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• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 世に憚る日々‥が理想
  2026/4/24 13:55 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報684号 京都市からの2物件　を送信
  2026/4/21 13:59 コメント (0)

• AIが強制する、働き方改革
  2026/4/15 13:54 コメント (0)

• 明日は日本橋横山町で売却相談会
  2026/4/10 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報683号 文京・北区からの2物件　を送信
  2026/4/9 13:59 コメント (0)

マンションの分譲広告で、まだ売れていない住戸が50戸以上もあるのに
「販売戸数/15戸」などと表示し、さも順調に売れているように装ったり、
あるいはまた、本当はあと20戸くらいあるのに
「限定3戸、お急ぎください」などと煽りをいれるのは、この業界の常套手段。
最近では、まだ20戸以上売れ残った住戸があるのに
「完売御礼」などという看板をでかでかと掲げる物件も出始めました。
「よそは売れてないけれど、当社のマンションはブランド力があるから売れています」
というフリをしているわけです。
「なんだ、お前のところも売れていないのか？」
と思われると、イメージが損なわれると考えているのです。姑息ですね。
じゃあ、売れ残った住戸はどうするの？
当然、誰もがそう思いますね。
これは私の想像ですが、
・こっそり仲介業者に流して、流通市場でさばく。つまり中古として処分する。
・こっそり賃貸に回してしまう。この場合は、関連会社に名義変更します。
・ほとぼりがさめたころに「キャンセル住戸発生」とかなんとか、白々しく売り出す。
まあ、そういったところでしょう。
ただ、それができるのも、全体の８－９割が売れて、事業収支の黒字を確保したあとです。
このブログで、今回のバブルの「分水嶺」と紹介した物件は、
どうやらそのラインまで達していないので、恥を忍んで今でも販売継続・・・・
と私は睨んでいます。コメントも入っていますしね。
唯一好調と世間で考えられているデベロッパーでさえ、
こういう疑いを抱かれている惨状・・・・・
週刊誌などでは、次にどこが飛ぶのか、うるさいほどです。
しばらくは、デベやゼネコンの倒産が続くことは確かでしょう。
今後、当ブログでは以下の２つの点に注目していきます。
１　来年以降、市場に新規供給されるマンションの価格水準と中味
２　倒産劇は、マンション建設最大手のH社まで波及するか否か
１については、価格を抑制するために内容が劣化したマンションが供給される恐れが多分にあるからです。つまり、デベロッパーが外見だけよさげにみせて、中味では手抜きにした商品を供給しようとするのです。これは、土地代と建築費の高騰にもかかわらず、価格を抑えなければ売れない現状から予想できること。消費者にとっては要注意です。
２は非常に政治的な見方ができます。ここは政と官につながりが深いので、リトマス試験紙の役割を果たします。ここが飛べば、政府も官僚も無為無策のままこの不動産不況をやりすごす、という判断ができます。逆に、何かの救済が図られれば、それは官が重い腰を上げたということです。
みなさんのコメントは大変参考になります。
これからもどしどしお寄せください。
また、執筆の依頼もコメントで受け付けております。メールアドレスをご記載ください。当方より連絡します。筆名は異なるかもしれませんが。
榊淳司

デベロッパーが飛べば、建設を請け負っていたゼネコンが代金未収になってそれに続く・・・・
興大が飛んだことでサンペイ、多田が飛びました。
近藤、ゼファーの影響はこれから出てくるでしょう。
マツヤも飛びました。
株式市場を見ると、ここ数日他のデベロッパーの株価が何とか持ちこたえているのに反して、
矢沢のエイちゃんのスポンサーだけがダラダラと下落しているのが何とも気になります。
相変わらず、広告では派手な露出をしているようですが・・・・
デベロッパーからゼネコン、そしてそこにぶら下がる中小の各業者・・・・
この負の連鎖はいつまで続くのか、どこで止まるのか？
氷河期はまだ、始まったばかりです。
しかし、深い谷の底を見据えながら、次の上り坂をのぞいている連中の蠢動が始まっています。
資金的に余裕のある財閥系、金貸し系のデベが、
目先の資金手当てさえ危うくなったカタカナ系デベから土地を安く買い叩いています。
都心の美味しい土地ばかりを選んで、札束で頬を張るように・・・
だから、都心の土地の実勢価格はどんどん下落しています。
私のざっくりとした感覚で最盛期の半分以下といったところ。
こういうことがマスコミで報じられるまでには、まだ数ヶ月かかります。
政府の統計に出てくるのは1年から2年先（笑）。
今、仕込んだ土地が商品化されて世に出てくるのは再来年。
その頃には、少しは建築費も下がっているかもしれません。
今、建築費高騰の原因となった各種建材は売れなくて・・・いわゆる需給が緩んだ状態。
いずれ下がるという前兆ですね。
今週はまだまだ不穏な動きがありそうです。
榊淳司

4年ほど前、新浦安で約4万4千㎡のまとまった土地の競争入札が行なわれました。
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100㎡以上の住戸を中心にせざるを得ません。
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。
榊淳司

最近、当ブログへのアクセスが増えています。
滑り出し当初は、ごくごくマイナーな世界に留まることを予想していましたが、
今では業界内で一定の注目を集めるようになりました。
まあ、一応は喜ばしいことです。
今日は、少し大きな話題を語りたいと思います。
マンションが売れないのは、価格が上がりすぎたことが最大の原因ですが、
日本全体の景気が悪化していることも忘れてはなりません。
その原因は・・・簡単にいえば、サブプライム問題と原油高です。
もっと分かりやすくいえば、アメリカのバブルが崩壊して、
かつて日本がバブル後に経験したような状態になっています。
その余波が日本に及び、不景気になっているわけです。
ただ、アメリカ政府はどこかの国とちがって、やることが早い。
続けざまに手を打って、なんとか経済破綻の不安を払拭しようとしています。
さて、日本・・・・
今の福田政権には景気対策の発想がまるでありません。
それどころか・・・消費税を上げようなどというとんでもないことが真剣に議論されています。
まさに言語道断です。
この前、消費税が３％から５％に上がったとき、
日本経済がどうなったか、もう忘れてしまったのでしょうか？
そんなことより、今は補正予算を組んで、早急な景気対策が必要です。
個人消費が伸びるように、減税を敢行すべきだと思います。
道路や橋をつくるバラマキ土木ではなく、インフラのメンテナンスとか、
ガソリン税の一時的凍結など、思い切った政策を行なうべきです。
「財源がない」
財務省の官僚はそういうでしょう。
その通り。あんたら官僚が天下り団体にばら撒くから財源がなくなるのです。
じゃあ、税金の無駄遣いをなくして、それを景気対策に？
今は、そんなケチなことを言っている場合ではありません。
あの小ずるい官僚連中と戦うには、5年10年という年月をかけ、
じっくりと腹を据えてかからなければなりません。
目下のところ、そんなことにかまけるより、目先の景気対策です。
じゃあ、どこから金をもってくるのか？
ズバリ、国債を発行するのです。それもじゃんじゃん発行します。
「財政が悪化する」
またしても、財務官僚はそういうでしょう。
ただでさえ、政府関連の借金は800兆円を超えています。
でも、気にすることはありません。政府には資産もあります。
企業でいうところの債務超過にはなっていません。
アメリカ政府は、52兆ドル（約5600兆円）もの借金を抱えているのです。
それでいて、年間で6000億ドル（64兆円）も支出が歳入を上回っています。
これは、日本の政府予算に匹敵する額なのですよ！
このお金、アメリカ国民がいずれ返さなければならない？
いいえ・・・
ここでみなさんに、とてもいいことをお教えしましょう。
こと、政府に限っては、借金は返さなくてもいいのです。
例えば、日本の場合。
財政法の5条で、日本銀行は政府の借金である国債を
「引き受け」てはならないことになっています。
ただし、実際に日本銀行は国債を大量に「保有」しています。
一般の銀行が「引き受け」た国債を、日銀が購入して「保有」しているのです。
とんだ茶番ですよね（笑）。そして、もっとおもしろいことには、
それは日本銀行の金庫に国債の束が大量に保管されているわけではありません。
日銀のコンピュータの帳簿に入力されている「データ」上に存在するだけなのです。
「そんなもの、忘れてしまえばいいじゃない」といわれれば、それだけのこと。
政府と日銀なんて、同じようなもの、です。
だって、財務省のOBが日銀を支配しているのですよ。
だから、政府にはお金が無尽蔵にあるのです。
それが管理通貨制度の弱点であり、利点でもあります。
その気になれば、5兆円や10兆円の景気対策なんか、へでもないはずです。
インフレになる？
その通りです。アメリカは、自分の国の経済を破綻させないために
ひたすら輪転機をまわしてドルを刷り、世界にばら撒いたのです。
それが原油高やサブプライムのバブルを生んだ投機マネーの大本なのです。
結果的に世界的なインフレを招きました。
日本だって、今は遠慮することはありません。同じことをやればいいのです。
景気が悪くなったあげくに物価が上がるスタグフレーションよりも、
景気も物価も上がり、住宅ローンの負担が軽くなるインフレの方がよいに決まっています。
福田さんは、どうしてこんなに簡単なロジックに気付かないのか。
それは財政均衡主義という教科書的な政策を金科玉条の如く唱えている、
チョー頭の硬い財務官僚のいうことばかり聞いているからです。
インフレになれば、物価も上がりますが、所得も増えます。
でも、土地はしばらく上がらないから売れそうな価格でマンションが分譲できます。
そして、作れば必ず売れます。だって、インフレなら住宅ローンを安心して組めますから。
簡単に書いたつもりですが、今日は大分長くなりました。
今度こそ、お約束の今回のマンションバブルの始まりと終わりについて書きます。
榊淳司

ゼファーの再生法申請から、休みが明けて初の株式市場。
今日目立ったのがアゼルの22.52%とジョイントの16.1%下落。
我々の間では、次がどこか、という話題でかまびすしい限り。
でも株式市場の出した結果は、ある程度投資家たちの視点を反映しているはずです。
さて・・・・ここではあえてどこがどうという「当てっこ」ゲームをしても仕方がないので、
未来への展望を語れればと思います。
マンション市場は、果たして復活するか・・・ということです。
目先にいい材料はありません。
建築費が坪100万円を軽く超えた今となっては、
一般ユーザーに手が届く坪単価150万円程度までのマンションを
市場に供給するのは至難の技になっています。
「土地がただでもできないよ」なんてつぶやくデベの担当者もいます。
それでも、せっせと土地を買っているデベもいます。
財閥系だけではなく、カタカナ系も約1社・・・
彼らは、次のいくつかの展開を予想しています。
１　建築費はいずれ下がる
２　インフレになって、エンドユーザーの購買力が追いつく
３　いい商品をつくれば売れる
４　いずれ市場が好転する
もしくは、
５　土地の値下がりは一時的現象。いずれ反転する。
６　自分たちのブランドなら、高くても売れる。
私としては、上記以外に考えられません。
一番可能性があるのが１。
建築費高騰の原因は資材の値上がりにあります。
その原因は中国等の建築ブームによる資材需要の沸騰。
これが北京五輪後に収束する、という見方。
また、すでに終わっているという見方もあります。
さあ、どうかな・・・というのが私の見解。そんなに急激に下がるとも思えません。
２は常識的に考えて無理。３は、まあやってみれば、という感じ。
４は・・・政府の政策次第だけれど、KYの福田さんではね。
５も薄い線ですね。６も・・・ちょっと過信しすぎじゃないかな。
じゃあ、二度と回復はしないのか？
私は、１と２の複合で可能だと思っています。
そのためには、政府の景気対策が欠かせません。
福田さんにも、小沢さんにも、この不景気(彼らはそう認識していない。遅い！)を
脱する処方箋をもっていません。
財政的にも汲々で、とてもそんな余裕がない、というのが本音らしい。
実は・・・そんなことはないのです。
お金はあるのです。
埋蔵金？
ちがいます。
ありますよ、お金なんていくらでも。
次回はそれについて書きましょうか？
榊淳司