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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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「中野区･総集編」全7物件【2026年1月】

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2018/6/16 13:09 | メルマガ発信 | Comments (0)

その向こうには「暴落」が待っている

アムステルダムのお話を書こうかと思ったのですが、
夕刊フジの連載で取り上げてしまったので、ここでは少し。
みなさんは再来週に公開されるzakzakでお読みください。
ところで、アムステルダムの旧市街は観光客だらけでした。
それも95％くらいは白人。東洋人はほとんどいません。

いやあ、北京語や韓国語を聞かずに一日を過ごすのは快適。
その代わり、でかい白人ばかりで私の視界は遮られました。
私の身長は177センチです。日本では見晴らし十分。
美術館や博物館では、後ろからでも展示物が見えます。

ところが、男性の平均身長が185センチのオランダ。
どうにも視界が悪かったですね。
アムステルダムでチビとは如何にストレスフルな
生き物かということを、生まれて初めて学びました。
チビのみなさん、ご愁傷さまです。

さて、6日間も日本を空けたので、仕事が溜まりました。
昨日から原稿ばかり書いています。やっとひと息。
このブログや資産価値レポートも含めれば一カ月に
軽く40回くらいの締切がやってきます。

資産価値レポートの取材のために現地を回る日もあるので、
だいたい1日に2本か3本を書いていますね。
「よくそんなに書くことがありますね」と言われます。
まあ、資産価値レポートは新築マンションについて
アレコレ書けばいいわけで、特に困りません。

連載は夕刊フジとポストセブンとビジネスジャーナル。
他にレッズさんのサイトに月4本くらいですか。
他にイレギュラーな原稿依頼が月に1本か2本。
講演や講義をするとなるとパワポの資料作り。
これも結構手間暇かかりますよ。

書くネタに困ることはほとんどありません。
まあ、ポストセブンの原稿はああいうメディアですから
そこそこセンセーションな感じにしなくてはいけませんが。
湾岸、タワマン、暴落が私の3大芸になっています(笑)。

今日はブログの読者さんへの大サービスをしましょう。
「暴落」ネタを久々にこの場で書かせていただきます。
というのも、何か本当に始まりそうな気配なのですよ。
兆候はレインズです。中古マンション市場がかなり弱含み。

私はジミーにこういうところにもコラムを書いています。

www.reds.co.jp/real/p25965/

このコラムを書くにあたって、築浅中古マンションの
相場観をレインズで調べるのですよ。
成約はもちろん、現在売り出し中の物件も。

そこで感じるのは、「ジワジワ値下がりしているやん」。
それも、今年に入ってからハッキリそういう傾向です。
そのうち、統計数字になって出てくるはずです。
また売り出し中の物件を見ると「安いやん」
と思えるようなのがチラホラ出てきました。
明らかに売り急いでいる感じがしますね。

この傾向、このまま拡大するのか、一瞬の出来事なのか。
ここのところ、株価に頭打ち感が出ていますね。
企業業績もイマイチ明るさがなくなってきました。
景気は悪くないけれども、「今年は儲かるで」、
という感じではなくなってきています。

中古マンションの売り物、ジワジワ増えている感じがします。
そもそも、新築マンション市場はもう1年以上も停滞感。
完成在庫がどんどん積み上がっているではないですか。
値引きをしているのに完売できない物件が多数。

現在の40歳前後というのは就職氷河期世代。
この世代、私から見るとかなりお気の毒です。
そして、消費スタイルがやけに保守的です。
それよりも若い世代は、人数がぐっと減ります。
このあたりが今の市場の需要の主役ですからね。
そもそも、弱くなっても当然なのですよ。
今までが浮かれすぎていただけ。

以上は対エンド向きのマンション市場のお話し。
一方、不動産投資家さん向きの収益物件市場。
かぼちゃ事件でさらに融資が厳しいご様子。
「頼みの綱は西武信金やで」という声しきり(笑)。

投資用物件の価格には下落の兆候は見られません。
少なくとも表面的には。水面下は知りません。
まあ、お得意さんには今でも融資をバンバンと
出しているのでしょうね。銀行とはそういうとこ。
不動産担保融資の総額は増えていますから。
しかし、それって要は不良債権予備軍でしょ。

日本の不動産市場は非常に危うい均衡の上に、
平穏な装いを保っています。
見方によっては「崖っぷちで踏ん張っている」状態。
ま、基本的にこの国にはお金が余っていますからね。
でも、何かのキッカケがあると崖下に突き飛ばされます。

北朝鮮での発火の可能性が萎んだので、
東アジアはしばらく大丈夫そうですね。
今後は米中の貿易戦争がどうなるのかが注目。
中東情勢は危ういまま。イランはかなりナーバスに。
あの辺りはいつ何があっても驚きません。

ヨーロッパもドイツ銀行の債務とかイタリアの政情が
ちょっと心配ですね。うまく収まって欲しいもの。
アメリカは予定通り利上げでしょうか。
黒田君の焦燥は積もる一方ではないですか。

日本では9月に自民党の総裁選があります。
私はまだ8月のサプライズ解散がありえると睨みます。
でないと来年10月には消費税が10％になります。
今の金利で消費税を上げるなんて、自殺行為そのもの。
安倍君はそのあたり、どの程度理解しているのでしょう。

というわけで、暴落を導く材料はたくさんあります。
一方、不動産価格はホテル用地以外に上昇の材料なし。
特に新築、中古ともにマンション市場はかなり弱含み。
かなりの不安を抱えたまま18年の後半へと
折り返しそうです。そして後半こそ・・・

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
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2018/6/13 17:05 | メルマガ発信 | Comments (0)

ギャツビーがグレートな理由を考える

約1週間、東京を空けておりました。今朝帰国。
その調査旅行の報告はまた別の機会に。
滞在していたところは、ネット環境がやや不安定。
例えば、ネットの受信はできるけど送信は不可。
ブログの管理画面にも入れませんでした。
まあ、バリ島に滞在している時と同じ。
こちら側の設定に問題があるのかもしれませんが。
というわけで、久々の更新です。

「僕は30歳になった」と僕は言った。「自分に嘘をついて名誉と考えるには5歳ばかり歳を取り過ぎている」　グレート・ギャツビー　村上春樹訳　より

もう何十年ぶりかで「グレート・ギャツビー」を読みました。
スコット・フィッツジェラルドの傑作。でも、彼の生前は低評価。
その後、アメリカの高校の教科書に載るまでになったとか。
村上春樹氏にとっては「最高の小説」なんだそうです。

その春樹氏が「60歳になったら自分で訳そう」と予定していたのを、
それを待たずに翻訳したのがこの作品。愛にあふれています。
私は春樹風の文章を期待したのですが、ややすかされました。
ものすごく平明な日本語になっています。

有名な「オールド・スポート君」については、そのまま。
20年考えて、日本語に訳せないと判断した言葉だそうです。
主人公ギャッツビーが退役後半年を過ごした
オックスフォード大学で流行っていた言葉だろうと、
という推測が解説に書かれています。

非常に透明感の強い文体で繊細な情景が描かれていますが、
出てくる人物は語り手のニックから主人公のギャツビー、
ブキャナン夫妻など、全員が俗物。俗物たちが
上品ぶりながら動き回って、最後は悲劇に終わるストーリー。

スコット・フィッツジェラルドはこの作品を命を削ってまで
仕上げましたが、発売当時は3万部売れたかどうか・・・
拙著「マンション格差」よりも少ないやん、の世界。ただ、
私の死後に拙著が古典になるなんて2万％ありませんが。

数十年ぶりのグレート・ギャツビーを春樹訳で、
地球を半周する飛行機の中でほぼ読み切ってしましました。
そして到着したのがヨーロッパの某港湾都市。
何百年も前に築かれた埋立地の風景を見ながら、
解説を読み返してみました。

1920年代のニューヨークのイーストエンドと
今私が眺めている風景に何か共通点はないかいなあ、
などと考えてみたのですが、なにもなさそうです(笑)。
さらに言えば、鉄筋コンクリートの醜悪さが露骨に表出している
東京の湾岸都市景は、そういうものとは対極にありそう。

誤解なきように申し上げますが、私はハルキストではありません。
彼の作品の半分くらいは読んでいますが、
決して熱狂的なファンではないのです。
むしろ彼の小説の中には「邪悪な何か」を感じて、
違和感を覚えたりもします。あるいは、ものすごく
「俗物的な精神」を感じてしまって嫌悪感を抱きます。
前者は「海辺のカフカ」、後者は「１Q８４」でしょうか。

私、いちおうは文学部と名のつくところを卒業。
そういう人間は時に文学を語らねばならぬのでしょうが、
文学青年の世界はどうにも苦手ですね。
あれこそ、私が嫌悪するオタクの走りではないでしょうか。
限られた人々と小さな世界を作る営為は、美しくありません。

まあでも、小説を読むのは好きですよ。
下手くそですが、ごくたまに自分でも書きます。
活字になったものは多分何十作もあります。
筆名が違うのでお気づきになっていない方がほとんど。
非常に狭い世界でのことですから。
単行本は1冊もありません。まあ、それはいいとして。

グレート・ギャツビーの「偉大」なところは、
主人公・ギャツビーが純粋で偉大な俗物だからでしょう。
私はすべての人間が少なからず俗物だと思います。
聖人君子のようには生きられません。
多くの人がそのことを腹の底で分かっています。

だから「見栄っ張り」や「エエ格好しい」は蔑まれるのです。
キレイごとだけを語る人は、どこか嘘っぽいわけです。
一生懸命いい人ぶろうとしているお方は、
そのエネルギーの量だけ暗い一面を潜ませているのです。

正義を振りかざす野党に支持率が集まらないのもそれ。
アメリカでは「真っ白な嘘」を繰り返すトランプ君への
根強い支持があるのも、同じこと。正義は嘘っぽい。
そういうことが、そもそもの人間の本質だと思います。

すべての人間には弱みがあります。
あたかも「そんなものは微塵も無い」というフリをしている奴は
とてつもないインチキ野郎の可能性が高いと思います。
そして、人間の弱みというものはごく自然に
それをカヴァーするための反作用を誘引します。

例えば、自分がやろうとしてできないことを軽々と
やってのけている人間への激しい嫉妬など、その一例。
誰かのことを悪しざまに罵っている人間を見たら、
その背後に何があるのかを考えるべきですね。

ギャツビーはデイジーへの激しい想いを遂げられず、
根っから金持ちのトムを憎みます。そして、デイジーが
「トム・ブキャナンなんて一度も愛したことがない」という
虚構を作り上げて、それを「真実」に仕立てようとします。
そんなの無理でしょ、と分っていたはず。

冒頭のフレーズは物語の語り部であるニックと、
その恋の相手らしかったジョーダンとの会話。
俗物の世界にややうんざりしたニックが、
ジョーダンとの別れ際に語るセリフ。カッコイイ。

30歳で嘘と決別できれば、その後の人生は涼し気。
世の中には40や50や60になっても、
俗物根性丸出しのオッサン、オバハンであふれています。
それが我らの生きている現実世界ですから。

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：6月30 日（土）13時～17時
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6月30日土曜日の13時から17時まで、
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なぜ金利が不動産価格に影響するのか？

私のところには様々なメディアの方が取材に見えます。
当たり前ですがマンションや不動産の市場動向や
「この先どうなるのか」ということがテーマです。
私が昨年「大暴落」なんて本を出したものだから
「いつ下がるのか」「どのくらい下がるのか」みたいな
質問が多いですね。飽きずにお答えしていますが。

そんな中でいつも言うことのひとつがこれです。
「金利が上がれば不動産価格は確実に下がりますよ」
ところが、金利が上がるとなぜ不動産価格が下がるのか、
説明してもピンと来ない人が多いみたいですね。

メディアの記者さんというのは、推定でほぼ私立文系。
大学受験で数学の試験がなかった方たちが大半です。
金利の話は難しくはないのですが、数字の動きを
３つか４つ追いかける脳内作業が必要です。
経済がご専門でない記者さんにとって、
これはわりあい困難な作業のようにお見受けします。

いつもの通り、すごーくカンタンに説明します。
まず、エンドさんの身近な問題であるマンション購入。
マンションを探す方は最初に予算をお決めになります。
何億円も現金を用意できる人にとって金利は関係なし。
しかし、住宅ローンを組む方にとっては大ありです。

住宅ローンを使う方が購入予算を決める場合の基準は、
「自分の収入に見合った返済額でいくらまで買えるか」。
例えば「35年の間、毎月15万円なら払える(見込み)」という人は、
0.6%の金利なら5680万円の購入予算となります。

ところが、金利が1%上がって1.6%になるとどうなるか？
購入予算は4820万円まで下がってしまいます。
約15%も購入予算を下げなければいけないワケです。
これって結構な減額ではありませんか。

しかし、無理はできませんからこの方は4820万円までの
マンションを探すことになります。
金利上昇の影響というのは万遍なくいきわたりますから、
日本全国の購入希望者が予算を下げます。
当然、市場には下落圧力がかかりますね。
すぐには無理でも1年か2年後には価格が下がっています。

次は不動産投資です。今は不動産投資ブーム。
個人の投資家さんがアパートや1棟マンションを買います。
ワンルームを買う投資家は雑魚なので考えません。
個人投資家はたいていが銀行融資を引っ張ります。
この調達金利が1.5％なら、利回りが5.5%の
アパートを買っても何とかキャッシュフローが残ります。

もう少し分解して説明しまね。
まず1億円のアパートを全額融資で買う場合。
（今はそういうことがほとんど不可能ですが、仮に）
25年返済、金利1.5%の場合は毎月の返済額約38万円。
1年で456万円を返済することになります。
一方、家賃収入は5.5%だから550万円ですね。
1年で94万円のお金が残ります。これがキャッシュフロー。

ところが、金利が1%あがって2.5%になると・・・
年間の返済額は525万円に増えてしまいます。
ここで94万円のキャッシュフローを残すためには
利回りが6.2%にならなければなりません。
そうするとこの物件を8870万円で買わなければなりません。

そこで投資家は「8800万円やったら買うで」という
買い付けを出すことになります。それ以上では買えませんから。
こういう事態が日本全国で起こると、やはり下落圧力。
時間と共に投資物件の価格が下がっていきます。

次はリートですね。彼らはビルを1棟単位で買います。
彼らの調達金利は0.2％未満なので、彼らは今、
年利3.8%くらいのビルを平気で買っています。
私から見れば、それはもう狂気の沙汰としか思えません。

しかし、リートが0.2％ではなく1.2%でないと
資金が調達できなくなってしまったら・・・
多分5%以上で回る物件しか買えなくなります。
10億円だったものが7億6千万円へと下落圧力。

金利の１％ってすごいでしょ。でも安心してください。
金利が1年で1%も上がるなんてことは稀。
実は昨年、アメリカがこれをやろうとして未達。
それでも0.75%は上げたのではないですか。
今年も多分、0.75%どまりかと推測します。
でも2年1.5%はすごいことだと思います。

さて、日本にもそういう金利高騰がやってくるのか？
今のところ、考えにくいですね。
日本銀行に黒田さんという総裁がいる限りは、
当面はゼロ金利が続くのではないでしょうか。
また、安倍内閣が続く限り黒田君は総裁のはず。

ただね、一寸先は闇ですよ。
安倍内閣がいつまでもつのか確信は持てません。
そいでもって、金利は日銀だけが決めるものではありません。
スルガ銀行なんて、平気でメガの2%高みたいな金利で
かぼちゃの馬車の投資家に融資をしていましたからね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区とその関連1タイトルを最新情報化。
本郷の物件が４つほど完売していましたね。
さすがにブランドエリア。市場の動きが違います。
ただ「本郷」と名乗っているのに本当は湯島の
物件なんかはダメですね。当たり前ですが。

新規参入物件はいずれも小ぶり。
大きな動きが出なくなりまたね。
「ル・サンク小石川後楽園」は結局裁判で負けましたね。
野端先生、おめでとうございます。

文京区総集編
価格　7,980円

シティハウス神楽坂レジデンス
ザ・パークハウス文京本駒込
シェフルール文京茗荷谷
プラハテラス文京音羽
グランリビオ ザ・レジデンス
パークリュクス本駒込Sプレミア
Ｊワザック文京本駒込
オープンレジデンシア文京茗荷谷
オープンレジデンシア千駄木ヒルズ
クレヴィア文京関口
オープンレジデンシア文京六義園
ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ文京小日向ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
シティハウス文京茗荷谷レジデンス
プレシス文京江戸川橋
ディアナコート文京本郷台
プレシス本駒込
ジオ文京千石
グラン レ・ジェイド御茶ノ水
バウス本郷三丁目
ザ・パークハウス 文京千石一丁目
ライオンズ文京茗荷谷
ブランズ文京小石川レジデンス
オープンレジデンシア本郷菊坂
グローリオ コンフォート本駒込
グランドメゾン目白新坂
ザ・サンメゾン文京小石川

小石川・茗荷谷・本郷
価格　2,890円

オープンレジデンシア文京茗荷谷、
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、
ディアナコート文京本郷台、
シティハウス文京茗荷谷レジデンス、
ザ・サンメゾン文京小石川、
オープンレジデンシア本郷菊坂、
シェフルール文京茗荷谷、
ライオンズ文京茗荷谷

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
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開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
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