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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
ますます細っていく新築マンション業界

マンション業界が新築、中古ともに不振にあえいでいます。
新築マンションの供給がかなり少なくなっていますね。
先日も新宿区などをまわってきましたが、
同区で新規参入は1物件のみ。それも小ぶりサイズ。

既存物件も売れ行きがかなり鈍化しています。
原因は誰もが分かるように価格が「高すぎ」。
価格高すぎ、高杉君の世界ですよ、ホント。
完売しているのは大胆に値引きしたとこだけ。

都心だけでなく、川崎市でも停滞感たっぷり。
これで倒産の声が聞こえてこないのは、
今のプレイヤーがほとんど大手だから。
新規参入組も小粒な物件しかやっていません。
だから売れ行きが多少悪くても倒産せず。

株式市場も方向感覚が定まりませんね。
消費税率引き上げをどう捉えているのでしょうか？
とても「織り込み済み」とは言えないはずですが・・
さてさて、どうなることやら。

マンション業界は、どうやら規模縮小を許容し始めた感じ。
「売り物がないけれど、高く買っても売れないから」
それで土地の仕込みを控えているようですね。
まあ、大手財閥系はそれでもいいと思います。
しかし、野村不動産みたいなところどうするのか？

そして、あのオープンハウスデベロップメントにも
完成在庫が出てきましたね。まだ目立ちませんが。
一部上場以来、遮二無二規模の拡大を図ってきました。
そろそろ踊り場に差し掛かっても不思議なし。

さて、世の中は参議院選挙ですね。
32あるという1人区の勝敗が面白そうです。
自民党、案外負けそうな気もします。
なぜって、安倍嫌いな人が増えていませんか？
別に私は嫌いじゃないですが、
世の中には自民的なものは何でも不可、
みたいな左巻きの人が一定勢力を占めています。

学校の先生って、いまだに左巻きが多いそうですね。
教師などという志の低い職業を選ぶくらいなので
あまり物事を考える力がないのは分かります。
多分、学校で教えられたことを何も疑わないのでしょう。

この後、参議院選挙が終わると世の中夏休みムード。
お盆が明けると、いよいよ駆け込み需要ですか・・
今回はそれほど盛り上がらないと思います。
理由はやはり高いから。2%の差なんて・・の世界。

マンション市場が細っていくと、その周辺で
飯を食っている人々も困ります。
私の出身であるマンションの広告業界なんて
その最たるものですよ。

そうでなくても、紙のパンフレットが消えつつあります。
広告の主体はネットに移っています。
昔の仲間の動静はあまり聞こえてきませんが、
羽振りのいい話なんてあるわけもないですね。

供給戸数で最盛期の3分の1程度まで落ち込んでいます。
おまけに旧媒体に掛ける費用も比率で3分の1．
つまり昔ながらのマンション広告業界に落ちるお金は
最盛期の1割ちょいあたりまで減っているはず。
これでは、生き残ることさえ難しそうです。

まあ、生きているといろいろなことがありますね。
32年前にマンション広告の業界に紛れ込んだ時、
「こういう分野はずっと続くのだろう」などと
ぼんやり考えていました。

私のいた会社はその時点で300人程度の規模でした。
中小企業のカテゴリーなのに、派閥争いをやっていました。
ああいうことをするのは、その組織の主流になりたいから。
また、その組織には持続性があると思っているから。

私はそれを眺めながら、不思議で仕方ありませんでした。
「こんなケチな会社でなにやってるの？」と。
その会社、今は50人もいるでしょうかね。
最近は噂も聞かなくなりました。

世の中、一瞬先は闇ですね。
たった32年でも、世の中はものすごく変わりました。
なのに、あんなチンケなマンションのために
35年ローンを返済し続ける義務を負うとは・・・
35年も続いている何かがあると思うことさ難しいのに。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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ああ、やんぬるかな経済学

「榊さんて、ブレませんよね」なんて、よく言われます。
確かに、考えや主張を変えることは少ないですね。
でも、考え方やモノの見方が変わることはあります。
だって、そこは「君子豹変」ですから。
「過ちをあらたむることをはばかるなかれ」といいます。

その昔、私は「財政破綻→ハイパーインフレ」論者でした。
1000兆円を超える国の借金は返せるわけないやん、
そのうちハイパーインフレになるで、という理屈です。
今は、その主張を取り下げました。国の借金は
今程度なら全然大丈夫、という立場です。

私はこの6年ほど夕刊フジの金曜に連載原稿を書いています。
私のコラムの近くには高橋洋一先生のコラムがあります。
これを読み続けているうちに宗旨替えをしました。
「国が国の一機関に借金をしているだけ」
国債発行残高の4割は日銀の勘定に入っています。

これって、経済学で言うところの「財政ファイナンス」。
アハハハハ、従来の理論ではこれは「やったらアカン」。
しかし、実際にはこの国ではやっているのです。
これが「日本はMMTを実践してるやん」の根拠。

MMTというのはモダン・マネタリー・セオリー。
実はこのMMTについてユーチューブの動画を上げたら
「お前は何も分っとらん」というコメントが殺到。
かなりホットな経済学の新説みたいですね。

私はこの10年、ジャーナリストの眼で日本の
不動産市場を眺めてきたつもりです。
不動産市場は、日本経済と密接につながっています。
さらには、日本経済は世界経済の主要な一部です。

そこで、経済関係の記事はけっこう読み漁りました。
今では日本経済新聞の記事を全部ではないですけれど
解説できたりします。実際、セミナーとかでやっています。
記事や拙著にも一部そういうことを書いています。

実のところ、私は経済学を学んだ経験がありません。
でも、よーく分りました。あの学問はインチキです。
だって、仮説ばっかりで基本的に役に立ちません。
今の現象を明解に説明して、確実な未来像を予測できません。
それて、私のマンション市場予測と一緒やん(笑)。

まあ、未来のことは誰にも分りませんけどね。
あ、思い出しました。「未来」のお話。
裁判の調停をやっていて、元裁判官らしき調停員に
「では千原（本名）さん、次回は・・と・・をご用意ください」
と言われて、私は答えました。
「そのように努めます」
「努めるのではなく、お約束ください」
「約束なんかできません」
その調停員は、面食らった顔。
「なぜお約束いただけないのですか？」
私はしれっと答えます。
「だって、未来のことはわかりませんから、お約束なんてできません」

かなり呆れた顔をされました。
その調停、私としては全然進めたくないのでのらりくらり。
そういう時の私、かなり厄介なオッサンです。
調停員なんてクソですね。
裁判所の権威を振りかざせば私のような一般人は
ひれ伏してしまうと思い込んでいます。

「裁判所として、それはできません」
「そうですか」
「だから・・・ということでお願いします」
「承知いたしません」
「裁判所として、・・なんです」
「お断りします」

「裁判所」と言えば、なんでも言うことを聞くと
考えているのでしょうね。「アホか」の世界。
私は裁判所のお陰で何百万円も稼ぎましたが、
それは裁判所が払ってくれたわけではないですからね。
ああいう粗雑な権威主義は虫唾が走ります。

おっと、話が逸れました。経済学でしたね。
経済学という学問の分野があるのは承知しています。
経済学という学問がインチキ宗教だというつもりも
まったくありません。むしろ、敬意を持ちます。
でも、あまり役立っていないのも事実ですね。

学ぶ価値はあると思いますよ。
私も正面からは学んでいませんが、参考にできる
学説などはたくさんあります。非常に興味深い。
しかし、過去にはまがい物もてんこ盛りですね。
特に、私の学生時代以前には日本の経済学会の
主流だったマルクス経済学なんて、今や宗教学の
一分野にした方がいいくらいのシロモノです。

でもね、日本には今でもマルクス経済学の
学者が2千人くらいいて、大学の教室でアレを
真剣に勉強している学生いるらしいですよ。
それって、天動説とか人類の起源はアダムとイヴだと
いうお話を詰め込んでいるようなものです。
信じられないでしょ。
日本の経済学なんて、まだそんなレベル。
まあ、世界もさほど変わらないように思いますけど。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
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2019/7/3 11:24 | ちょっと脱線 | Comments (0)

榊淳司マンション情報324号 世田谷区の3物件 を送信

7月3日11：13に「榊淳司マンション情報324号 世田谷区の3物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.co

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受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、７月に入って１回目の配信でした。
次回は品川、目黒区あたりの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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新しいユーチューブでの動画を制作しました。
ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

 

 


2019/7/3 11:16 | メルマガ発信 | Comments (0)

タラっと世間話ユーチューバーやっています

とうとう7月に入りましたね。今年も後半戦です。
最近の私はますますユーチューバー化してきました。
なんやかやと、1日に4本くらいは上げています。
今日は資産価値レポート関連が2本でしたが。

私の場合、ネタのほとんどは世間話です。
PCの前で自分と世間話をします。
それを編集ソフトのフォーマットに嵌めこんで
ユーチューブに上げるだけ。
1本上げるのにかかる時間は、30分程度でしょうか。
これを1日に4回くらいやるわけです。
その収益が、今のところ月に数万円。

しかし、エライ世の中になりましたね。
世間話をするだけでお金がもらえるんですよ。
しかも、元手いらず。まあ、マイクが2千円ほど。
おまけに拙著や資産価値レポートの宣伝までできます。
メディアというのは使わなきゃ損ですね。

最初、編集ソフトの操作に四苦八苦しました。
しかし、私の場合はただの世間話です。
そうめんどうくさいことはしなくてOK。
しかも途中編集無しのワンテイクで撮影しています。

某メディアの動画担当者がおっしゃっていました。
「榊さんみたいにワンテイクで喋れる人は珍しいのですよ」
ありがとうございます。
私の場合、文章もほとんどワンテイクです。
特にこのブログなんて、ワンテイク以外ありません(笑)。

私は何事も無理をしないタイプです。
人生、なるべく張りきらない様にします。
今まで張りきって何かやったことは何度かあります。
ほとんど全部、思い通りの結果になりませんでした。
私には才能や天性の素質は、何にもありません。
57年も生きてきたので、よう分かっています。

さいわい、親からもらったIQと
ちょっとした日本語能力ならあるようですね。
与えられた仕事をしんどく思ったことは
ほとんどありませんでした。
まあ、仕事を与えられる環境にいたのは、
ほんの数年しかありませんでした。
あとは自分の仕事は自分で作ってきました。

文章を書くことも、PCの前で世間話をするのも、
タラっとやっています。張りきりませんね。
私の精神構造は体育会とは真逆ですので、
こういうタラっとした仕事のやり方しかできません。
幸い、それで何とかなっています。

実を言うとね、張りきっている人はかなり苦手。
もちろん、体育会系のお方も苦手。
もっとも、体育会系は自分よりも風下にいる限り、
むしろやりやすい感じはしますね。
同じレベルや上にいると最悪です。合いませんから。

ユーチューブはタラっとできるところがいいですね。
「今日は何を喋ろかいな」と思いながら家を出ます。
途中、考えているようでなーんも考えていません。
事務所についてから、「あ、何も考えてへんかった・・」。

それで、「まあ・・のネタでも喋るか」なんて思いながら
PCを立ち上げます。いきなりカメラをONにして
喋り始めます。チョーテキトーでしょ。
でも、それが1時間に200再生を超えたりしますからね。
世の中、何が受けるのかよう分かりませんわ。

ゆくゆくは月に何十万円も稼げるようになったらええなあ・・
なんて思いながら毎日世間話をしています。
いやあ、世間話がお金になるとは思いませんでした。
もっとも、真面目に文章を書いている方が
お金はたくさん稼げるような気もします。
もちろん、世間話は片手間です。

しかし、これが面白いところは世間話には
「ネタが尽きる」ということがない、という現実。
みなさんもそうでしょ。世間話ならいくらでも出来ます。
ですので、当面飽きるまで世間話のユーチューブは
続けてこましたろかいな、おもてます。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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マンション市場の「異様」が正常化する時

マンションの資産価値は市場が決める

これって、ものすごーく当たり前の話でしょ。
どれだけ高くても買う人がいれば、それが市場価格。
どんなに安くても、買う人がいなければ価値無し。
ただね、マンションの場合は微妙に
ずれることもわりあいよくあります。

私なんかはマンションという住形態に対して
何の思い入れもありません。
むしろ、調べれば調べるほど、住形態としては
致命的な欠陥があると分かってしまった人間。
特にタワマンはあきませんな。
日本人が造った街のお荷物でしょうね。
まあ、それはいいとして。

しかし、少しオツムの弱い多くの日本人は
マンションにロマンとか愛を求めます。
マンションを買うことに異様な情熱を燃やしたり、
買うこと自体に人生の大きな意味を見出したり・・
傍から見ていると滑稽そのものなのですが
やっている本人はかなり真剣ですね。

マンションは高い買い物です。
そして、市場にはうねりがあります。
安い時に買うと、高い時に値上がり益が得られます。
その逆もありますね。高く買って安く売る。

ここ10年ほど、都心では概ねマンションが値上がり。
4，5年前までに買った人は、高く売れました。
売ってない人には含み益が出ています。
ここ2，3年で買った人は、まあそのままでしょう。

市場を見ていると、もはやピークアウトしています。
今後は、そのくらいのスピードで値下がりするか、
ということが最も注目されますね。
あんまり急に下がると、それは暴落ですね。

日本の住宅は1998年から2008年までの10年間で
1200万戸くらい増えています。人口は変わらず。
だから、この20年で急激に空き家が増えました。
そんな中で、マンション市場はちょっと異様ですね。

なぜ異様かというと、健全な需給関係が形成されないから。
その理由は、先に述べたようにマンションに対して
異様な情熱を持っている人が多すぎるから。
そういう人が、高くても喜んで買ってきたのがマンション。

ものすごく典型的な例を挙げましょう。
東京都江東区豊洲にスカイズというタワマンがあります。
2014年の竣工ですね。販売は2013年頃からやっていました。
売出し価格は坪単価250万円から260万円あたり。

最初にその価格を聞いた時にはビックリしました。
「あほちゃうか」　私の正直な感想です。
豊洲駅から12分も歩いた場所にできるタワマン。
しかも、東京電力の何かがあった跡地です。

豊洲の新市場が開業する前に「毒洲」騒ぎがあったでしょ。
あの辺りは東京ガスとか東京電力の大きな施設があり、
それこそ好き放題に地べたや空気を汚していました。
放射能だって東京でいちばん高いスポットでしょ。

そもそも人間が住む、というイメージがなかったところ。
そんな場所のマンションが坪単価260万円・・・
信じられへんやん、の世界です。
当然、販売開始当初はかなり不調でしたね。

ところが、2013年の9月に東京五輪の開催が決定。
途端にモデルルームには人が押し寄せました。
「五輪開催で価値が上がる」と考える人が
たくさんいた、ということです。

当然、そういう人がいると市場価格も騰がります。
中古となった現在、成約価格は坪300万円ちょぼちょぼ。
まあ2割弱ほど値上がりしている、ということですね。
でも売り出し中の物件を見ると坪単価は300万円台中盤。
つまり、成約するには1割ちょいの値引きが必要。
水面下ではもっと下がっているはず。
こういう物件は、もっと弱含んでいるとみていいでしょう。
まあ、それはいいとして。

このスカイズ、平明な眼で見るとかなりよろしくありません。
何よりも「豊洲駅徒歩12分」です。
ゆりかもめからは徒歩5分ですが、あれは使えません。
しかも、プールとか大浴場まで付いています。
それって、マンションとしてはキメラみたいなものです。
維持管理の負担が年を追うごとに重くなっていきます。

そういう冷徹な現実を、多くの人々は見逃します。
というか見えていませんね。
ということは、多くの人々に冷徹な現実が見えた途端、
スカイズの市場価値は大きく下落する可能性がある、
ということでしょうね。

さて、今回のバブル終了は、私が異様だと捉えている
マンション市場が正常化するキッカケになるはずです。
すなわち、マンション市場を支えてきた多くの人の
情熱が冷めることになるかもしれない、ということ。

例えば、スカイズなんて平明な眼で見れば坪単価150万円。
2025年頃の中古価格はそんなものかもしれません。
あるいは、まだ情熱から冷めきらない人が多ければ
もうちょっとマシな水準でとどまっているかもしれません。

いまから約20年前、人々の情熱はかなり冷めていました。
日本人はいつも情熱を燃やしているわけではないのです。
「王様は裸だ」と気づいてしまえば、あとは・・・
2025年頃から、東京の人口も減るそうです。
景気と共に情熱も冷めると私は思いますよ。

2019年7月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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