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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
天皇家の資産は100兆円？

あやあやと過ごしているうちに、10月も半分終わりました。
今年も残すところ2か月半。
時間と言うものは、本当に容赦がありません。
何があろうと時々刻々と過ぎていきます。
つまり、人々の人生は日々終わりに向かって進んでいるわけです。

さて、私は毎日のようにマンション市場について何か書いています。
次作の拙著であったり、どこかのメディアからの依頼原稿であったり、
あるいは資産価値レポートであったり・・・
まあ、マンション市場が私のビジネスフィールドであるので、
毎日そのことに取り組むのは当たり前ですね。
しかし、私はむらっけのある人間です。
ありていに言ってしまえば、ひとつのことだけをやっていると飽きます。

このブログは、いちおう「マンション」が主なテーマです。
でも、実際のところは私が好きな事を書いているだけ。
最近は「脱線」の方が多くなりました。
というか、私がふだんどこかからお金をもらって書く文章は、
なにがしかマンションに関わることです。
だから、何でも好きな事を書けるここでは違ことを書きたくなるのです。

ということで、今日も盛大に脱線します。
今日はとりとめもないヨタ話をいくつか。
最初のお題は「日本銀行」。
「またか」と思われる向きは、どうぞスルーにしてください。
でも、今日は黒田君に対する文句ではありません。

先日、同志社時代からの親友と親しく酌み交わしました。
そこで彼が教えてくれたことのひとつに
「日本銀行はジャスダックで株式公開している」ということ。
そのことは私も前から知ってはいました。ところが
「日本銀行の株式の55％は財務省が持っている」とか。

これって、当たり前と言えば当たり前ですわね。でもね、
「日本政府が法人なら55％を保有する日本銀行は連結対象だよ」と。
これはもう、常識。上場企業はみんなそうです。
「日本銀行が所有する国債約400兆円は、親会社である日本銀行の資産」
日本政府が株式会社ならそうなりますね。

ということはつまり、政府の債務はよく言われるように
1000兆円ではなく600兆円と言うことになります。
アハハハ・・・そうだったのか、という事実。
まあ、私の以前からの主張によく似ています。
まあ、それはいいとして。

謎は、日本銀行の残り45％の株主は誰なんだ？
じつはこれ、よーわかりません。
もう少し突っ込むと、日本銀行は株式会社ではありません。
「認可法人」とよばれる形態。
株式ではなく出資証券を発行しています。まあ、株券みたいなもの。
その55％が財務省。その他個人が40％を持っているとか。
その個人って、誰なんだよ？

かの友人によると、「天皇家が20％はもっているんじゃない？」。
あるいは「ロスチャイルドももっているという話だけど」とか。
ほんまかいな、ということですね。
仮に、天皇家が日本銀行の20％の出資者だとすると、大変。

日本銀行には、おそらく500兆円以上の資産があります。
その20％なら100兆円！　天皇家って、世界一の資産家じゃん！
佳子さまはロンドンに行くのになんでエコノミーに乗っているの？
まあ、そんなことはどーでもいい話ですが。

長年の親友と言うのはおもしろいものです。
こういうヨタ話で数時間を楽しく過ごせます。
彼は先日まで某大企業の幹部社員でした。
「部下に5人の女子がいて、その3人までが東大卒だった」
これはツイッターにも書いたお話し。
これって、ただのいじめじゃないですか(笑)。

まあ、54年も生きているとヨタ話は尽きません。
何が楽しいかと言うと、こういうヨタ話。
その東大女子の一人は厚労省の内定をもらっていたんですって。
でも、あの公務員総合職試験に落ちたから彼のいた会社へ就職。
「お前、それってバカじゃん」といったら、泣き出したとか。
アハハハ、でもその通り。なんであんな試験に落ちるのよ。
それは宅建よりも百倍くらい難しいけれど、司法試験よりカンタン。
まあ、私は受からないけれど東大なら大丈夫でしょ(笑)。

まあ、キャリア官僚になることが幸せにつながるかどうかは知りません。
でも、世間からチヤホヤされることは事実。
人間、誰しも世間に認められたいもの。
そういう願望は少なくとも満たせますわな。

最近、拙著「マンション格差」が五刷りというちょっとしたヒット。
そのせいかどうか、にわかにいろいろな仕事が舞い込みます。
まあ、私のような人気商売はお声がかかるうちが華。
せいぜい気張ってやらせてもらいます。
ということで今日もこれから会食にお仕事。
ヨタ話のネタを集めに行ってまいります(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
新宿区のタイトルを最新情報化。
値上げをしたスカイフォレストが停滞しているみたいですね。
新顔は「ジオ若松町」。女子医大と敷地が接してます。

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開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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55歳と言う人生の岐路に思う

私は7月が誕生日です。今、54歳。
私の年代は大学受験で浪人するのが普通でした。
同志社時代の同級生はほとんどが一浪。
今でも連絡があるゼミ仲間では、女子以外現役は私一人。
だから、連中はほぼ55歳です。あと5年で定年。

先日、あるメディアの方々と飲んでいて議論しました。
「どの系統の企業に就職したらいちばん幸せか？」
まあ、そういう特集の企画があってネタ探しをされていたのです。
私の世代、「優が30個あると富士銀行に入れる」と言われました。
銀行は真面目で頭のいい人間を欲しがります。
多分、その傾向は今でも変わらないでしょう。

でも、メガバンクは50歳までいられるのか？　60歳はまあ無理です。
支店長になれば、60まではいられますかねえ。
そのメディアの方曰く「銀行はいちばん厳しいかも」と。
今、重役にならずに60歳まで安穏と席を与えてくれる業種、
あるいは企業と言うのはどれだけあるのでしょうね。

私は生涯一度も大企業に勤めたことがありません。
というか、サラリーマンはのべで4年半です。
私が20数年属した不動産広告業界は、今や死屍累々。
団塊の世代のちょい上の人々はハッピーリタイアメント。
そのあとは悲喜こもごも。我々の世代はズタズタ。

私が卒業した同志社大学は、就職もそれなりでした。
東芝や松下、その他名だたる大企業に入った同輩先輩も多数。
でも、30余年。けっして安定していたとも言えませんね。
もちろん、私に比べれば波風は少なかったと思いますが。

この時代、大学を出て大きな会社に入ることの意味は、
私の世代とは幾分異なるような気がしています。
「安定」というのは、公務員以外はあり得ないでしょう。
競争社会の純化は「グローバリズム」とも言われます。
しかし、このシステムは弱者にとって実に残酷です。

私は大学卒業時の就職に失敗したので、ずっと負け組でした。
社会人初期の頃は大きな会社に就職した同級生を羨ましく思いながら、
自分なりの敗者復活戦を戦っていました。
その中から生きる楽しみや自分のオリジナリティを見つけたので、
20代の後半で負け組のメンタリティとはすっかりおさらばしました。

ただ、私の学生時代の仲間たちの大半は今もサラリーマンです。
まあ、普通に話せば価値観と言うか、発想と言うか、
関心の行き所と言うか、つき詰めれば生き方が全然違います。
55歳と言うのは、サラリーマンにとって岐路ですね。
元の会社にいるのか、出されるのか、飛び出すのか。
彼らにとっては大問題。でも、私は眺めているだけ。
なんら有用なアドバイスができません。
なぜなら、すでにこの30数年で違う人種になっているから。

55歳と言うのは不思議な年齢です。
体力はもう、若い連中に完全に敵いません。
でも、気力だったらまだ少しだけ戦えますか？
我らの武器は豊富な経験と人脈。そして、知識と教養。

とっても残酷です、55歳の世界。
狭い世界の経験は、その狭い世界でしか活かせません。
人脈は、生ものです。年数を経れば腐ります。
知識と教養・・・これはたゆまざる努力で積み上げねばなりません。

そして、「現役」でいられるのは長くてあと10年。
短ければ5年。あるいはそれ以下。もう先は見えています。
グローバリズムというシステムは、広がるばかり。
容赦なく弱者に鞭打つシステムです。

しかし、何とも生きにくくなった世の中ですね。
30余年前の常識が、ほぼ覆されています。こと雇用に関しては。
昨日のニュースで、倒産件数がかなり減ったとか。
そのわりには「ウチなび」が倒産したそうで。ちょっと不安。

今の日本経済は「べた凪」と言っていい状態。
しかし、嵐はそこまで迫っているような気がします。
そして、グローバリズムという化け物は
我ら「55歳」世代を容赦なく苦境に陥れそうな・・・

まあしかし、考え方を変えるとそれも悪くありません。
「真田丸」の時代は、50歳まで生きられればましな方。
幸村は50を過ぎてから英雄となりました。
我らはすでに織田信長より5歳も長生きしています。
これから波乱を迎えられるなら、なお本望。
たとえ討ち死にしようが、55までは生きたわけですから。
そう思って、これからの苦境に立ち向かうことにします。

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2016/10/11 10:32 | メルマガ発信 | Comments (2)

マンション市場の地殻変動を知るには？

世間は三連休ですね。
私は、実質一日も休んでいません。
でも、昼までは寝ていました。
それは平日も同じ。事務所に着くのは11時から13時の間。
それで7，8時間は仕事をします。主に原稿書き。

「資産価値レポート」というのを書いています。
東京23区の内、20区で供給される新築マンションについて、
現地を見たうえでアレコレと好き勝手なことを書きます。
いちおう、自分の中に決まりがあって「資産価値」目線で見ます。
「10年後に売る場合、貸す場合」を考えます。

おそらく、私ほど多くの新築現場を踏査している人間はいません。
誰も言ってくれませんが、首都圏都心部で新築マンションの資産価値を
個別に語るとすれば、私が第一人者です。えへん！
そうやって毎月何十物件も見てきた中で「これは面白い」という
マンションを選りすぐって配信しているが「有料メルマガ」。

実は、購読者はものすごーく少ないのです。
何といっても1か月に1590円と言うエクスペンシブな価格設定。
800円も出せば雑誌が何誌もタダで読める時代に1590円ですから。
でもまあ、少ないから価値があるのですよ。
だって、このメルマガの読者で「自分で住むために」という方は
私の想像では2割もいないのではないでしょうか。
8割以上が「投資目的」。あるいは「資産形成」。

実際、私が納得した上でお奨めしたマンションをご購入になって
今まで買値よりも下回った事例があるのでしょうか？
今はバブル局面でありますが、それも手伝ってほぼないはず。
何人かのお方からはものすごーく感謝されています。
でも、このバブルが崩壊した後は知りませんぜ(笑)。

最近、豊洲に関する取材をよく受けます。
「豊洲のマンションはこの事件で暴落しませんか？」
カンタンに言うとそういう内容。
私は、豊洲のマンションはここ数年のブームで
下駄を履いたと思っていますから、その分は下がるでしょう。
特に駅から離れたベイズやスカイズは分不相応な価格になっています。
駅に近いマンションも2，3割は下駄を履きましたね。

でも、すぐに価格は落ちませんよ。そういう意味では「暴落」しません。
5年10年と言う時間が経過すれば、自然と実力値に収斂します。
ただ、夕刊紙のタイトルとかは過激ですからね。
まるで僕が「豊洲のマンションは暴落する」と言っているようにイメージされます。
10年で半額になるのが暴落になるのであれば、暴落でしょうが。

5年半前の3.11のあとで、新浦安のマンションは暴落しませんでした。
しかし、この5年で着実に評価は下がっています。
もっと顕著なのは海浜幕張ですね。こちらは暴落に近い状態。
実力以上に上がった場合は、確実に揺り戻しが来ます。
その「実力」がどこにあるのかを、私は自分のレポートで語ります。
おっと、宣伝が過ぎますか(笑)。

話題を変えましょう。
都心の新築マンション市場は高くなりすぎました。
そもそもは港区や千代田区で始まったバブルが、目黒区、世田谷区へと伝播。
武蔵小杉に飛び火した後は横浜のMMにも横っ飛び。
でも、今は売れていません。またぞろ、値引きの季節がやってきました。

品川区や目黒区、世田谷区の条件の悪い物件の多くが値引きに突入。
都心の物件でも、一部では始まっていますね。
そもそも、実力値以上の価格がついているのですから、
バブル的な空気でもない限り売れないのが当たり前。

在庫がたまりつつあります。特に住友不動産。
じつはこれから、バブル期最高潮の価格で仕込んだ物件が出てきます。
私はこれを「2015物件」と呼びましょう。
昨年、事業用地はキチガイみたいに値上がりしました。
実は今もホテルと競合すると、価格はキチガイになります。

注目すべきは「2015物件」がどういうカタチで玉砕するか。
リーマンショック後の不況では独立系デベロッパーが軒並み倒産。
今回、彼らのゾンビは残っていますが、いうほど無茶はしていません。
目立ったのは財閥系大手や野村不動産などのメジャーな連中。
2015年には相当買っていましたよ。どーするの？

この「2015年物件」の後始末が、業界の数年先を占います。
住友不動産がもっとも注目の企業。
3年連続の供給日本一は確実。在庫日本一もほぼ確定。
それは前回のブログ更新で申し上げた通り。

静かに、しかし確実に業界の地図は変わろうとしています。
みなさんにとっては「マンション格差」の勝ち組になるのか、
負け組の悲哀を味わうのかも、ここ数年の激変と関連します。
変化はすでに起こっています。私は、その最前線にいます。
その状況は、このブログでお伝えします。
時々の注目マンションは、メルマガでお知らせします。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
「品川区」と「目黒・五反田・大崎」のタイトルを最新情報化。
品川区ではちょっと「高値疲れ」が見えます。
しかし、これからがデベにとっても辛いところ。

品川区総集編
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■シティタワー品川パークフロント、■シティタワー目黒、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■ザ・サンメゾン西大井金子山エルド、■インプレスト コア 武蔵小山、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■オープンレジデンシア南品川、■オープンレジデンシア大井町、■シティテラス品川イースト、■クレストフォルム大井町サウステラス、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■Brillia（ブリリア）品川戸越 耀邸、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■品川イーストシティタワー、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山

目黒・大崎・五反田
価格　4,790円

■シティタワー目黒、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■シティハウス目黒ザ・グランド、■シティハウス目黒学芸大学、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■ルジェンテ目黒、■ロイヤルシーズン白金台、■プレミスト白金台

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