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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート040 大田区･総集編 全12物件を解説 【2026年1月改訂版】 このエリアの内陸部の馬込と池上、そして洗足は 「 […]

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「目黒区･総集編」全5物件【2026年1月】

目黒区･総集編 全5物件【2026年1月改訂版】 今、バブルの波が目黒通りを西に進んでいます。 このバブルはいつ終わるのか？ 現在目黒区内で […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報151号 目黒区の3物件　を送信

7月18日14：23　に「榊淳司マンション情報151号 目黒区の3物件」

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次回は近日中に品川区の予定です。

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2017/7/18 14:25 | メルマガ発信 | Comments (0)

新築マンションの価格が下がらない理由

先週末に新宿、中野、板橋、練馬の4区を回ってきました。
順次、資産価値レポートを最新情報に更新しています。
しかし、身に染みるのはマンション業界の劣化という事実。
新しい物件がほんの少ししか市場に出てきません。
そのわりには、既存の物件の販売が進んでいません。

新しい物件が出てこないのは、土地が買えていないから。
既存の物件が売れていないのは、価格が高すぎるから。
だったら、まず土地が安くなればいいようなものでしょ。
ところが、都心や近郊ではちっとも土地が安くなりません。
理由は、高くても買っていく奴がいるから。

都心ならワンルーム業者やホテル業者が買います。
特に、ホテル業者は容積緩和もあるので
普通のマンションデベが太刀打ちできない価格で買えます。
ワンルーム業者は、新築ワンルームマンションという
ある意味「不具」な投資商品を買うバカがいるから、
今も世間で幅を利かせています。

板橋や練馬と言った近郊エリアであっても、
駅に近ければワンルームでもホテルでも事業化が可能。
土地の値段は当面下がりそうにありませんね。
それでもって、建築費も高止まりしたまま。
これは人手不足という構造要因によるものなので、
当面は続きそうです。というか、外国人労働者を
もっと入れないと安くなることはないはず。

実のところ、建築現場では今でも外国人がいっぱい。
だから、最近の工事は施工精度が荒くなっている可能性大。
マンションなら、これが数年後に欠陥となって表れてきます。
「2010年代後半に竣工したマンションは買うな」
みたいなことを10年後、20年後にはいわれそうな。

既存のマンションが売れないのは、価格が高すぎるから。
だって、板橋や練馬でもまともなマンションは6千万円超ですぜ。
そう言った物件を見るたびに思い出す自分内のエピソード。
14年くらい前に鎌倉で販売された新築マンションの
広告制作を請け負っていました。
鎌倉駅から若宮大路を海に向かって10分くらい歩いたところ。
売主はメジャーセブンにも入っている大手。
まあ、「まとも」な物件ですよ。

そのマンションの広告を作っている時に、
広告代理店の若い担当営業がしきりに、
「だって、このマンションは5千万円ですよ」と言っていました。
つまり「5千万円だからもっと高級感を出さなきゃ」ということ。

ハハハ、今は5千万円ぽっちなら安物マンションしか買えません。
さて、14年前と比べて今は普通のサラリーマンの所得が
「5千万円ぽっち」と言えるほど上がったでしょうか？
なわけありません。むしろ下がっていますね。
消費税や社会保障負担、その他公共料金もあがったのに、
給与水準はむしろ下降気味じゃないですか。
下がったのは住宅ローンの金利くらいのもの。
それじゃあ、「まとも」なマンションは買えませんよ。
だから、都心近郊でも郊外でも新築マンションは売れません。
状況を冷静に眺めれば当たり前のことなのです。

マンション業界というのは、構造的にバブりやすい体質です。
土地が高くなっても、一定数の事業用地は買わざるを得ないのです。
「高くなったから、1，2年はお休みしようか」
ということにはならないのです。
「高くなれば高いなりに」買わざるを得ません。

私が懇意にしている業界では最も土地情報が集めっている
という企業の幹部は「アハハ、こんなに高いとしばらくお休み」
なーんて言いながら、他社に聞くと「買いまくっている」とか。
「あかんやろ、それ」の世界ですよ。

その結果、高く売り出して売れない。値引きに突入。
財務体質が悪化。倒産の危機。本当に倒産。
というのがマンションデベ業界のパターンでした。
今回は倒産するほどおバカ物件をバカ高で買いまくっているのは
私が見る限り大手を除きほんの2、3社でしかありません。
倒産しても、せいぜいそれくらいのものですね。

しかし、マンションに関してはほぼ完全に中古市場が
新築市場を凌駕する存在になりました。
これからマンションを買う人は、新築ではなく中古を
メインにお考えになる人が多数派になるはずです。
新築マンションは前述の事情から価格が下がりません。
今後はお金持ちの趣味的な商品になっていくはずです。

しかし、中古市場も新築の高騰に引きずられて
今は「高止まり」的な状況です。
需要と供給の関係から見ると、圧倒的な供給過多。
もっと下がっていいはずなのに下がらないのは、
需給が両すくみ状態になっているからだと思います。
この状態、大きな事件がなければ来年までは続きます。

年内に何か大きな事件がるとすれば、北朝鮮か東芝。
トランプ君が面子にかけて斬首作戦を実行するとか、
東芝のアホな経営陣と勘違いの経産省がなし崩しの
倒産劇を手をこまねいたまま見ているとか。
そうなった時には、下落へのキッカケになりそうです。

では、その資産価値レポートの更新情報ですね。
今回はまず、新宿区と中野区のレポートを最新情報化。
新宿区ではさすがに局地バブルがピークアウトしたことを、
天下の住友不動産さんも実感なさったようで、
やけに市場に合わせた値付けも見られるようになりました。
中野区では旭化成系の再開発案件がちょっと面白いですね。

新宿区総集編
価格　6,690円

■ブラントン神楽坂、■ディアスタ早稲田 諏訪通り、■ザ・パークハウス 山吹神楽坂、■ローレルコート新宿夏目坂、■プレミスト新宿山吹、■ジオ新宿若松町、■グラン レ・ジェイド若松町レジデンス、■イニシア新宿早稲田、■ウエリス新宿早稲田の森、■プラウド神楽坂マークス、■エクセレントシティ目白、 ■スカイフォレストレジデンス、■スカイコートヒルズ北新宿、■シティハウス四谷津の守坂、■ パークホームズ四谷 ザ レジデンス、■アトラス市ヶ谷、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■ジオ四谷荒木町、■ジオ四谷三栄町、■シティハウス四谷坂町、■サンクレイドル御苑内藤町

中野区総集編
価格　3,690円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■リビオ中野坂上パークフロント、■ピアース中野坂上、■プラウド上鷺宮、■グランドメゾン江古田の杜、■パークリュクス中野、■ヴォーガコルテ中野坂上、■アトラス中野南台、■Brillia(ブリリア)東中野 Station Front


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：7月22日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月22日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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榊淳司マンション情報150号 世田谷区の2物件　を送信

7月15日14：49　に「榊淳司マンション情報150号 世田谷区の2物件」

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2017/7/15 14:52 | メルマガ発信 | Comments (0)

あと10年、「怪しい奴」が生き続ける

私は1962年の7月に生まれて、大学を出たのは1985年3月。
以来、32年以上も仕事を続けています。
途中で1か月も続けて休んだことがありません。
いちばん長いのは23歳の時のヨーロッパ旅行。
死んだ親父が人生最後の大名旅行をするというので、
お供に狩り出されました。大して役には立ちませんでしたが。
それが23日くらいだったように覚えています。
まあ、あとは新婚旅行の9日ほどでしょうか。

けっして、働き者ではありません。むしろその反対。
貧乏に生まれたので、自分と家族の衣食住はすべて自前。
しかも京都から東京にやってきたので、住む家まで自前。
ものすごーいハンディキャップですぜ。
それに18歳から22歳までのまっとうな学生時代を
過ごしたのは京都。学生仲間や先輩後輩は関西を中心に在住。
カネなし、コネなし、学歴は中途半端という24歳が、
東京にやってきたのは約30年前の4月1日。

あれから、様々な連中と干戈交えて幾星霜。
もうすぐ55歳になります。こうなると、あとは秒読み。
普通の人は60歳で定年して62歳くらいまで嘱託。
出世した人は65歳まで現役ですか。
私も、あと10年たてば65歳ですよ！

今まで32年もアクセクしてきましたから、
多分あと10年なんてあっという間に過ぎるはず。
この10年をどうしようか、なんてことはふかく考えません。
まあ、人生というのはなるようにしかならないものです。

しかし、サラリーマン諸氏に比べれば、曲がりくねった人生です。
何というか、数年ごとに自分の収益構造を変えてきました。
というか、世間にあわせて変わらざるを得なかったのです。
まあ、性格のいい加減さがある意味幸いしています。

27歳の時に独立して自分の会社を作りました。
最初の3年くらいはフリーランス集団の親方ですね。
当時は私が最年少でしたが、仕事は私のところに入りました。
それを振り分けてうわばみを掠め取る親方業。
その後、みんなに逃げられたので正社員を雇っての社長業。
まあ、これが一番長かったかも。10年以上はやりました。
しかし、その途上では「マック化」という大変動を経験。
広告制作の世界がアナログからマックに変わったのです。

その数年後に、マンション広告の主体は紙媒体から
インターネットへの重心移動という大変動が起こります。
その数年後にやってきたのが不動産ミニバブルとその崩壊。
そしてリーマンショックというダメ押し。

同業者はバタバタと潰れて廃業に追い込まれました。
「あの人はどうなったの」というかつての同業者は多数。
同時に、15年前は首都圏で年間10万戸だった
新築マンションの供給戸数が3万戸台までに激減。
そりゃ、アナログで食ってきたこの業界はもちません。

その頃、私は「タクトクリエイティブオフィス」の千原社長から
「榊淳司」という住宅ジャーナリストに変身しました。
まあ、同じマンション業界をメシの種にしつつも、
ポジションはかなり移動しましましたね。
その後約9年間、私はジャーナリズム活動で食っています。

最近、ようやく「締切に追われる」という感覚を理解。
メディア連載などのレギュラーな締切が月に約11回。
イレギュラーな原稿依頼が月に１から3本。
自分で発行している資産価値レポートの更新が月に12-20本。
これは現地を見て回るというフィールドワークも必要。

このブログは月に13回ほど更新しています。
まあ、あれこれ月に40本ほどの原稿をまとめているのです。
その他にも、メディアからの取材やテレビやラジオの収録や
生出演もちょこちょことこなしています。
もちろん、著作の原稿書きやその後の校正などもあります。
新著の打ち合わせも入りますね。
「売却相談会」なんて不動産屋的な動きもしています。
実は、その他にもここには書かないいろいろな
収益事業的な行いをやっているのですよ。

「なんか忙しいなあ」と、思い始めたのは去年の後半から。
まあ、くる仕事は拒みませんからね。お座敷がかかるうちが華。
9年前は、まさか榊淳司がそこまで忙しくなるとは思いませんでした。
まあ、広告の仕事と併用して「食えればいいか」のノリ。
最初はぜんぜん食えませんでしたけれど(笑)。

それでも、今の1日の労働時間はせいぜい7時間です。
ただし、土日はありません。家にいますが、いろいろやっています。
それでいて、家族旅行とかもそれなりにこなしたりします。
忙しいでしょ。忙しいの、嫌いなのに。
しかし、それもこれも私の名前を様々な方面に
伝えてくださった方々のお陰と感謝をしております。
評判というものは、良くも悪くも
囃し立てられていると言うことに価値がありますね。

ところで・・・私は他人を顔で判断します。
大人になってブサイクなのは自分の責任です。
目が濁っているのは、やましいことを考えているから。
あるいは嘘つきですね。ブサイクは性格が悪い証拠。

毎日、歯を磨く時に洗面台の鏡で自分の顔を見ます。
「うーん」
自分の顔、正体不明ですね(笑)。
けっして「目元涼しい」なんて言えない顔ですわ。

バリから帰って来て、「そうだ、アレを見よう」と
録画していた「たけしのTVタックル」を再生しました。
7月9日に放送されていた分。
「なんだ、僕の発言はほとんどカットされているじゃん！」
とまあ、それはいつものこととして。

「専門家」として映っている自分・・・正体不明ですね。
私が他人だったら「うーん、怪しい奴」と思います(笑)。
まあ、顔にはその人の人生が浮き出ています。
私はやっぱり正体不明の怪しい奴なのでしょう(笑)。
あと10年、怪しい奴として生き続けて世間から消える。
いまのところ、まあそういう未来図が描かれています。


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資相談会

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開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月22日土曜日の13時から17時まで、
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2017/7/15 11:01 | ちょっと脱線 | Comments (2)

NYやロンドン、香港と比べてまだ安い、らしい東京

東京よりもニューヨークやロンドン、シンガポールどころか
上海や北京、香港の方がマンションの値段が高いから、
「まだまだ上がってもおかしくない」という論調を時々見かけます。
東京は、港区の一等地にしたところでせいぜい坪1千万円。
前述の世界の大都市は2千万円も珍しくありません。

まあ、そう考えているのなら黙って坪1千万円のマンションを
買えばいいじゃないですか。その理屈が正しければ、
そのうち坪2千万円になって大儲けできますよ。
儲け話をわざわざメディアで公開する必要はありません。

私のようにアドレスを公開していると、世の中のありとあらゆる
詐欺メールが舞い込みます。まったく見ていません。
ただタイトルを見ると、ほとんどが「儲かりますよ」という勧誘。
儲け話をわざわざ赤の他人にバラすアホはいません。

私の収入減はいくつかありますが、ノウハウは明かしません。
当たり前でしょ。わざわざ競争相手を作る必要はありませんから。
それと同じなのですよ。東京の不動産が世界的に見て
まだまだ低水準だと思ったら、黙って買えばいいだけですよ。
買わないで「安い」と騒いでいる輩は、本心では
「高い」のかもしれないと危惧しているからではないですか。

東京都江東区の豊洲というアドレスのエリアには、あの有名な
新市場が移転する場所があります。ベンゼンという毒が基準の100倍。
その隣にあるのがスカイズとベイズというタワーマンション。
4年前に私が「あんなものはせいぜい坪150万円」と発信しました。
現在、その倍の300万円あたりで大量の売り物が出ています。
しかし、成約しているのはほぼ300万円未満ですね。

ハッキリ言って、ベンゼンの毒にはまったく関係ないと思います。
なぜに坪単価150万円の実力しかないかというと、
場所の便が悪いから。それに尽きます。豊洲駅まで徒歩11分以上。
アホかいな、というほど不便ですよ。

20年前、東京という街は永遠に膨張すると思われていました。
しかし、それは単なる幻想にすぎませんでしたね。
今、都心が猛烈に再開発されています。
三菱の大手町は5年ごとに風景を一変させていますよ。
三井の日本橋もすっかり生まれ変わったではないですか。
銀座も行くたびに何か発見があります。
全体のパイが変わらずに中心が栄えると言うことは、
周縁は相対的に輝きを失っていくということ。
世の人々はこの現実を直視すべきです。

バリ島にはクタと呼ばれる新興繁華街があります。
まあ、自然発生的に街が繁栄してきたエリア。
インフラが追いついていないから、道路は未整備。だから大渋滞。
無秩序にお店ができて、人が集まり、繁栄しています。
街は生き物です。自然に繁栄するのが一番。
インフラは後から追いかけてくるものです。

今、日本は明らかに人口の減少期を迎えています。
新しい街は必要ありません。
そうでなくても、人間の頭の中から生まれた街で
繁栄しているところはひとつでもあるでしょうか？

つくば、幕張、新浦安、みなとみらい、有明、豊洲・・・
首都圏の人工的な街です。住宅地では多摩、港北、千葉、
そして柏の葉キャンパスとか流山おおたかの森などのニュータウン。
これらの街には、確実に寿命があります。
長くて50年、短くて30年ではないでしょうか。
こういうところを35年ローンで買うと死にます。
多摩NTは間もなく50年です。よくもちました。
今から勇んで多摩NTに移住する人が何人いますか？

東京という街は、今がピークアウトです。
大きな社会現象の変化がない限り、確実に衰退します。
これは冷静に考えるとかなりの悪夢。
「不都合な真実」と言ってもいいでしょう。
だから、みんな真剣に考えませんね。

韓国の国民は第二次朝鮮戦争が起こることを悪夢だと
考えているそうです。だから悪夢は見たくない。
彼らの思考はかなり現実離れしていますね。
慰安婦はただの売春婦で強制連行の事実はなかったことや、
彼らが忌み嫌う旭日旗は海上自衛隊の正式の旗であり、
彼らの味方である日本の大新聞の社旗にも採用されている・・・
こういう現実に、彼らは意図的に目を反らします。

北朝鮮がナチやスターリンのソ連以上に非人道的国家で
あることにも目を向けないから文在寅を当選させました。
バカ寅自身も現実離れしています。
つまりは、連中は自分の見たいものしか見ない輩なのです。

今、郊外や江東区湾岸のマンションを住宅ローンで買う、
ということは未来の自分を縛る自殺行為に他なりません。
私はずっとそう言ってきましたし、今後もそう言うでしょう。
スカイズやベイズは資産価値の実力が坪単価150万円です。
今後の日本が恐ろしいインフレにでも襲われない限り。
ただ、まだ当面はそこまで落ちていかないはず。
今後は何かない限り緩やかに下降するでしょう。

上海の中心地にある築50年の50平米が1億円だそうです。
私だったら、そういう街には住みませんね。
「おかしい」と思うようなことはいつまでも続きません。
自分の感覚よりも、他の国で起こっている珍現象を
真に受けるのもいいですが、それがあたかも普遍性があるように
吹聴する行為には疑問を感じます。

私はフィロソフィーという言葉が好きです。
知性と教養こそが私の価値観の源泉だと思っています。
データや現象の分析も悪くはないのですが、大切なのは
「自分がどう考えるか」と言うことです。
私は常に自分に忠実であろうと思っています。


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資相談会

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開催日時：7月22日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月22日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回の参加者は4組様。
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