしょう？

20代の終わり頃に自分の会社を作って忙しくなりました。
その頃から40代の終わり頃まで、ほとんどテレビを見ていません。
だからその間にテレビに出ていた人をまったく知りませんでした。
爆笑問題の大田を見て「これ、誰？」と聞き、人格を疑われました。

最近、深沢恭子が誰か分かるようになりました。長澤まさみとか
剛力彩芽、綾瀬はるかも分かります。すごいでしょう。
堺直人や大泉洋も分かりますよ。嵐のメンバー、知っています。
TOKIOは知りませんでした。山口　WHO?
自慢になりませんか(笑)。

30代と40代は、狂ったように本を読んでいました。
会社を経営していましたから猛烈に忙しかったけれど、
移動時間や仕事の合間を見つけて年に100冊くらい。
まあ、週に2冊ペースですから、大したことありませんね。
今なら週に3冊でも4冊でも読めますよ。読みませんが。

2千冊の本を読むと、自分の「意見」が持てます。
年に百冊読んで20年ですね。12歳から始めて32歳。
私は10歳くらいから始めて24歳くらいで到達。
その後また2千冊以上は読んだはずです。
でも、このまま続けても一生で1万冊にはなりません。

佐藤優さんなんてお方は1日に2冊はお読みになるとか。
ああいうのは「知の巨人」ですね。敵いません。
まあ、多ければよいというものではありませんが、
ある一定量のボリュームは必要かと思います。

若い時に三流の広告代理店に勤めました。上司はアート系。
年に5冊も読んだら多い方だとか。唖然としました。
「千原君、この本面白かったよ」なんて勧めてくれます。
「はい、ありがとうございます」と答えた奴隷時代の私。

サラリーマンの何が悲しいかって、言論の自由がないこと。
アホな上司に向かって「アンタ、アホやなあ」といえへんこと。
まあ、今でも多分言いませんけど。少なくとも言える自由はある。
この国にも「反教養主義」みたいな風潮があって、
「本なんか読まんでも仕事はできるで」という空気が漂います。

反教養主義というのは、アメリカが本場だそうです。
トランプ君なんて、その象徴でしょ。オバマ君は教養的でした。
古典や芸術を知らなくても、ディールができれば
アメリカの大統領が務まるのが現実です。

日本でも、安倍君はあまり教養的とは言えませんね。
菅君や麻生君も教養主義的ではありません。野党もだいたい。
最近、政治家で教養の臭いがする人が少なくなりました。
世界を見渡すと、フランスのマクロン君でしょうか。

反教養主義というのは、本を読まない人には便利な思想。
「生きていくのに教養なんて不要」という考え方ですから。
もちろん、それは一面の真実です。
でも、教養を知ってしまった人にとって無教養は耐え難きこと。

例えば、調味料として塩しか知らないで生きていくのと
醤油や胡椒、唐辛子を味わいながら生きる人生の違いです。
塩しか知らなくても生きていけますし、
それなりの満足感はありますわな。
幸せな気分も味わえるでしょう。塩なりに。

私から見ると、本を読まずにゲームをやっている人は、
塩だけで満足なさっているお方の様に映ります。
人間には様々な娯楽がありますね。
スポーツやアトラクション、ゲームに映画に音楽。

私は人間によって最上の娯楽は読書だと思っています。
なぜなら、読書は頭の中で行うもの。そこは無限の世界です。
人間の想像力というものには限界がないのです。
宇宙の殻まで破ってしまえるのが人間のアタマの中。

良書を読むと、五感がしびれるような興奮を味わえます。
これはいい映画を見た時の感覚に近しいものがありますね。
あるいは、それを超越しているかもしれません。
分野はエンターテイメントに限りませんよ。
教養書や論文を読んで感動や興奮をすることもあります。

ただ、そういう「いい思い」をするためには教養が必要です。
それが「いいものだ」と判断できる最低限の素養です。
例えば、岩波文庫に「アナバシス」なんてのがあります。
ギリシアの古典ですね。感動しますよ。
有名どころでは「ガリア戦記」というのもあります。
ユリウス・カエサルの書いたものですね。面白い。

ただ、こういったものは世の中のお人の98％には、
「よく分からない」しろものだと思います。
それを面白いと思えるのは、残り２％。
2000冊以上の読書歴がある人だけでしょうね。

私はたまさか貧しい古本屋の倅に生まれました。
店の棚に並んでいる本を読む分にはタダ。
自然と本を読むようになりましたね。
しかし、そもそも私の中には本好きの遺伝子が
しっかりと芽生えていたのだと思います。

古本屋を始めた父親が根本的な本好き。
戦争から帰ってきた時に、自分の持っている本を
並べたのが他ならぬ千原書店の始まりですから。
ただし、私の兄弟はさほど本好きにはなりませんでした。
まあ、同じ血を分けているのに不思議ですね。

私の血を引くある人間は、私以上の本好きです。
まさに「本に埋もれるように」暮らしています。
かの人間の寝床には、常に寝具と共に本が数冊散らばっています。
ヒマとスキがあると図書館に入り浸っています。
最大最強の娯楽が読書なのです。
受験が終わると真っ先に図書館へ行っていました。

すでに私の読書量を上回っている可能性があります。
だいたい、どんな話題にもついてきて自分の意見を言います。
行く末はどうなるのかやや心配。モンスターですね。
まあ、ゲームにはまるよりかは1兆倍マシだと思いますが。

最後に、最近読んだ本です。地味でしょ。でも二度読み。
過去、私に何百万円もの臨時収入をもたらした
法律の仕組みがよーく分かりました。アハハハ。
しかし、今後この知識が役に立つかどうかは分かりません。
読書とはそういうもの。目先の利益を追うものではないのです。

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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同志社と慶應を卒業、早稲田で教えるインチキ人生

早稲田大学オープンカレッジでの秋シーズン、
私の講座の開催がほぼ決まりました。
10月13日11月10日。どちらも土曜日です。午後。
最近、自分でセミナーを主催しなくなりました。
理由はただひとつ。面倒くさいから。

会場を押さえて、募集ページを作って、申込フォームを
整えて、参加者とやり取りして・・・
まあ、私にはアンチがいるので偽申し込みなんてのもあります。
そういうのをクリーニングするのもひと手間。

最近は早稲田大学の講座もそうですが、お呼ばれに徹します。
そういえば7月には母校のひとつである慶應大学関係からも
講演を頼まれています。まあ、どうしてでしょう。なんて。
第一の母校である同志社大学関係からは一向お声がかかりません。

慶應の事務局からは何かあるたびに何かが送られてきます。
まあ、だいたい振込用紙が付いていますが(笑)。
同志社大学からは何も来ませんね。
きっと住所不明になったのでしょう。

不動産業界というところは、三井や三菱の本家企業みたいな
所は別にして、まったく学歴なんて関係ありません。
連中と飲んでいても、ほとんど話題にも出ませんね。
特に営業系の人は、そんなことよりも女とカネとギャンブル。

私が属していたマンション屋さんを相手にする広告業界も
まったくといっていいほど学歴は関係なし。
だって、アート系の人なんて大卒の方が少ないほどです。
それよりも実質的に仕事ができるかどうか、だけですね。

私の本名は「千原俊彦」で、筆名は「榊淳司」。
別に本名を隠しているわけではないのですが、
10年くらい前はまだ「千原俊彦」で広告屋が本業。
マンションデベの悪口を書くのに実名では具合が悪いので
「榊淳司」という筆名を使っただけです。

その時、プロフィールがあった方がいいので、作りました。
それまで20数年の間、自分が慶應義塾大学の卒業証書を
持っていることを誰かに話したことはほとんどありません。
「せやけど、これ使えるかもしれんやん」と、
その時に「同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部」
を卒業してますのや、と書きました。

いやあ、ビックリしましたよ。
それから「私も慶應卒です」といって、私に会いに来た人の
数はすでに数十人規模になります。
そのわりには「同志社卒です」は、一人か二人。
この差は何なんやろうか、と思います。
まあ、ここが東京という場所の差もあるとは思いますが。

「慶應卒」というだけで親しくしてくださる富裕層も何人か。
いやはや、参りますね。本当にびっくり。
信じてくれないかもしれませんが(U監督ちゃうで)、
京都で「同志社です」といっても、「ふーん」の世界。

せいぜい「まあ、アホではないかもしれんなあ」の扱い。
何といっても京都には京都大学があって、京大生という
見かけはもっさいけれど頭のいい連中がウジャウジャいます。
そして、京都人は経験則として同志社と京大では
オツムの出来にかなり差があることを知っています。

たまに京大を落ちて同志社に入ると「可哀想に」と
すごく憐れみを持った視線を投げかけられます。
私はもちろん、受験すらしませんでしたが。
東京で、東大に行けずに慶應に入るのと同じ。

ところが、この東京という街では慶應であることが
京都における同志社であることよりも、はるかに有意義。
つまり、「得ができる」ポジションを取れるのです。
そのことに、私は「榊淳司」になってから気づきました。
「インシャー、ケイオー」と叫びたい気分(笑)。

最近、来る日も来る日も日本大学のアメフト部ばなし。
「もうえんのんちゃうん」と思います。
ナンバー1の理事長がパチンコ屋に3時間おった、とか
U監督が選手をいじめて育てていた、なんて話題を
見せられるだけでゲンナリします。

卒業生でない私でさえかなり不愉快なのですから、
日大人にとっては耐え難いことではないかと思います。
週刊文春で林真理子さんが「理事になって改革」なんて
ことまで書かれていました。その意気や良し、ですが。

学歴というのは、日常の話題の様に見えているけど、
各人にとってはかなりデリケートなテーマですね。
私は大学を卒業して1年目の仕事が、予備校の担任でした。
それも私立文系クラスを持たされました。

担任というのは、出席を取り、管理するのが仕事。
生活についての相談に乗ったりもします。
といっても、受け持ったのはわずか4歳下の浪人生たち。
何とも違和感のある仕事でしたね。

彼らは全員、現役で受験に失敗しています。
連中のアタマの中は、ほとんど「大学」のこと。
当然、「千原先生はどこを出てるんですか？」という
質問が真っ先に飛んできます。まあウソは付けませんね。

「まあ、同志社やけど？」「何学部ですか？」
「法学部」「ひえ、ほんまですか」
たいてい、そのあとにこう聞かれます。
「同志社の法学部を出て、こんなとこで何してるの？」

就職活動に失敗したからそこに居たのですが、
聞かれる方も辛い。だから出身校はいいたくなかった。
だから、私は社会人一年生の時から学歴話は嫌い。
私が受け持った浪人生の多くは、地元の甲南大学にすら
入れなくて、もっと偏差値の低い大学に流れました。
あれは実に残酷な現実でしたね。

私の社会人としてのスタートは、そのようにほろ苦いもの。
「学歴」とか「大学」というものの意味や価値を
おかしな具合に刷り込まれながら職業人生が始まったのです。
あれから30数年、今はどういうわけか「早稲田大学」と
名が付くところで教えていたりします。
まあ、これからもインチキ人生をとことん追求します(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
港区、渋谷区、大田区、千代田区のタイトルを最新情報化。
特に注目物件は出てきていませんね。
都心エリアは全体的に小ぶりな開発が多くなりました。
大田区では依然として完成在庫が目立ちます。

港区総集編
価格　9,980円

赤坂エリア
1 ロイヤルシーズン赤坂
2 オープンレジデンシア赤坂見附　 　 　
3 ピアース赤坂
4 プレミスト赤坂翠嶺
青山エリア
1 サンウッド青山　 　
2 パークコート乃木坂　ザ　タワー
3 ジオ南青山
4 パークコート青山一丁目
六本木エリア
1 マジェスタワー六本木 　　　　
2 オープンレジデンシア麻布六本木
3 ブランズ 六本木 飯倉片町
4 ロイヤルシーズン西麻布
5 ブランズ六本木　ザ・レジデンス　　
白金・高輪エリア
1 ジオ高輪
2 ロイヤルシーズン白金台
3 プレミスト白金台
4 シティタワー白金
5 ザ・パークハウス 白金二丁目タワー
6 Brillia（ブリリア）高輪 The House
7 グランリビオ高輪三丁目
8 ピアース南麻布
9 Brillia（ブリリア）高輪 REFIR
麻布エリア
1 シティハウス東麻布 　　　
2 グランドヒルズ元麻布
3 プレシス東麻布
4 ザ・パークハウス 麻布外苑西通り
5 アトラス西麻布
6 ディアナガーデン西麻布
7 ジオグランデ元麻布
新橋～芝エリア
1 クレストプライムタワー芝 　　
2 ミナトフロントタワー 　
3 ザ・パークワンズ 芝公園
4 パークリュクス虎ノ門
5 プラウド虎ノ門

千代田区総集編
価格　5,980円

神田エリア（東）
1　ウエリス千代田東神田　　　　 　
2　シティインデックス千代田秋葉原
3 サンクレイドル千代田岩本町
神田エリア（西）
1　ジオ千代田大手町　　　　　 　　
2　シティハウス千代田外神田 　
3　パークホームズ千代田淡路町
4 パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス
5　Brillia（ブリリア）秋葉原
番町・麹町エリア
1　グランスイート千代田麹町
2　ザ・パークハウス五番町
3　 ONE AVENUE 一番町文人通り
4　THE 千代田麹町 TOWER
5　グラン レ・ジェイド三番町
6　シティタワー・ルフォン九段の杜
7 ブランズ永田町
8 Brillia（ブリリア） 一番町
9 プラネスーペリア四番町
10 ブランズ六番町

大田区総集編
価格　6,980円

1　プレシス馬込ザ・テラス　　　　　　　
2　ガーデンテラス西馬込 　　　
3　ブランズシティ久が原
4　プラウドシティ大田六郷 　
5　ディアスタ下丸子ステーションアリーナ
6 シャリエ武蔵新田
7　プレシス久が原パークサイドテラス 　　
8　グランイーグル南六郷リバレンス
9　エクセルダイア大森VI
10 レジデンシャル池上
11 ザ・グローベル 大森山王
12 ヴィークステージ南馬込 桜並木通り
13　グランイーグル南六郷サウスビュー 　 　
14　ブリシア蒲田 　
15　プレシス池上アベニュー 　　
16　ガーラ・レジデンス南馬込 　 　
17　イニシア池上　　　　　　　 　　　　　　　
18 Brillia （ブリリア）久が原
19 リビオ多摩川
20 ピアース馬込
21 グランイーグルリバーサイド大森II
22 デュオヴェール大森山王

渋谷区総集編
価格　4,890円

1　グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷 　　
2　（仮称）ネベル恵比寿　　　　　　
3　パークナード代官山　　　　　　　　　
4　ジオグランデ代々木の杜　　　　　　
5　ザ・パークハウス アーバンス 表参道　
6　ザ・パークワンズ 渋谷本町
7　オープンレジデンシア代々木大山 　
8　シティハウス広尾南
9　　オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス
10　ザ・パークハウス 恵比寿南　　 　
11　シティタワー恵比寿
12　ザ・パークハウス 渋谷笹塚　　　　
13 オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス
14 リビオレゾン渋谷笹塚
15 プレミスト代々木公園 パークフロント

赤坂・虎ノ門
価格　2,890円

芝浦・港南・新橋
価格　1,980円

六本木・青山
価格　3,290円

白金・高輪
価格　3,190円

麻布エリア
価格　3,190円

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/6/3 18:55 | ちょっと脱線 | Comments (0)

イタリアと日本の政府債務はここが違う

巷のガソリン価格が1リットル150円超えたとニュースに
なっていますが、原油価格は下降気味ですね。しかも円高。
これは円高への力が働いたのではなく、ユーロ安。
そのユーロ安の原因は、イタリアの政局不安だって。

イタリアの政府債務は対GDP比で130％だそうです。
何年か前に大騒ぎしたギリシアは180％。
返せなくってデフォルトにでもなったら大騒ぎ、
というわけでEU(中身はドイツ)が、「金使うな」と
イタリアを縛ろうとしていたわけですよ。

ところが、イタリアで選挙をしたらポピュリズム政党が
躍進して、政局がかえって混乱。日本みたいに
単独で過半数をとった政党がなかったのね。
それでポピュリズム政党と極右政党が連立を組むとか
組まないとか揉めていたのがこの数日前。

ポピュリズム政党と極右政党というのは、基本的に
両方ともユーロから離脱したいのよ。なぜか？
まあ、分かりやすく言えば「縛られたくない」ということ。
ユーロを仕切るドイツの言いなりになりたくないワケ。
あと、単独通貨でやっていた頃のいい加減な経済政策に
後戻りしたいと、本音では考えているのだと思います。

ちなみに、日本の政府債務は対GDP比で約200％。
この数字だけ見ているとアカンでしょ。
「日本政府はもっとしっかり財政再建せいよ」となって
円が下がって金利が上がるはず。でも、そうはなっていません。
なんでかいな、と不思議に思うでしょ。
僕も5年くらい前まではそう考えていました。
だから「いつかはハイパーインフレが来る」なんて。

今の私、まったくそうは考えていません。その理由は「円」。
イタリア政府の債務というのは、本当の意味での借金。
政府の発行した国債は、いつかかならず政府が調達した
「ユーロ」という通貨で払わなきゃいけません。
ユーロを発行しているのはECB（ヨーロッパ中央銀行）。
ここを仕切っているのは、実質的にドイツ。ちょっとフランス。
イタリア政府は「ユーロが足らんやん」となっても
勝手にユーロを増やして返済に充てることはできません。

ところが、日本政府の債務は通貨単位が「円」。日本銀行が発行。
日本銀行は建前上「独立」していますが、日本政府の一機関。
「円が足らんやん」となったら、日銀に発行させればいいのです。
現にこの5年くらい、盛大にそれをやっています。

中央銀行が政府に金がないからと言って、通貨を発行して
政府に与える、というのは「財政ファイナンス」と呼ばれます。
これは絶対に「やったらあかん」ということになっています。
それをやるとハイパーインフレになる、というのが
経済学の基本のキ、だったのです。

戦争に負けた直後の日本とか、ソ連崩壊後のロシアが
それをやってハイパーインフレになりました。
敗戦直後のインフレ率は数年で2000％と言われています。
ジンバブエなんて何兆とか何京とかになっていましたね。

しかし今の日本、実質的に財政ファイナンス状態です。
約1000兆円の国債の内、400兆円が日銀の保有。
ここ5年で市中銀行から国債を強制的に買い集めました。
その400兆円、「なかったことにしよ」といったら
それは本当になかったことになります。
まあ、そんな直線的なインチキはせんでしょうけど。

それで、日本はどうしてハイパーにも普通のインフレにも
なっていないのか。あるいはなりそうにもないのか？
そこのところ、どんな経済学者やエコノミストでも
納得できる説明はしてくれません。もちろん、黒田君も。

以下は私の考えです。
多分、「その400兆円をなかったことにしよや」とやっても、
だーれも損をしないからでしょうね。帳簿上の処理で
若干つじつまが合わなくなるだけでしょ。
日本銀行の決算が大赤字になるだけではないでしょうか。
そんなん、一般国民も一般企業も、ましてや
他所の国の企業にも個人にも関係ない話し。

例えば、ギリシアやイタリアが「借金は返せません」とやったら、
ギリシアやイタリアの国債を持っている人が大損こぎます。
ギリシアやイタリアの国債は世界中の金融機関が保有しています。
多分、一番たくさん持っているのはドイツ系金融機関。
あるいはドイツ人はもちろん世界中の個人が持っています。

もしそうなったら、それはもうリーマンショックの比にあらず。
株式市場なんて連日の大暴落ではないですか。
もちろん、その影響は日本にも及びます。世界恐慌ですね。
だから、何日か前に「イタリアで連立政権が成立せず」という
ニュースが流れた時に、世界の株価が一気に不安定化。
ユーロは独歩安になってしまいました。そして円はツレ高。

世界経済、今や完全につながっていますからね。
イタリアはユーロになる前は「リラ」でやっていました。
まあ、傍目で見ていてもやりたい放題。
だからリラは他の通貨に比べてどんどん切り下がっていました。

でも、イタリアは基本的に豊かな国です。
外国に売るものはたくさんあるし、観光客もいっぱい来てくれる国。
だから政府が多少インチキをやらかしても、何とかなりました。
ずーと、自転車操業をやっていたようなものですよ。

ところが、ユーロに入る時にそこをチェックされました。
その時、イタリアはさきほど日本国債を「ないものにしよや」
みたいな方式で、かなりの額をごまかしたと言われています。
そういう豊満な財政体質は、その後も続いてきました。
歴代政権はみんなバラマキが大好き。

しかし、ユーロは自分たちで発行できませんから、
かつてのようにズルができません。ドイツが見張っています。
その結果、イタリアには似合わない緊縮財政が強いられようと
していたのが少し前。国民は選挙でそれを拒否りました。

さて、これからどうなるのか。
仮にイタリアがユーロ離脱になったら、それはイタリアショック。
ユーロという仕組み自体が瓦解してしまうはずです。

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2018/6/1 16:01 | ちょっと脱線 | Comments (0)