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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
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• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
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• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
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• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

９月は倒産ラッシュ・・・といわれた割には静かですね。
業界では、９月の倒産劇の主役になるのではないか、
といわれたＪさんがＯの救済を受けてなんとかセーフ。
その他にも、候補に挙がっていた何社かも、未だ音無しの構え。
あれだけ厳しかった銀行の締め付けも緩んでいます。
なぜでしょう・・・・・そう、もうすぐ選挙なのです。
自民党の総裁選挙なんて、今回は簡易版ですから
国会議員と地方代表にしか選挙権がないのに、
なぜか候補者たちは全国をまわって街頭演説。
石原伸晃さんなんか「総選挙に立候補した石原です」なんて言い間違い（笑）。
もう、誰が見ても１０月の総選挙突入は当たり前。
こんなときに社会不安の元になる大型倒産なんて、
自民党としては出したくありません。
倒産を避けるためには、銀行がちょっとさじ加減をすればいいわけですから。
さて、政治の状況はさておいて、マンションは相変わらず売れていません。
でも、業界に漂っていた悲観一色のムードは、やや和らいできました。
銀行の締め付けが緩んだのがひとつ。
「今をしのげば何とかなる」という、
いつもの「頬かむりやり過ごし戦術」をいいだす経営者もいます。
つまり、いつまでもこんな最悪期は続かないだろうという、
あまり根拠のない楽観論です。
では、今の時期にマンションの購入を考えている一般の方々はどうすればいいか？
何度もここで書いているように、今こそは千載一遇のチャンスです。
優良物件が、リーズナブルな価格で購入できる時期なのです。
ただし、それは粘り強い値引き交渉を勝ち抜いてこそ得られる果実。
販売側の言い値で買えば、割高の物件を掴まされることになります。
今やマンション価格はこれまで似ない流動化の時代です。
それぞれの方の「交渉力」の違いで、損もすれば得もする時代。
人生１回の買い物です。後悔のないように、しっかりと戦いましょう。
千葉ＮＴをご検討のＳさん。
ご指定のアドレスにアドバイスメールが送信不能です。
ご確認下さい。
榊淳司

業界内の話で大変恐縮なのですが、
オリックスがジョイントを救済した例の一件。
本当に不可解ですね。
オリックスにとって、何のメリットがあるのか・・・
デベのノウハウだったら大京で十分のはずでしょ。
確かに、オリックスは3000億の予算を取って「叩き売り」の
土地を買いに行っているという噂は聞いていました。
ジョイントにそれだけおいしい「資産」があるのでしょうか？
だったら、そのおいしいところだけを摘まめばいいのに、
会社を丸ごと救済するなんて・・・・
倒産していたら3000億とも3500億とも言われた負債総額。
そのうち、どれだけが劣化しているのか、
想像するしかありませんが、3分の1としても1000億。
半分なら1500億ですよ！
ダイヤモンド誌にも書かれた京都駅南口の開発とか、
エイちゃんのＣＦでこけまくった熱海とか、
すっかり市場が冷え切った沖縄とか・・・・
うーん・・・納得できん！
誰か、真相を知っている、あるいは納得できる説明ができる方は、
この不勉強な榊に教えていただけませんでしょうか？
榊淳司

自民党の総裁選挙が始まりました。
総選挙が近いという報道が盛んになされています。
総裁選で盛り上げて、あたらしい「顔」の総理で一気に総選挙、
何とか与党で過半数を抑えて政権維持、というシナリオらしいですね。
民主党は小沢代表が無投票再選。
彼自身あまり人気がないので、新しい自民党総裁と４つに組むと・・・
でも、世論調査ではまだ民主党有利のようです。
さて、今日は民主党政権になったら不動産・マンション市場はどうなるか、
についてヨタ話を書かせていただきます。
まず、小沢代表の民主党は自民党も顔負けのバラマキ政策を掲げています。
いったい、その財源はどうするの？　という声が聞こえてきそうです。
私が７月２４日のブログで書いた方法を採用するのなら、
お金は無尽蔵に使えるのですが、
そういうところだけは妙に真面目な政治家たちはあの手は使わないでしょう。
すると、民主党は政権を取ったとたんにお金に困ることになります。
つまり、政治は非常に混乱し、いかなる政策も実行できなくなります。
来年度予算はモメにモメるでしょう。
気になるのは、せっかく緩和に転じた金融がどうなるのか？
それと、自民党と仲良しだった不動産企業の運命は？
悲観的な見方をすると、ピークは過ぎたかと思われる倒産が再びラッシュに・・・
楽観的な見方をすると、かつての住宅取得控除のような人気取り政策の後押しで、
再びマンションブームの到来？
中間的な味方をすると、何もしない、何もできない民主党政権のおかげで
このままダラダラと不況が続く・・・・
うーむ・・・どのシナリオもあまりリアリティがありませんね（笑）。
かといって、麻生さんでは選挙は勝てないような気もするし・・・・
必殺のシナリオとして、アメリカの大統領選挙で負けた方を、
臨時に日本の総理大臣にしてはいかがでしょう？
オバマさん、マケインさん。どちらも麻生さんや小沢さんより、
はるかに「政治」の仕事ができそうに見えるのは私だけでしょうか？

多くのご相談をいただき、可能な限りお答えしています。
この不況の中、多くの方がマンション購入について様々な悩みを抱いていらっしゃいます。
デベロッパー側の都合に振り回されることのないように、
しっかりと情報収集を行い、後悔しないご購入をなさってください。
さて、各ご相談にはメールアドレスをお知らせいただいていますが、
中にはせっかく返信を発信しても宛先不明で戻ってくる場合もあります。
メールアドレスは、しっかりペイストしてください。
新百合ヶ丘でご検討のＳさんへ
もう一度、メールアドレスをお知らせください。
今のアドレスは宛先不明のようです。
さて、デベロッパーの倒産連鎖も一息ついているようですね。
私がブログで予想したように、8月が倒産のピークならよかったのですが・・・
今日は、趣向を少し変えて、マンション投資について少し書きたいと思います。
ご自身で住むためにマンションをご購入なさることを、我々の世界では「実需」といっています。
そうではなく、賃貸に回すために購入されることを「投資」と呼びます。
よく新聞広告で「ワンルームマンション、賃貸利回り0.0%」などという広告が出ているアレです。
景気のいい時代は、そんな広告をしばしば見かけますが、このごろはさっぱりではありませんか？
これほど実需のマンションが売れない、という時は投資用の需要もしぼみます。
しかし・・・実はこういうときほど絶好の仕込み場だったりします。
「人の行く裏に道あり花の山」というのは株式の格言のひとつ。
これはマンション投資にもあてはまります。
誰も買わないときには、投資用のマンションも値下がりします。
ワンルームマンション専門のデベロッパーの経営も大変苦しく、
安値でもいいから現金化を図ろうとしています。つまりは叩き売り同然。
2，3年前に比べればざっくりした感覚で2割くらいは値下がりしています。
「でも、マンション投資なんかお金のある人のやること・・・」
とお考えの方も多いと思います。
でも、実はそうでもないのです。
郊外の中古ワンルームマンションだと、300万円くらいからあります。
郊外といっても、駅前立地だと3万～4万円くらいの賃料で貸せます。
投資利回りは10％くらいですね。銀行定期よりはるかにましです。
もし、1000万円くらいの金融資産があって、国債やＭＭＦ、銀行定期などにしているのなら
半分の500万円くらいはそういったマンション投資に回してもいいのではないかと思います。
例えば築10年、広さ20㎡弱で700万円くらいのワンルームの場合。
500万円が自己資本、あと借り入れを270万円ほど（70万円は諸費用分）。
20年返済、金利３％として月々の返済が3万2千円ほど。
多分、家賃収入が実質月々7万円ほどは入るでしょうから月4万円弱の黒字に。
すると、500万円の投資で年に50万円弱の投資利益。
国債を買うよりも有利ですね。
ちょっと前まで、この中古ワンルームの価格が上がって、
利回りが軒並み５％を割っていたのですが、
またぞろ価格が下がり始めて有利な投資環境に。
実需のマンションを探しておられる方も、
ちょっと視点を変えてみてはいかがでしょう？
では、業界の話にちょっとだけ戻ります。
矢沢のエイちゃんのスポンサー、ジョイントｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝの救済に、
オリックスが乗り出しました。
これも、オリックスに何のメリットがあるのか、いまひとつ不可解です。
でも、倒産していれば負債は3000億以上の大型になったでしょうから、
まずは嵐が避けられてよしとすべきでしょうか。
それと・・・・選挙が近いですね。
政治銘柄のＨは、民主党政権下で生き残れるのでしょうか？

マンションデベロッパーの株は連日乱高下。
低レベルで上昇する株、急落する株と様々。
ひとついえることは、各社の今期の決算はズタズタになるので、
たとえ一時的に上がっても、長期的には下降するであろうということ。
もうこれ以上下降できないレベルまで下がっている企業もありますが（笑）。
さて、今日はちょっと気が早いのですが、その今期決算のお話。
上場企業、株式公開企業は決算を開示しなければいけません。
年次決算はもちろん、四半期も。
ＣＳクリエイトはそれができずに監理ポストに回されたわけです。
なぜできなかったか・・・それはあまりにも酷い内容であることが想像できます。
四半期の数字など、通常はなんとかお化粧できるものです。
でも、それができないのが年に一度の本決算。
大抵の企業は３月末に締めて５月中旬に発表。
来年の３月期は、いつもとちがって大変なのです。
なにが大変かというと、資産計上のルールが大きく変わるからです。
簡単にいうと、所有している土地の価値を、
これまでのように簿価（購入した時の価格）でなく
市場価格（売却できる価格）で計上しなければいけなくなります。
つまり、マンション事業用に仕込んだ土地の価格が下がったら、
その差額は「損失」となってしまうのです。当たり前といえば当たり前ですが。
そして今の時代、大抵の土地は大きく値下がりしています。
多くの土地を抱えたマンションデベロッパーが巨額の「損失」を計上すると、
単年度で赤字になるのはもちろん、
場合によっては「債務超過」になるところも出てくるでしょう。
債務超過になった企業の株は理論上価値がゼロになります。
銀行が融資を止めれば即刻倒産します。
信用がなくなり、マンションも売れません。
つまり、債務超過は企業の実質的な死亡を意味します。
このままでは、そんな企業が続出するのではないかと予想できます。
それを避けるにはどうしたらよいのか？
土地が値上がりするのがいいのですが、それはまずあり得ない。
在庫のマンションが売れて、業績に好影響を与えるのもいいでしょう。
でも、これも可能性はかなり希薄。
では・・・・
増資を行い、資本増強で債務超過を避ける。これが一番簡単。
でも、今時マンションデベの増資を引き受けるようなお人よし企業はないでしょう。
昔なら、お役所が指導して不振企業を有力企業に合併させて
カタチの上だけでも破綻を回避したものですが、今はそんなこともぜんぜん。
せいぜい銀行が債権の未収を恐れて、土地の売却先を斡旋する程度。
これは対症療法に過ぎず、根本的な解決にはつながりません。
さて、どうなることやら・・・・
前にも書いたとおり、政府は緊急に景気対策を行なうべきです。
でもＫＹの福田さんは、辞めるタイミングまでＫＹ。
後継に有力な麻生さんはバラマキ派と目されているので、多少は期待できます。
ただ、証券税制をさらに複雑にしようなんて、経済的ＫＹ発言をなさる方。
目下のところ、何もかも不透明ですね。
マンションデベは生き残りを図るため、手持ちの土地を叩き売り価格で放出しています。
でも、売れるのは本当に条件のよいところだけ。
あと何社か大きなマンションデベが倒産するでしょうね。
このままではどんどん社会不安が広まります。
榊淳司