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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
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• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

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  2011/4/10 15:58 コメント (1)

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• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
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• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
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• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報682号 杉並区からの2物件 を送信
  2026/4/5 13:09 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報681号 千代田区からの2物件を送信
  2026/4/2 14:03 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報680号 港区からの2物件　を送信
  2026/3/31 13:22 コメント (0)

• ヤバい！
  2026/3/26 14:00 コメント (0)

• すべてのサラリーマンは‥忘却の彼方
  2026/3/23 14:40 コメント (0)

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5月10日1４：26に「榊淳司マンション情報313号 墨田区の2物件」
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次回は台東区あたりの予定です。
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---

私はマンションについてアレコレいうことを
今の自分の職業にしています。
でも、自分はマンションに住んでいません。
所有していたマンションは、この5年で
ぜーんぶ売りました。ああ、サッパリ。

マンションを所有していたりすると、
どうしてもポジショントークになります。
ポジショントークというのは美しくありません。
どこかいやらしさが滲んでいますね。

私は東京23区と川崎市、さいたまの浦和区で
販売されている新築マンションのほぼすべての
現地を見て回って「資産価値レポート」を作っています。
多分、首都圏で私ほど新築マンション市場を
よく分かっている人間はおらんでしょう。

新築マンションというのは、だいたいが
1戸につき100万円の広告費をかけます。
100戸なら1億円、千戸なら10億円。
だから「2億かけてタレント使うか」となります。
実にアホ臭い話ですね。

そのマンションを購入した人が10年後に
中古として売却する場合、広告費はゼロ円です。
そのマンションのスペックのみが勝負材料。
その基本は「３P」です。
プライス、プレイス、プラン。場所と価格と中身。

本来、マンションというのはそういう単純な商品。
ゴテゴテと何かを語る必要はありません。
真実が常に単純である様に、資産価値も単純明快。
そこには多くの言葉を要しません。
だから、私の資産価値レポートは1物件約1000字。

その物件をほめそやす情報ならネット上に
タダで転がっています。どうぞどうぞ。
私の語る資産価値はタダではありません。
しかし、非常に安価です。数千円。

世の中、真実というものを見極められない人が
多いですね。表層的な事象に惑わされます。
新築マンションの場合、莫大な広告費をかけます。
それに惑わされてしまうのです。

例えば、ハルミフラッグというマンションがあります。
今出ているだけで約4500戸ですか。
本当はもっとあります。だから、広告費は莫大。
土地はタダ同然で東京都から手に入れています。

あんなもの1住戸3500万円でもいいものを
11社連合が8千万円以上で売ろうとしています。
それを喜んで買う人もいます。アホかいな、の世界。
本当にその価値があればいいのですが、
冷静に眺めれば僻地のマンションです。
だいたい、地下鉄の駅まで歩けません。
近くて徒歩15分です。あかんやろ、の世界。

真実というものはいたって平凡です。
ですが、ゴテゴテとお化粧をしてごまかします。
また、ごまかされるエンドさんたちがいます。
提灯になるネット上の人々もいます。アホですね。

私は常々思うのですが、新築マンション業界は
かなりアホな人々がもっとアホなエンドを
騙している構造で成り立っているのです。
その象徴がモデルルームではないでしょうか。

モデルルームには、そのマンションのごく一部を
表現しているだけのシロモノです。
そのほとんどは、ただのデコレーション。
なぜ、あれにエンドさんたちは騙されるのか
私のような人間にとっては不思議でなりません。

だいたい、ひとつのモデルを作るのに3千万円かかります。
その費用は最終的にマンション購入者が払っています。
50戸以上規模のマンションだと、普通にモデルがあります。
500戸くらいになると2つ以上あったりします。
何の意味があるのかよく分かりません。

広告屋時代、モデルルームの撮影というのは
わりあいに重要な仕事でした。
その写真の出来栄えで広告の見え面が変わりますから。
私はディレクターの立場でした。
朝から晩まで撮影に立ち会います。アホくさ。

当時はポラといってポラロイドで構図を決めます。
私は何を出されてもぜーんぶ「OK!」。
カメラマンさんが戸惑っていました。
そんなもん、基本的に「どうでもいい」ことです。

私たちの世界では「客フリ」という言い方があります。
客のフリしてライバル物件のモデルルームを訪問。
パンフレットをもらって営業トークを聞きます。
私もそれなりにやりました。アホな仕事。

だいたい、新築マンションのモデルルームで
販売を行っている担当者は、売主の子会社の社員か、
黒子と言って派遣会社がよこした営業マン。
不動産業界では対エンドの接客は汚れ仕事。
エリートは出てきませんね。末端の人々。

いっちゃあ悪いのですが、オツムの出来も末端。
私立文系がほとんどで、ふたひねりの理屈が
理解できないし、物件に対する知識も浅はか。
突っ込んだ質問にはほぼ即答できません。

人生の時間は限られています。私は時間にケチです。
出来ることなら、おバカなお方とはなるべく
話したくはありません。でもモデルルームに
客フリで行くと、そういう人間と2時間はたっぷりと
話さなければなりません。

「おい、お前。ワシと喋るなら日当寄越せよ」
そんなことも言えませんわな。
だから榊淳司になってからは一度も客フリで
モデルルームに行ったことはありません。
壮大な時間の無駄ですから。

でも、世の中にはモデルルームにいって、
あの手の込んだイリュージョンを見せられて
キャッキャと喜ぶアホなエンドさんがいます。
本来、そのマンションの資産価値とは何の関係ありません。
でもこの世はそういうアホな構造で成り立っています。

マンションの資産価値は単純な構造です。
立地とプラン、そして施工精度。
私は施工精度まで分かりませんが、
立地とプランだけならキッチリ判断できます。
その真実を語っているのが資産価値レポートです。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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5月８日1４：11に「榊淳司マンション情報312号 中央区の3物件件」
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人間というのは、アタマの中で矛盾を許容できません。
例えば、自分の大嫌いな人間が世間的には評判がよく、
それなりの社会的実績などを上げていたりすると、
この構造が生まれます。

１　Aという人物はインチキで性格が悪い
２　Aは人気があり、社会的にも認められている

このふたつの概念は矛盾しますね。
これを頭の中で同居させるわけにはいかないのですよ。
で、どうするのか。答えはカンタン。

これを同居させるためにどちらかの事実を歪めます。
もっとも望ましいのはコレ。

１　Aに対する自分の評価は間違っていた
２　Aは人気があり、社会的にも認められている

これならすんなりと収まりますね。
でも、これだとそれまでに自分の考えを
否定することになります。これって、かなり難題。
多くの人間は弱いので自分を否定できません。
ではどうなるのか。これもカンタン。

１　Aという人物はやっぱりインチキで性格が悪い
２　世間はAという人物に対する評価を間違えている。Aは好人物で有能だと装うのがうまい

まあ、だいたいはこうなります。
以上は私の与太話ではなく、学術的な背景があります。
社会心理学者のレオン・フェスティンガーが
「認知的不協和」という概念で説明しています。

カンタンにいえば現実の事象を自分の感情に
あわせて都合よく解釈するのです。
韓国人はこれが大得意ですよね。

１　日本は今も昔も極悪非道な国である
２　日本は世界の人々の尊敬を集めている

この二つの概念は共存できません。
だから次のようになります。

１　日本は今も昔も極悪非道な国である
２　世界は日本のことを誤解している⇒だから日本の本当の悪い面を理解させなければならない⇒だから世界中の人に日本の悪いところを知ってもらおう

とまあ、こういう流れになっているわけです。
それで朴槿恵という前の大統領が
各国の首脳と会談するときに日本の悪口を
言い続けたわけです。いわゆる告げ口外交。

その結果、どうなったか。
「韓国って変な国」という認識を広めました。
その「変な国」というイメージは、今の文大統領が
さらに拡大拡散をしています。

個人間の人間社会でもそうですが、
誰かが誰かの悪口を言っているのを聞かされるのは
あまり愉快ではありません。普通の人間ならそうでしょう。
また口を極めて他人の悪口を言う人は尊敬されません。

韓国人が総じてそのことをよく分かっていないように、
日本人も当然そのことに気付かない人が多いもの。
だからみなさんも毎日の様に誰かの悪口を
聞かされているのではないですか？

あと、「認知的不協和」はマンション市場に
ついても言えます。例えばタワーマンション。
世の中には盲目的なタワーマンション好きがいます。

１　タワーマンションは素晴らしい住まいで私は大好きだ
２　タワーマンションは成金の見栄っ張りが住むところだ

この二つの概念はひとつのアタマの中で共存できません。
だから、当然「２」の方は「誰かが言っているデタラメ」
ということで処理されているのだと思います。

まあ、ありのままの事実と向き合えば「認知的不協和」を
起こさなくて済みます。でも、それは難しいこと。
しかし「認知的不協和」は多くの悲劇を生み出す元となります。
最終的には犯罪につながったりもします。アホらしい。

人間というものは感情の生き物です。
人やモノ、事象への好悪が判断に影響を与えます。
それに打ち勝つには合理性を磨くしかありません。
しかし、「自分は合理的」と思い込んでいる人ほど
往々にして感情に支配されていたりします。

ツラツラと世間を眺めていると、アタマのいい人は
よく自分のことが分かっていらっしゃいます。
自分のアタマの出来以上に自己愛の強い人は、
自分のことを分かっていない場合が多いですね。

私はなるべく人生をラクに生きたいと思っています。
そのひとつの方法は、可能な限り感情を殺すことだと
考えています。人も物も事象も、好きにも嫌いにも
ならないように心がけています。
だから、人生座右の銘は「どうでもいい」。

マンションを見る時など、その典型ですね。
基本はどうでもいいのですが、あえて言うならば・・・
というスタンスで判断します。だから人から見ると
「冷ややか」な感じがするはずです。

まあ、めったに物件を好きになったりしません。
人間ですから2年に1物件くらいは
「このマンション、ホンマにええやん」というのが
出てはきますけどね。でも、それも瞬間風速。

ひとつ言えることは、間違ってもそこに
「住みたい」なんて思わないことです。
そんな風になったら冷静な判断ができないでしょう。
それが私の仕事のスタンスです。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
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開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
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5月6日15：51に「榊淳司マンション情報311号 江東区の2物件」
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