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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
株価とマンションの理由なき高騰

しかし、今回の「黒田バズーガ2＆消費税先送り」は効いています。
とりあえずの景気の先行きを一気に明るくしました。
メチャメチャ効きのいいカンフル剤ですね。
近年、こんなに効いた景気対策は無いのではないですか。
まるで覚せい剤ではないですか！　それだけに、切れた後が心配。

すべての物事には始まりと終わりがあります。
先送りした消費税10%は2017年4月には確実に上がるとか。
あと、2年と4カ月先です。あっという間にやってきますよ。
もし、本当にそうなるのなら2017年のリセッションは確実。
安倍君にしてみると「その頃まで総理をやっているかどうかわからん」
だろうから、テキトーに考えているのでしょうよ。

しかし、今回の総選挙じゃ安倍自民は大勝でしょう。
だって、他に勝つところがないじゃないですか。
創価学会がきちんと自民党候補に入れれば、300超は確実。
今回、投票率が下がれば公明、共産、そして自民党に有利。
意外と善戦しそうなのが次世代ではないかと予測。

さて、12月8日に7-9月期のGDP速報の第2次が発表されます。
民間予測では、11月17日発表の数値よりも上方修正だとか。
まさか。前回も民間シンクタンクはほとんど大はずし。
私は下方修正ではないかと思うのですが・・・ただの当てずっぽう。
つまり、足元の日本経済はほぼ完全に失速しているのです。
なのに世の中の空気が暗くないのは失業率と倒産数の低さ。
さらに言えば、株価が上がっているから。

今の株価・・・不思議です。
なぜ上がっているのか、私にはまったく理解できません。
いくらGPIFが株式比率を増やし、日銀がETFを買おうが、
東京株式市場の主役は海外のヘッジファンドのはず。
官制だけでは、ここまで意図的に株価を上げることは
できないと私は思っているのですが。

ということは、海外のヘッジファンドが日本株を買っている？
しかし、円安が進めば彼らにとっての日本株の価値は落ちるはず。
だから、海外勢はそれほど強気に買えないはず、と私は読みます。
何よりも、企業の業績は目覚ましくよくなっていません。
一部の輸出系企業はわが世を謳歌していますが、
輸入系企業は収益を確保するのに四苦八苦しています。

このファンダメンタルズがあまりよくないはずの株価上昇は何？
原油価格の下落だけでこんなに株価が騰がるのはおかしいですよ。
それは、下がるよりも上がった方がいいにはいいのですが。
どこかで急落するような上がり方ならやめて欲しい。

しかし、選挙というのはすべてを「一時停止」にしてしまいます。
この時期、本来ならば来年度予算案審議が山場になっているはず。
国会にとって最重要な来年度予算をおっぽりだして
先生方は選挙区を駆けずり回っています。
もっとも、議員先生にとっての最重要は予算ではなく選挙でしょうが。

尖閣や小笠原も、あまり報道されなくなりましたね。
北京では、あまり騒ぐと次世代の党が躍進するとお考えなのでしょうか？
まさか、あの方々が日本の国内事情を細やかに観察し、
国民感情に配慮した行動をとるとは思えませんね。
それに、末端まで統制が行き届くはずもないでしょうから。
したがって、何か事が起きる時には選挙に関係なく起きます。

もうひとつ、選挙で霞んでしまったのが「国債の格下げ」。
日本政府が発行する国債(借用書)は、
中国や韓国の政府が発行するモノよりも、信用度が低いんですって。
これって、ものすごーく大変なことですよ。
あの、2度目のデフォルトIMF管理が懸念される韓国より下。
経済の大混乱が予測されている中国よりも下。

本当にその通りなら、雀の涙以下の利息しか付かない日本国債など
とっとと売ってしまって、中国や韓国の国債を買った方が安全、
ということになりますよね。なぜに世間は、そのように騒がない？
また、韓国債や中国債への買い替えが起こらないのでしょう(笑)。

メディアがあまり熱心に取り上げないのは、客受けしないから。
つまり、日本国民の大半は国債の格下げニュースに「ああ、そう」。
あまり関心を示さないからでしょうね。自分に関係ないと思っている。
それよりも、選挙。誰が当選して、どいつが落ちるか？
選挙をやっていなければ格下げはもっと大きく扱われたでしょう。
この分ではきっと8日のGDP第2報も大きくは扱われないですね。

ついでにもうひとつ、気になるニュースは香港。
あのユルユルの抗議運動がかくも長く続いていることに驚きます。
しかも、昨日はちょっとした衝突となって40人逮捕ですか。
北京の首脳たちは歯ぎしりする思いで見ているのでしょうね。
天安門で同じことが起こったら、即刻全員逮捕でしょう。

この運動、どうも日本のメディアの取材が甘いような気がします。
もっと突っ込んだ記事や分析が読みたいものです。
ここまで続くということは、予想以上に根が深いはずですから。
しかし、日本人はほとんど関心を持っていませんね。
もしかしたら、共産党政権の「終わりの始まり」かもしれないのに。
英国の議員団の香港入境を拒否したことでも、
北京側の焦りが見えるというもの。
ダムは小さな穴ひとつで壊れる、ということを考えるべきです。

最後に少しマンションのお話し。
本日、地方の投資家さんが有料相談にお見えになりました。
その時に都心の築浅中古マンションの物件一覧的な資料を
チラチラ見せてもらったのですが、「エエッ」というほど価格が高騰。
ついこの間完成したばかりのマンションが、
新築時の販売価格よりも１~２割上がっている感じですね。
それも、ここ１か月くらいでさらに騰がった感じがします。
黒田バズーガ２と消費税先送り、そして株高が反映されたのです。
いやはや、ハッキリとバブル。困ったことです。

というのは、このまま上がり続けてくれれば、
多くの方がハッピーなのですが、そんなワケがありません。
バブルはいつか弾ける時が来ます。
その時がきたら、今買った方には損失が発生します。
不動産業者も倒産するでしょう。破産する人も出ます。

実は、都心のマンション市場は７月でいったんピークを迎えて
11月まで緩やかな下落基調であったと私は捉えてきました。
ところが、11月10日の黒田バズーガと解散・増税先送りで、
一気にミニミニバブルが盛り返した感じになっています。
これは実に危険な兆候です。

冒頭で申し上げた通り、株価は理由なく上がっている可能性があります。
つられて、都心のマンション価格も上がってきました。
ということは、株価が崩壊するとマンション価格も・・・
これはもう、買い時というよりも、ハッキリと「売り時」です。

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働かない正社員とバカな上司は国民の敵だ！

昨日はさる地上局に出かけて、局内の会議室で改めてV撮り。
先日、郊外に出かけて撮ったVが、ある事情で使えなくなったそうです。
まあ、テレビではよくある話だと思います。
そのテーマは「マンションの老朽化」。

しかし、ディレクターさんはよく調べておいでです。
全国で分譲マンションは590万戸あって、建て替えされたのは14000戸。
物件数にすると183だとか。私の理解と微妙に異なりますが、
まあ基本的なところは同じですね。
それに合わせてコメントをさせていただきました。
しかし、V撮りは生のオンエアに比べてすごーく楽ちん。

その合間に聞いた興味深い話。
とある地方都市で廃墟化したマンションを取材されたそうです。
すごいですねえ。本当にあったのですよ、廃墟マンション。
まあ、東京ではほとんど聞いたことがなかったけど。

さらに、中銀のカプセルタワーがもう一度建替え決議をなさるとか。
そのディレクター氏にあのマンションのことを
ちょっと前に電話で話したそうなのですが、
実のところ私はほとんど覚えていなかったりして(笑)。
2，3か月前に、毎日のようにどこかのテレビ局から
電話がかかってきた時期があったので、あの頃ですね。
きちんと私が紹介した不動産業者にも取材をされていたみたいです。流石。

傍で見ていて思うのですが、テレビのディレクターって大変な仕事。
まず、彼らにおバカはいません。バカじゃあできない仕事ですね。
さらに、思考がとても柔軟。それでいて行動力抜群。
長時間労働や徹夜なんてヘッチャラ。責任感も強いですね。そして緻密。
広告や不動産の業界にいたなら、飛び抜けた存在になれるようなお方ばかり。
いつもながらに感心させられます。

しかし、私が接したディレクターは、ほとんどが下請けの社員。
局員のディレクターは、よほど若くない限り現場の担当者にはなりません。
私のところへは、せいぜい電話をかけてくる程度。どこか横柄。
そりゃ、立派な学校を出て厳しい採用試験をパスした方々ばかりだから、
かなり優秀なのでしょうが、エリート臭さを感じますね。

その点、下請けさんのディレクターは親しみやすいですね。
みなさん口調も丁寧だし、腰の低い方が多いです。
色々な人間を取材するためには、そうあらねばならないのでしょう。
それにしても、大変なお仕事ですよ。私にはできません(笑)。
まあ、若い頃からやっていればできたのかもしれませんが。

私は、3流の広告屋と1流から5流までの不動産屋を見てきました。
あとは、予備校の先生たち。これはちょっと特殊な方々。
不動産屋も一流になるとなかなかのものです。
特に、大手商社なんぞは東大卒がマンションをやっていたりします。
しかし、2流3流になると、もうガタガタ。
一部上場企業でも「アっと驚く為五郎」がいっぱい。
まあ、騙しやすくてよかったですけど(笑)。
だからかどうか、この前のリーマンショック後にバタバタ倒産。

いつも思うのですが、日本社会は人材の配分がどこか歪んでいます。
傍で見ているとあまり仕事をしていないテレビ局の局員が、
下請けディレクターの倍以上の年収を得ています。
2流以下の不動産屋には「大学で何を勉強したのか」と
疑いたくなる連中がワンサカといました。

3流の広告代理店では、漢字の読めない部長が20名の部下を差配。
何もディレクションできないのにクリエイティブディレクターだったり。
何も仕事をしていない「部長」に1千万円以上の年収を与えていたり。
まあ、その会社も潰れかけて、そんな部長はみんなクビになりましたけど。

今回の総選挙で、どこかの政党が「同一労働同一賃金」というのを
公約に打ち出していました。大いに賛成。
日本の年功序列制度は、もう半分以上崩れました。
このままでは近未来に非正規雇用の労働者が、全体の半分を超すでしょう。
これは日本社会の構造を今以上に脆弱にする仕掛けです。

大企業の正社員たちは、自分たちの雇用と賃金には有利で、
非正規雇用の労働者には不利なシステムを徐々に広めています。
政府や自民党は派遣社員制度の使い勝手をさらに高めようとしています。
結局、それらはみな既得権者の利益を守るためのものです。

そんなことよりも、正規雇用者と非正規雇用者の間にある壁を
取り払う制度を目指すべきではないでしょうか？
そのためには「同一労働同一賃金」の原則を浸透させることが必要。
派遣社員制度は、この考えに逆行するものです。

これからの日本は、経済が成長するのではなく縮小していきます。
毎年人口が20万人以上も減るのですから、成長は理論的に無理。
成長できる余地としては無駄を取り除いて効率化すること。
「女性を活用」なんて言っていますが、それよりも効率化です。

広告屋時代に感じたことは、あまりにも無駄が多いこと。
特に、司令塔にあたる人間がおバカさんだった場合は、
無駄な活動が幾層倍にも膨らみます。
どうも、日本人は「無駄＝悪」という感覚が薄いように思えます。

私は、若い頃から合理主義をモットーとしてきました。
誰も聞いてくれませんが「何か宗教を信じていますか？」なんて
言われたら「ハイ、合理主義です」と答えたいくらい。
だから、無駄な仕事をさせられたりするのが大嫌い。
何事も最短距離で片づけたい方ですから、サッサとやっつけます。
それで空いた時間を遊んでいると、サボっているように思われました。

日本の会社では私のようなタイプは好かれません。
100の仕事を30の手間で片づけてはいけないのです。
100の仕事を120の手間暇時間をかけて懸命のこなすタイプが
上司から高く評価されます。
なぜなら、たいていの上司は自分よりも優秀な部下を喜びませんから。

私はそんな会社組織は早々に見限って、独立しました。
しかし、広告代理店から仕事をもらう会社を20年以上経営。
彼らの不合理さや、そのクライアントである不動産屋さんたちの
生態をあまねく垣間見てきたわけです。
日本のサラリーマン社会は歪です。適材適所には遠い現実。

その歪さを少しでも正せるのが「同一労働同一賃金」の原則と、
「効率化＝正しい」という価値観の浸透ではないのでしょうか。
既得権者が胡坐をかく社会からは活気が失われ、衰退するばかり。
これでは人口減少期には経済成長できません。

レポートの更新情報です。
杉並区と千代田区の資産価値レポートを更新しました。
杉並区にはいくつか興味深いマンションが出てきました。
これは高いけれど買っていいかな、と思えるマンションは
下記に案内している「有料メールマガジン」で間もなく配信します。
千代田区はめっきり物件数が少なくなりましたね。
来年になれば新しい物件が出てくるでしょうか？

杉並区総集編
価格　4,980円

■パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス、■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK、■グローリオ永福町和泉、■プレシス杉並和田グランテラス、■パークホームズ浜田山四丁目、■アイム・シティ荻窪、■Brillia（ブリリア）久我山、■ブランズ富士見ヶ丘、■シティテラス西荻窪、■パークホームズ西永福、■パレステージ阿佐ヶ谷、■プラウド中野テラス、■ザ・パークハウス 荻窪大田黒公園、■パークホームズ杉並善福寺川緑地

千代田区総集編
価格　1,590円

■プレミスト千代田 神田佐久間町、■GREEN PARK 千代田司町、■五番町マンション、■CONOE（コノエ）三番町

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最初に崩れ始めるのは賃貸市場

私は首都圏と近畿圏で販売される新築マンションについて
各物件別に資産価値についての考えをまとめたレポートを、
一般の方々に向けてネット上で販売しています。
レポートを書くにあたっては、ほとんど現地を調査します。
なぜなら、マンションの資産価値というのは9割が立地で決まるから。

山手線の内側は南が港区、北が文京区。真ん中が新宿区と千代田区。
あと、渋谷区や品川区、豊島区、目黒区、北区、台東区の一部が入り込みます。
このうち、私がカヴァーしていないのは台東区だけ。
つまり、山手線の内側で販売されている新築マンションの現地は、
ほぼすべてをチェックして、レポートにまとめているわけです。

特にリーマンショック後、新築マンション市場の主役は郊外から
都心及び湾岸エリアに移ってきました。
そして、今回のミニミニバブルの舞台も都心と湾岸。
7月以降にしぼみかけていたのが、黒田バズーガ2と消費税先送りで
すこしだけ延命している気配がうかがえます。
これは中期的に見て歓迎できない兆候です。

バブルというのは、所詮はバブルです。弾ければ雲散霧消。
であれば、小さいに越したことはありません。
「濡れ手にアワ」と儲けようとしている輩は別ですが。
ところが、黒田バズーガのおかげで金融面はバブっています。
日経平均がここ十数年来の最高水準にあるのがその証拠。
あの高水準に見合ったファンダメンタルズがあるのか、疑問ですね。

その金融バブルが不動産に及んできそうなのです。
山手線内の新築マンションは、私がレポートを発行し始めて以来の品薄。
しかも、新しく売り出される物件は軒並み「新価格」。
「新価格」というと、リーマン前の「不動産ミニバブル」の時の呼び方。
あの時は、海外からのファンドマネー流入がきっかけで
不動産価格が全般的に値上がりしました。
今回は、主に建築費の高騰という予測できない事態がキッカケ。
さて、いつ終わる(弾ける)のでしょうね。

解散が決まる前には「遅くとも来年10月の消費増税後には弾けます」。
というようなことをお伝えしていました。でも、解散と延期でモヤモヤに。
今度の増税時期には「景気条項」をつけないようですが、分りませんよ。
いよいよ2年4か月後の増税時期が近づいてくる頃、今以上の不景気が・・・
それでも、財務省の思惑通り増税をしてしまったら、日本経済は墜落確実。

まあ、そんな先のことよりも目先のマンション市場を心配しましょう。
まずは「新価格に物件は売れるのか？」という目の前の問題。
残念ながら、解散が決まるまではひどく動きが鈍くなっていました。
ところが、現下の販売動向を見るとやや方向感覚に迷いが生じています。
盛り返してしまうかもしれないのです。わかりませんが。

ただ、確実に言えることは郊外市場の不振は今後も続くだろう、ということ。
郊外は「実際にローンを組んで購入して自分で住む」という人たちが、
需要層の中心です。投資で郊外の新築マンションを買う人はほぼいません。
ところが、都心の場合は外国人に相続税対策、それに純粋な投資、
さらにはセカンドハウスとしての新築マンション購入が需要の中心。
こっちは個人所得の増減に関係なく、金融情勢と世界経済に左右されます。

ありていに言えば、リーマン後の都心新築マンション市場は、
主役が実需から投資系に交代した観が見て取れるのです。
そして、相続税の課税基準変更が決まったここ1年の動きは、
さらにこの傾向を加速させました。

ここで私がもっとも危惧するのは、高級賃貸市場です。
実需ではなく、そういったニーズで買われた都心の新築マンションは、
その大半が賃貸物件として市場に出され、借り手を見つけることになります。
まあ、賃料は最低でも月額20万円以上のクラスでしょうか。
そういったマンションの家賃を自分の収入から払えるのは
サラリーマンなら年収が1000万円以上の方々でしょうね。
絶対数はそんなに多くありません。

私が見るところ、こういった高級賃貸は物件がかなりだぶついています。
不動産投資の場合、家賃を払ってくれる人がいない物件(空室)は、
負の資産しか生まない不良債権みたいなもの。
実のところ、水面下では値崩れが起きていると見ています。

今後、この賃貸市場の需給の緩みはよほどのことがない限り拡大します。
なぜなら、需要が増える理由はあまりなさそうですが、供給は確実に拡大。
賃貸人を求める物件数は、着実に増えていくからです。
そして、現実に起こっているのが家賃相場の下落。

実のところ、賃貸相場を確実にとらえた統計データなるものは、
この世に存在しません。多くはただの推計値です。
現実にどれだけ下がっているかは、表面的な動きのみで推定します。
つまり、募集価格の推移を見守るしかないのです。
そこでは、今のところ大きな動きは現れていません。
でも、いずれ出てくるはず。

私はかねがね「不動産価格の暴落が起こるなら賃貸から」と考えています。
現に、郊外エリアではかなりこの動きが現実化しています。
札幌では家賃相場がビビッドに値下がりしているそうです。
その最大の理由は、供給が多いから。
都心でも、いずれはそうなることでしょう。

山手線の内側のマンション建築現場を訪ね歩き
「ああ、この物件も完売か」「え、これも売れたの」と思うとき、
「本当に住む人が買っているのかなあ」と疑問に思うことは多いもの。
ところが、いざ入居開始となると3か月たっても半年たっても、
何割かの住戸には人が住んでいないケースが多いのです。
あれらは多分、実需以外のニーズで買われて、住む人が見つからない物件。

都心のマンション市場は現状、そういうやや歪な様相を呈しています。
まあ、日本人の富裕層は豊かだし、ちょっとくらいの空室では慌てません。
でも、いつかこの現実に気付く時が来るでしょう。

さて、私の「資産価値レポート」の販売方法に、新たなシステムを構築しました。
今まではインフォトップという情報商材のプラットフォームを使っていました。
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放送局よりも寛大なマンション業界

私はあまりテレビを見ない方なので、女子アナなんてほとんど知りません。
最近、テレビからはすっかりお呼びがかからなくなってしまいましたが、
その昔地上局やCS局の番組に何度か出ました。
「なんてきれいな人が多いんだ」
ああいうところに行くとビックリしますね。
普通の感覚で「超」がつくような美人がゴロゴロしていますから。
まあ、華やかな世界なのでしょう。私はあまり興味ありませんが。

しかし、最近ビックリするような事件がありましたね。
日本テレビが一度出した内定を「ホステスのアルバイトをしていたから」
という理由で取り消してしまった・・・。
まあ、それだけだったらまだ「へー」というだけの話。
ところがこの不採用にされた東洋英和女学院大４年生・笹崎里菜さんが、
日テレを提訴してしまったのです。

こういうことが裁判で争われること自体が、ちょっとした事件。
どうなるのでしょうね。この結果には興味があります。
ただ、私は十中八九は和解が成立すると思います。
民事裁判というものは、基本が経済的な争いですから
「それじゃあ０００万円で話をつけようよ」となることが多いのです。
例えば、交通事故と労災が専門の東京地裁民事27部における
平成19年の「判決率」は18.3％しかありません。
75％は和解が成立しているのです。

あたりまえですが、裁判官は和解を勧めます。
だって、訴えを取り下げて和解してくれた方が仕事は増えません。
民事訴訟の判決文というものを読んだことがありますが、やたらと長い。
しかも、つまらない。あんなもの、私は書きたくありません(笑)。
多くの裁判官もきっと、書きたくないでしょう。だから和解。

今回の事件も多分、途中で和解が成立すると思います。
特に、訴えられた日テレ側はこのことが度々報道されれば
それだけイメージが悪くなるはずですから。
「入社は無理だけど、000万円払うから許して」でしょうね。
原告の笹崎里菜さんも他局への入社は絶望的でしょうから、
適当なところで手打ちにする方がいいと考えそうです。

それにしても、この問題は「提訴に至った」ところが不思議。
原告側としては弁護士を通して和解交渉を行なったはず。
裁判になって表に出てしまえば、日テレは極めて不利です。
何よりも世間は立場の弱い女子大生に対して同情するでしょう。
違法性の高いソープランドやデリヘルでバイトをしたのならいざ知らず、
銀座のクラブでホステスをしたくらいで取り消しとは・・・・
多くの方がそういう風に考えます。ましてや、原告は飛び切りの美人。
「分からず屋」の日テレがか弱い美人を苛めている構図になります。

日テレ側としては「まさか本当に提訴するなんて・・」と
タカをくくっていたのではないかと想像します。
一部報道によれば、外部から来ている役員がNOを出したとか。
あの企業グループには「ナベツネ」と呼ばれるヒールがいましたから、
世間はなおさらそういう目で見るのではないですか。

どういう結果が出るとしても、アナウンサー志望の女子大生は
水商売でのアルバイトが出来なくなりますね。
でも、イベントのコンパニオンだったらいいのでしょうか？
そのあたりがとっても判断に困るところです(笑)。
華やかに見えても、あの業界には堅苦しいところがあるのですね。

その点、マンション業界はいたって寛容です。
誰もが知っている大手の販売会社で役員を務める名物オバサン。
必ず胸元の開いたお洋服をお召しになり、
打合せではわざと前のめりになられます。
オッサン連中が自分の胸元をチラ見するのを、逆に楽しまれているご様子。

このオバサン、かつては本業のホステスさんだったとか。
今でもその臭いが濃厚に残っています。
「あらー、アッちゃんお久しぶり。しばらく見ないけど、どうしてたの？」
なんて、さして親しくない人もすぐに「ちゃん」呼び。
しなを作って、妖しい目線を送ってきます。

聞けば、その販売会社のエラいさんがどこかのキャバクラで見つけ出し、
「お前、カワイイなあ。ウチの会社に入らんか？」
一部上場企業のグループ会社ですよ。ビックリしますね。
入れてみたら、仕事はまあまあ。当たり前ですが、すぐに愛人化。
役員の間を渡り歩き、結婚して離婚。
それでもマンションはそこそこ売ったといいますから、
あのお仕事の難易度はさほど高くないのでしょうか。

私が20数年前に遭遇した時には、すでに30代後半だったはず。
今でも現役なら、すでに60歳を超えていますね。
4，5年前に聞いた時には、「全然変わっていませんよ」。
今でも胸元チラリ作戦をなさっているそうな。
ウワ、それってかなり妖怪でしょ。

笹崎里菜さん、アナウンサーがダメでもマンション業界があります。
ホステス経験者でも役員になれます。なっています。
頭はあまりよくありませんが、大勢の男をアゴで使えます。
しかも、お仕事はわりあいカンタンです。
裁判が落ち着けば、ぜひご検討を・・・なんて(笑)。

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