マンションレポート最新情報　【全て見る】
｢世田谷区･総集編｣全24物件【2026年4月】

      世田谷区･総集編 全24物件を全て解説 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索 […]

価格5,390円
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

価格4,590円
「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

価格9,980円
「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

価格1,980円
｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

価格1,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
山手線内で買えない人は、どこで探すべきか？

5年くらい前に「年収200万円からのマイホーム戦略」という本を出しました。
私にとって、初めての著書。いささか嬉しかったです。
あの本で書いたことは
「住まいというのは資産価値ではなく使用価値で選べる」ということ。
「住む」という機能性だけで考えれば、
今の時代、マイホームは数百万円でも手に入ります。
もちろん、都心へ通勤できる範囲内で。

ところが、「いつか売る」かもしれない。
あるいは「便利な場所に住みたい」とか、
「カッコイイ街に住みたい」といった志向性があると、
とたんに購入予算は数千万円にアップしてしまいます。

私は当初、この「榊淳司」の活動を始めるときに、
年収600万円から800万円のマンション購入「一次層」を想定しました。
30代で初めてマンションを買う、といった方々です。
20数年、マンションの広告ばかりを作ってきましたが、
一番ボリュームが大きいのがそういう方々。
だから、彼らを主要な読者に想定したのです。

しかし、私の目論見は大きく外れました。
私に寄せられるマンション購入についての無料・有料のご相談。
そして、セミナーに来て下さる方々。
そのボリュームゾーンは一次需要層ではなかったのです。
では、どういう方々か？

何度か書きましたが、ご予算は5千万円から1億くらい。
あるいは、単身女性で4千万円から6千万円。
この２つの層で、全体の8割くらいを占めるのではないでしょうか。
つまり、当初想定した一次需要層は完全なる少数派。
マンション購入を使用価値ではなく資産価値で選ぶタイプ。
したがって、あの本は思うほど売れませんでした(笑)。

それで、そういった方々がご相談にお見えになると
「できることなら山手線の内側で探した方がいいですよ」
みたいなことを申し上げます。
なぜなら、資産価値がすこぶる安定しているからです。

昨日も、某週刊誌の編集者とライターが取材にやってきて、
本題以外のよもやま話もたくさんしましたが、
同じようなことを申し上げました。
この国の住宅の価値は人口の減少とともに、棄損していきます。
すでに、地方や郊外僻地では「値段が付かない」という
現象が起きています。
「実家の処分」ということが、50代上京組の悩みになっていますね。

今後、この現象は徐々に都心に向かって輪を縮めていきます。
「オリンピックが来るまでは大丈夫」というのは、ただの寝言。
オリンピックは多くの外国人観客を呼び込みますが、
彼らはお祭りが終わると帰っていきます。

オリンピックがあるからと言って、出生率は高まりません。
競技施設がたくさん建設されますが、終われば大半が取り壊し。
それも、たった6年先の話です。
そのころから、東京でも人口減少が始まるのです。

住宅の価格は今以上に下落していきます。
今のミニバブルで都心のマンションの価格は上がっています。
私から見て、本来の実力以上に上がりすぎているエリアがいくつか。
ひとつは、オリンピック競技場周辺の江東区湾岸エリア。
さらに、オリンピックにはほぼ関係ないのに上がっている港区湾岸。
港南や芝浦をアドレスとするエリアです。
そして、世田谷。坪単価は400万円に迫っています。
東京以外では、仙台市内。そして京都市内の御所周辺。
野村が坪370万円なんて破格値で売り出そうというマンションがあります。

こういった「ミニミニバブル下駄履き価格」エリアでの
マンション購入はかなり要注意となってきました。
そんな中で「高いけど仕方ないか」となるのは、やはり山手線の内側。
南部では坪単価400万円台半ばが相場観。
北部でも300万円台中後半が当たり前になっています。
2年前よりも100万円ほど上がっている感覚ですね。

これも、いずれ下落局面はやってきます。
ただ、山手線内側の場合、下落カーブはそんなに激しくないはず。
だから今の高値で買うのも「仕方ないかな」と思えるのです。
もちろん、待てる方は待つべきです。最長7年後まで。
その間、賃貸相場は先行して下落するでしょうから、
お好きなところにお住まいいただけるはず。

その山手線の内側というのは、面積にして東京都の3%。
そのうち、皇居や新宿御苑、神宮外苑などもありますから、
実質2%もないのではないでしょうか。
狭いと言えば狭いのですが、だからこそ価値があります。
でも、高いですね。

「じゃあ、年収600万円の私はどうすればいいの？」
そういった方にも、答えはあります。
このミニミニバブルの影響をほとんど受けていないエリアが
東京都心の近郊にもまだあるのです。
デベロッパーが価格を上げたくても、競合物件が多過ぎて
上げるにあげられない、というエリア。

それはどこかと言われれば・・・川崎市川崎区。
JR東海道線の南側のエリアです。
行ってみると分りますが、結構開発余地の残されたところ。
だから、大きなマンションが次から次へと出てきます。
しかし、駅に歩けるところは限られているので、大半がバス便。
もしくは京急の大師線。でも、これは京急を利用する場合はわりあい便利。

このエリアでは、板状型の大規模マンションが坪単価160万円。
リヴァリエのようなタワーマンションが180万円から190万円というのが
現在の相場観なのです。なんと、山手線内の半分かそれ以下。
確かに支線やバス便というハンディはあります。
でも、使ってみるとそれほど不便さを感じないはず。
朝のバス便なんて、ほとんど待ち時間がありません。
つまり、通勤・通学には便利なのです。
ゆりかもめや舎人ライナーよりもストレスが少ないかもしれません。

「でも、将来値下がりするのでは・・・」
はい、それはします。10年で半額になるかもしれません。
でも多分、20年後でも30年後でも、今の郊外遠隔地みたいに
「値段が付かない」なんてことにはなりません。
なぜなら、都心への絶対距離が近いのと、東海道線沿線だから。

よくセミナーなどで話すのですが「どこの沿線がよいか？」と
聞かれれば、それはもう圧倒的に東海道線です。次に京浜東北線の東京以南。
山手線を除くと、この２つに勝るものはありません。
それも、東京と横浜の間。当然「川崎」も入ります。

二子玉川や吉祥寺、自由ヶ丘、青葉台みたいなところは、
街に「はやりすたれ」があります。
今はよくても20年後は多摩センター程度になっているかもしれません。
しかし、東海道線という大動脈の沿線には、
人気以前の絶対的な交通利便性というものがあります。
だから、東京、横浜、名古屋、大阪が大都市である限り、
沿線の不動産価値がゼロになることはあり得ないのです。

一方、川崎市内でも危険なほど価格が上がったのが武蔵小杉。
駅周辺エリアのタワーマンションは、坪単価300万円超が当たり前。
なぜ、東横線の方が東海道線より高いのかというと、
うまく説明できる理由がありません。
言ってみれば、時の勢い。バブルです。だから危険。

冷静に考えましょう。
渋谷へ出るのに電車に乗らなければならない武蔵小杉と
銀座へ歩ける勝どきのタワーマンションが、同じ価格帯。
どっちかを選べと言われれば、後者でしょう。
まあ、それが市場というものです。
こういった歪みは、短期間では是正されませんが、
中長期的に見ていれば、必ず納得できるものになるはず。

さて、レポートの更新情報です。
川崎市の、このふたつのエリアについてのレポートを最新情報化。
対照的なところが面白かったですね。

武蔵小杉・新川崎
価格　4,590円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■クリオ武蔵小杉アーバンテラス、■ルフォン武蔵小杉 今井仲町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■プラウドシティ新川崎、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■ソラシア新川崎、■クレストシティアクアグランデ

川崎市川崎区
価格　3,190円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



日本を救う若者を救え！

案の定、今日の東京市場は大荒れでしたね。
比較的マシだったアメリカ経済にいくつか悪い動きが出て
すわ「世界同時不況か」みたいなパニック相場。
まあ、そんなことはないのですが、それが人々の気分ですから。
日本はずっと不況なので、多少のことは慣れっこですね。
どうしてこんなに景気「不感症」になってしまったのか(笑)。
きっと、四半世紀前のバブル崩壊トラウマを引きずっているのでしょう。

私は多分、あの平成大バブルで美味しい思いの出来た
もっとも若い世代だったのではないかと思います。
バブルの絶頂である1990年に27歳でしたから。
その後1991‐92年入社組は、俗に「バブル採用」と呼ばれています。
1969-1970年(昭和44-45年)生まれの方々。現在44－45歳。
「あいつはバブ採だから」というのは、あまりよくない意味。

その後、これも俗にいう「失われた20年」という時代。
実際のところ、「失われた24年」になっています。
その間、「ITバブル」と不動産「ミニバブル」がありました。
でも、平成の大バブルに比べればその規模は数分の1以下。

この間、日本のGDPはほとんど成長していません。
500兆円あたりを行ったり来たり。
毎年10数%の成長を続けた支那に牛蒡抜きされて世界3位に転落。
その支那も、今は7%成長さえ怪しくなってきました。

しかし、日本国内に富は集積されていきます。
経常収支はほとんど黒字でしたから、海外からお金が
たっぷりと流れ込んできました。インフラの整備も進みました。
個人資産は今や1600兆円。そのほとんどは老人のもの。
一方、住宅のストックも積み上がっています。
分譲されたマンションは全国に約600万戸あるとか。
まあ、それはいいとして。

平成大バブルが崩壊してよりこの方、何度か就職氷河期がありました。
学校を卒業してもまともな就職がない、という状況。
私が経営していた会社も、新卒を採用することがありました。
氷河期と呼ばれる時代に採用した方は、押しなべてみな優秀。
本来なら、もっと大きくてまともな会社に就職できたのに、
時代が不況だったばかりにウチのようなところに来ざるを得なかった・・

さて、今の30代40代の方の「正社員比率」はどれくらいなのでしょう。
統計資料によると、およそ3割が非正規雇用。
では、残り7割は正社員として働いているのでしょうか？
身の回りを見ていても、とてもそんな風には感じません。

そもそも、私が就職する頃は「非正規雇用」なんて言葉を
耳にすることはほとんどありませんでした。
学校を出たら正社員で働くのが普通。
「派遣社員」というのは、「組織に所属したくない」みたいな
ちょっと変わった発想の方が好んで選んでいた・・ような。

今、多くの人は正社員になりたくても成れない状態ですね。
特に35歳を過ぎたあたりから、急に採用選別が厳しくなります。
特別のスキルを持っている方は別ですが、ただの営業とか事務は
まともな企業の正社員に採用されるのはかなり困難。

20代でも新卒で就職した企業をやめてしまうと、
9割がたが以前よりも待遇を落とした職場を
選ばざるを得なくなるのではないでしょうか。
今の時代、相当のスキルがないと転職で給料アップなんて
「夢のまた夢」になっていると思います。

そこに、話題によく上るブラック企業の問題がありますね。
居酒屋チェーンの「和民」、衣料品大手の「ユニクロ」。
最近では「ヤマダ電機」も問題にされています。さらには
「東京ディズニーランド」の職場環境はかなりブラックだとか。
ブラック企業は大量に若者を採用して、大量に潰してしまいます。
日本には人材しか資源がないのに、その大事な資源を目先の利益のために
無駄に費消しているように思えてなりません。

ある企業は、新卒で採用した社員が「うつ病」などで退職する時、
数カ月間は「休職」させるといいます。
その間の生活保障手当は、ほとんど健康保険から支給されます。
国の社会保障制度にただ乗りしているワケですね。
そんなことを許していれば、消費税をいくらに上げたって追いつきません。

さらにいうなれば、ブラック企業に就職して「社会人の入り口」で
心身とも大きく傷ついた若者が、その後まともな会社に採用され、
さらに20代後半で結婚して子どもを2人以上作ってマンションを買う、
なんてことになる確率は何%あるのでしょう？
ブラック企業あるいは、それに類する企業の存在は、
出生率が下がり続けているひとつの原因ではないでしょうか？

また、儲かっていないブラック企業というのは
ほとんど聞いたことがありません。
若者を最低賃金で使い倒しているのですから、
儲かっていなければウソですよね。
儲かっているから、お金をかけて採用活動もできます。
採用広告に騙されて、多くの若者が潰されてしまうのです。

若い人が結婚しないのも、子どもを作らないのも、
その最大の理由は収入が足りないから、と言われています。
まあ、価値観の変化もあるでしょう。
昔は貧乏で子育てすることにさほどカッコ悪さがありませんでした。
というか、日本全体が貧しかったから。
今は、ある程度収入がないと結婚も子育てもやりにくそうです。

私は、日本が元気を取り戻すには、もっと若い方が
暮らしやすい世の中を目指すことが第一かと思います。
諸先輩方には申し訳ないのですが、たとえ高齢化社会といえども
老人は社会の主役ではありません。あってはなりません。
今は何も生み出さず、やがては消えゆく方々よりも
これから生命や資本を生み出す若者を優遇すべきです。
社会福祉のあり方も、現在は圧倒的に老人優遇です。
なぜなら、ジジババのほとんどが投票所に行くから。

今、この日本の住宅ストックはかなりのボリュームになりました。
昔のように「生涯賃金の3~4割」が住宅に消えるという、
「マイホーム高コスト時代」はすでに終わりつつあります。
これから社会人になる若者たちは、一生を賃貸で暮らしても
それなりのクオリティを備えた住宅に住み続けられるはず。
であれば、次にやるべきは結婚と子育ての低コスト化。
極端な言い方をすれば、老人住宅よりも保育園の増設に、
より手厚く予算を振り向けるべきではないでしょうか？

さらにいうなれば、ブラック企業のような「やったもの勝ち」的な
企業をなくすための労働行政および法制度の改革が必要です。
例えば、サービス残業を強いた場合は刑事罰を与える。
あるいは、離職率の高い職場は数カ月に一度労基署が査察、とか。
ブラック企業は、その存在自体が社会悪です。
早急に改善しないと、日本社会の根底が揺らぎます。

もうひとつ。「派遣社員」という制度の見直しです。
これまで、派遣社員を受け入れる企業にとって、
どんどん使いやすく制度を変えてきました。
つまり、派遣社員にとって不利な改正ばかりだった。
これを逆にすべきです。
派遣社員というシステムは縮小・廃止の方向へ向かわせましょう。
その代わり、企業の解雇規制を大幅に見直せばよいのです。
ほんのちょっと、規制を緩めて首にしやすくするだけでOK。

ありていにいえば、企業が正社員として
若者を雇用するリスクを小さくしてあげるのです。
収入が安定すると、結婚や子育てがしやすくなりますから。
そして、解雇規制を緩めることで、多くの職場から
「働かないオヤジ」どもを一掃できます。
「同一労働同一賃金」の原則を徹底すべきでしょう。

今の日本は既得権を守ることによって社会が老化しています。
老人を優遇し、役所をのさばらせ、社内の無用オヤジを居すわらせる。
若者に機会を与え、大胆に規制を緩和し、人材の適材適所。
日本を蘇らせるには、そういうことが必要かと思います。

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。


2014/10/16 16:08 | ちょっと脱線 | Comments (2)

中間選挙後、オバマは死に体化する

なんかひどいことになっていますね。
日経平均があっけなく1万5千円を割ってしまいました。
明日はどうなるのでしょうね？
とりあえず今夜、ヨーロッパとアメリカの動きを見るしかありません。
でも、1万4千円台が定着すると、これはちょっとした危機。
まず、消費税増税スケジュールに黄色信号です。
安倍政権の支持率も下がってくるのではないでしょうか？

そもそも、1万6千円台に乗せた動きがヘンでした。
いかにもＧＰＩＦと日銀の資金が入っているという感じ。
ああいう不自然な株価操作は、手痛いしっぺ返しを食います。
それが今でしょうか。

安倍政権になってから、はや2年近くが経過。
「成長戦略」はどうなったのですか？
市場がそれを催促しているように思えます。
なのに、このままズルズルと放置しておけば、
株価は下がるし、支持率も降下。政権の危機ですよ！

さて、今日のお題はちょっと大きく。
4回も続けて細々としたマンション関係をやったので、
今回はズバリ「世界情勢と日本」なーんて(笑)。

国際関係の最近のニュースで気になるのは、アメリカの中間選挙。
アメリカの議会では、4年に一度これが行われます。
下院議員の全員と上院議員の3分の１を改選。

アメリカの場合、建前上は日本の衆参のように議院に権限に強弱がありません。
ただ、国内政策は下院、外交・安全保障は上院といった
緩やかな「棲み分け」みたいなものがあります。
中間選挙は、大統領任期のちょうど真ん中の時期に行われるので
「中間(midterm)」という名称がついているのでしょう。

中間選挙では、「主に」国内政策に取り組む下院議員が全員選ばれます。
そして、日本のように選挙区割がインチキになっていません。
ほぼ完全な人口比率によって、選挙区が設定されているのです。
ですからわりあい正確に「民意」が反映されているはず。
つまり、大統領にとって「2年間の通知表」みたいなものですね。

で、情勢がどうかというと、大統領与党の民主党不利。
現状、下院は共和党が過半数を占めています。
これを逆転させて政権運営をスムーズにするのがオバマの夢。
一方、上院は民主党がやや優位なのですが・・・・
どうやら今回の選挙で共和党が逆転しそうな感じです。
となると、オバマは共和党の両議院と対峙しなければなりません。

日本的な感覚では、「それなら法案も予算も通らないじゃない」となります。
でも、アメリカは違います。なぜなら「党議拘束」がないから。
各議員は、議案への賛否を自分で判断します。
共和党や民主党のボスが「これには賛成、あれには反対せよ」という
「命令(党議拘束)」を出して縛らない（縛れない）のです。
だから、オバマ君は自分の法案を通したいのに議会で難航すると、
反対派の共和党系議員に片っ端から電話をかけて説得するのです。
「やあ・・・、ハーバードにいる息子の・・・は元気かね。ところで、・・・の法案だけど」。多分、こんな感じ(笑)。
まあこれは、オバマ君に限らず歴代大統領はみんなやってきたこと。

さて、今のオバマ君は民主党の勢力維持に必死のご様子。
でも、すでにオバマ君はアメリカ国内でレイムダック化している、
というのがメディアのもっぱらの捉え方。
つまり、「誰からも相手にされない」状態になっているのです。

私は、アメリカ国内の事情なんて、ほとんど知りません。
日本語の新聞でよむか、向こうのネットニュースをかいつまむだけ。
だから、オバマ君がどれだけ内政でミスったのか、
あるいは得点を上げたかについては、何もいえません。
しかし、外交・安全保障政策で大きくミスっているのは確実。

何度かこのブログで取り上げていますが、シリア情勢で
「アメリカは世界の警察官をやめる」と宣言。
今回のイスラム国への空爆も「渋々」という感じ。
支那には甘い顔をして、明らかに習君を付け上がらせました。
日本の安倍君が靖国神社に参拝したら、異例ともいえる
「不快感」を示して支那と韓国を喜ばせましたね。
流石にやり過ぎたと思ったのか、その後で
「尖閣諸島は日米安保の適用範囲」と明言はしましたが。

もうみんな忘れたかもしれませんが、彼はノーベル平和賞の受賞者です。
大統領に就任した時に「核なき世界を」と叫んだだけで受賞。
で、今までの6年間で何をやったかというと、「なーんも」。
支那に「Ｇ２時代」と持ちかけられて明解に反論せず、
中途半端な状態でイラクから米軍を撤退させた挙句が、
今回の「イスラム国」の騒乱。それであわてて空爆を決定。
でも「空爆だけ。陸軍は派遣せず」なんて、余計なことまで言っています。
つまり、オバマ君の外交・安全保障政策は「失策続き」。

この人、民主党とか黒人とか言う前に、外交のセンスがありません。
外交というのは「Speak softly and carry a big stick, you will go far」。
つまり、常に「棍棒（軍事力）」を意識しないといけないのです。
そのことについて、この人はまるで素人ですね。
こんなに外交センスの悪い大統領は、ジミー・カーター以来です。
1期目の国務長官を務めたヒラリー氏の方が、まだセンスがありました。

さてさて、それで中間選挙で議会が共和党優位になったらどうなるか？
オバマ君は、ますますレイムダックになります。
唯一得点を稼いでいると思われる経済も、ここのところ怪しい状態。
マシになっているのは株価と雇用統計ですね。
ただ、株価はちょっとバブルっぽい感じを受けます。

オバマ君の任期は、あと2年。
私は指折り数えながら彼がホワイトハウスを去る日を待っています。
次は、共和党の出身者が大統領になることを期待します。
ところが、今のところたいした候補がいません。
息子ブッシュの弟であるジェフの名が挙がっていますが・・・

アメリカの民主党は、歴史的に支那に甘い顔をしてきました。
大東亜戦争の時に、腐敗しきった支那の国民党政権に対して
物質・精神の両面で無分別な援助を行いました。
結果、アメリカの国益にとってはまったく歓迎すべからぬ
「中国共産党」という集団があの大陸を支配しました。
国民党を無分別に支援したのは、フランクリン・ローズベルト。
民主党の大統領。なんと３期とちょっと大統領を続けました。

彼の取った「日本排除、支那援助」という政策は、
100年200年単位の歴史的複眼で見ると、明らかな失敗です。
アメリカは価値観の共用が不可能な倫理なき支那人よりも、
プロテスタンティズムに近い道徳観を持った日本人との関係の方が、
中長期的に見れば明らかに健全な友好関係を築けるからです。

民主党の次期大統領候補であるヒラリー・クリントンや、
亭主よりも賢い、と評判のミシェル・オバマ夫人も、支那好き。
どっちかが大統領になったら、また日本には辛い日々です。
一方、共和党のレーガンやブッシュ親子が大統領であった時には、
日米関係は比較的良好でした。ロン・ヤスに純一郎・ジョージの関係。

オバマがアメリカは「世界の警察官をやめる」と言って以来、
世界情勢はここ20年くらいの間でもっとも不安定化している、
と私には思えてなりません。
プーチン君は、なし崩しにウクライナの領土を掠め取ろうとしています。
習君は、周辺諸国に対してますます恫喝外交を展開しています。
イスラム国は、アメリカが去った後のイラクで勝利を収めつつあります。
シリアのアサド政権は、あいかわらずその命脈を保っています。
盗聴疑惑でヒビが入った米独関係に修復の兆しなし。
韓国は支那に媚を売って、日本を罵るという愚策を続けています。
こういった「流動化」に対して、アメリカはほとんど何もしていません。
僅かに、イラクとシリア領内に巡航ミサイルを撃ち込んだくらい。

日本はアメリカと軍事同盟を結んでいます。
アメリカが世界のリーダーであり、警察官を続けてくれることは
大まかに言って日本の国益にかないます。
アメリカが弱くなって、支那が強くなるのは日本にとって悪夢。
しかし、現にそうなりつつあります。
20年後には、支那経済が規模でアメリカを上回ります。
それも、かなりの悪夢。いいことは何もありません。

じゃあ、どうしたらいいのか？　よく分かりません。
ひとつ言えるのは、気力と体力を蓄えること。
気力とは精神力。
支那や韓国が理不尽に仕掛けてくる日本非難キャンペーンに、
今までのように後ろ向きに構えず、正面から立ち向かうことです。
彼らの主張は、ほとんどが事実を捻じ曲げたものです。
体力とは経済力。
今以上に衰えないように。また規模が小さくなっても、
筋肉質の引き締まった自由主義経済国家を目指すべきです。
そのためには、何よりも規制緩和でしょうね。
この話、次回で詳しく。

資産価値レポートの更新情報です。
目黒区、品川区はやや停滞気味ですが、渋谷区に新しい物件が出ました。
都心でのマンション供給は、今後回復するでしょう。
焦点は、次々の出てくる「ミニバブル物件」の販売不振が、
いつ業界の本流として意識され始めるか。
すでに外国人の動きは鈍くなっています。
不況感が蔓延すれば、賃貸市場の不振も浮き彫りになるでしょう。
業界全体に「負のマグマ」が溜まっています。
あとはこれがいつ噴火するかです。
そういう時こそ、物件選びで失敗すると大やけどを負います。

渋谷区総集編
価格　4,390円

■グランドメゾン上原レジデンス、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■グランドメゾン上原コート、■ザ・パークハウス上原、■プレシス参宮橋、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス北参道、■サンウッド代々木公園、■パークホームズ初台、■レフィール参宮橋ヒルズ、■リビオ笹塚、■（仮称）広尾南計画

目黒区総集編
価格　2,590円

■オープンレジデンシア目黒青葉台テラス、■Brillia（ブリリア）学芸大学、■ディアナコート祐天寺翠景、■ジオ碑文谷一丁目、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学

目黒・五反田・大崎
価格　2,890円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■パークシティ大崎 ザ レジデンス、■オープンレジデンシア高輪台、■ザ・パークハウス 目黒三丁目、■ディアナコート学芸大学レジデンス、■シティハウス目黒学芸大学

品川区総集編
価格　5,490円

■大崎ウエストシティタワーズ、■クレヴィアタワー池田山、■パークシティ大崎 ザ レジデンス、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■ザ・パークハウス品川荏原町、■シティインデックス大井町、■プレシス大井 町、■ザ・パークハウス 南大井、■クレストフォルム南大井、■ザ・プレミアスカイ品川中延、■クレストラフィーネ旗の台、■オーベル戸越公園、■(仮称)品川ベイサイド大規模プ ロジェクト、■オープンレジデンシア高輪台、■ (仮称)大井町プロジェクト

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？

さて、今日も真面目にマンション関係をテーマに突っ込みます。
すごいでしょう。4回連続脱線なしです。
でも、雪なんか降りませんよ。代わりに強烈な台風が来ます(笑)。

今日のテーマもマンション管理に関して。
お題は「お仕着せ4点セット」です。
「そんなの聞いたことないよ？」という方が全員です。
だって、今朝布団の中でこの言い方を思いついたので(笑)。

新築マンションを購入されると、様々な書類にハンコを押しますね。
肝心要は「売買契約書」。次は「重要事項説明書」。
その他にもたくさんあって覚えていないかもしれませんが
「管理規約集」とか「管理委託契約書」、さらには
「長期修繕計画書」なんてのもあります。
まあ、たいていの方が「はいはい」とハンコを押しちゃいます。
「大手の○○不動産だから、ヘンなことはないだろう」という信用。
日本はいい国です。それで大抵ヘンなことはありませんから。

そして、晴れて引渡し。家族とともにご入居。
新築のわが家で暮らすなんて、かなりのウキウキ気分ですね。
管理員さんが、毎朝笑顔で挨拶してくれます。
「おはようございます。いってらっしゃいませ」
なんか、召使を雇った気分になれますね。

そうこうしている内に、約1年。
管理組合から「第1回定期総会開催のお知らせ」という
けっこう分厚い書類が送られてきます。
そこには「議案事項」「決算報告」「来年度予算」
などという項目も盛り込まれています。

総会に出席すると、議長役の理事長が前に座っています。
「ああ、この人が理事長だったんだ」
大部分の人は、その時に初めて理事長の顔を確認します。
その左右をがっちり固めているのは理事さんたち。
背後あるいは横に立ってかしこまっているのが
管理会社の担当者(フロント)。
「ああ、そういやこの人よく見るなあ」
フロントさんは、マンション内でいつも愛想よく振る舞っています。

まあ、第1回の定期総会なんて、普通なら深刻な議案は何もないはず。
次期の理事を決めて、あとはシャンシャン。
しかし、ここで敏腕な理事会ならシャンシャンで終わらせずに、
「管理規約の改正」という議案を出してくるはずです。
管理規約とは、契約の時に渡され、同意のハンコを押したアレ。

「管理規約の第０条０項は・・・となっていますが、これは本マンションの・・・である事情には不都合ですので議案書００ページ０項のように変更したいと考えます」
というように、管理規約には必ず改正すべき点が見つかります。
なぜでしょう？
それは、基本的に統一フォーマットを元にしているから。
マンションには物件によって様々に個別の事情があり、
時を経るにしたがって個別の事象が起こります。
本来、それらを想定して管理会社の担当者が条項を改編しているはず、
なのですが、現実に起こることは、現実にならないと分かりません。
ですから、そういった管理規約の不具合に気づいた理事会は、
第１回の総会から管理規約の変更を議案にします。
しかし、そんなことができる管理組合はごく少数派。
ほとんどの第１回定期総会はシャンシャンで終了。
そして、問題はどんどん深く潜行して、見えないところで傷口を広げます。

話しを「お仕着せ4点セット」に戻しましょう。
新築マンションは、購入契約した時点で重要な次の４点が、
購入者の意思を何ら反映せず「お仕着せ」に決まっています。

１　管理規約
２　管理会社
３　管理費・修繕積立金
４　長期修繕計画

この４点は、管理を行う上での最重要項目です。
それが、購入者の意見をまったく聞かずに決められてしまっているのです。

「そんなもの、後から変えられるでしょ？」
そのとおりです。管理の主体は管理組合。
管理組合はこの４点を全部自主的に決められます。
そして、管理組合を構成するのは区分所有者（購入者）。
最終的には区旬所有者の意思によって、この４点が決まるのです。

しかし、そこには手続き上の困難さが伴います。
冒頭で紹介した「管理規約」。これはマンションにとっての「憲法」です。
だから、変更するにはとても高いハードルが設けられています。
例えば、日本の憲法は国会両院での３分の２以上の賛成決議と
国民投票における過半数の賛成。かなりハード。だから今まで実現せず。

一方、マンションの管理規約変更は、ほとんどの場合で
「区分所有者の４分の３以上の賛成」を必要とします。
１００戸のマンションなら、７５戸以上の賛成ですね。
はっきり言って、大部分のマンションではこれが不可能です。
管理総会への出席と委任状の提出を合わせて
やっと定足数の半分を超えるマンションがほとんどです。
それを75％の出席と委任状を集めるだけでも大変なのに、
その全部を賛成票にしないとできないのです。

ですから、この「4分の3議決」をやってのけた組合は、ごく少数。
それも新築入居してから5年以内が勝負でしょう。
それくらいまでは、多くの区分所有者が総会に出席したり、
委任状を出してくれますから。
100戸以上のマンションで、築10年を経過するとまず無理。
だから、この「お仕着せ4点セット」の1点目は
ずっと「お仕着せ」のままで脱げない可能性が大。

２，３，４については、総会の「普通決議(過半数)」で変えられます。
例えば、100戸のマンションの総会に59戸が出席・委任状提出したとして、
そのうち30議決権（住戸）の賛成があれば可決。
かといって、管理会社を変えるなんてのは、とっても大変。

管理会社というのは、たいていの場合はそのマンションを
分譲したデベロッパーの子会社です。
もちろん、競争なしで管理委託契約を受注しています。
だから普通に考えれば、ボラれています。
通常、管理会社を変更すると委託料は2割ほど減らせる、
というのが業界内の通説になっています。
したがって管理会社の変更は本来積極的にやるべきことです。
やってみたい方は、ご相談いただいても結構です。

管理費や修繕積立金も、いくらにするかはその子会社が決めています。
もちろん、自分たちの利益の出るように数字を作ったはず。
さらには、長期修繕計画に至っては、たいていが噴飯ものです。
まず、修繕積立金は入居後5年くらいから徐々に値上げをしていき、
15年後あたりで最初の3倍、なんて計画がザラです。

さらには「13年目には外壁補修を伴う長期修繕計画の実施」、
そして25年目に「第2回大規模修繕工事の実施」なんてのがあったり。
前にも書いた通り、すべてのマンションが
大規模修繕工事をする必要なんて、微塵もないのです。
なぜ、そんな計画になっているかというと、管理会社が儲けるため。
管理組合の長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画なのです。

さて「お仕着せ4点セット」が、いかに管理組合にとって不都合であり、
逆に管理会社にとって「やりやすい」仕組みになっているか
お分かりいただけたかと思います。
管理組合がおとなしくしていると、管理会社にどんどん搾られます。
修繕積立金の残高が溜まると、管理会社はそれを取るための
様々に不要な修繕工事を管理組合に提案します。
そして、それを自社で受注してしまうのです。
だから、連中は信用するのではなく、厳格に監視すべき対象です。
いってみれば「油断も隙もない」連中だと考えた方が正解。

この国の「分譲マンション」というものを購入して住む場合
１　購入時にはボラれ
２　住みながらは搾られ
３　売却時にはカモられる
という危険がたっぷりと孕んでいます。
下手をし続けると、人生で得る収入の何分の1かという大金を、
彼らの懐へ流し込んでいるかもしれないのです。

マンションというのは、前の更新で書いた通り「面倒臭く」
しかもランニングコストがバカに出来ない住まい。
一旦区分所有者となったら、最低限総会に出席するか
委任状を提出することはなさるべきですね。
日本国民には投票の権利がありますが、
国政選挙でも投票率は半分ちょっと。
それで今、どういう国になっているのでしょう？
マンションにおいても、それは同じこと。
いや、何年かに一度は理事(国なら議員)が回ってきますから、
その役割はもっと重要だと思います。

そういう面倒臭いことがお嫌いなら、集合住宅(マンション)ではなく
独立住宅(戸建)を選ぶべきでしょうね。結局、コストも安いですし。
この話、神学論争なのでこのあたりで。

次回は脱線してみたいと思っています。
マンションの話は内容が重たくなるので書いていて疲れます。
それよりもバカっぱなしの方が、軽くて楽しい。
私の性格にも合っているのですが、
何といってもマンションが私の本業なもので(笑)。
まじめにマンションネタを４つ続けたことでやってくる？
台風の被害が少なくて済みますように。

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



管理費・修繕積立金の総額は年収3年分

昨日は八重洲でミニセミナーを開催しました。
テーマは「マンションのモンスター居住者対策」。
お話しするメインは、弁護士の先生。
まあ、私は添え物みたいなものなのですが、
参加者の募集はこのブログのみで行いました。
昨日の参加者は8組9名様。
まあ、マックス17名しか入れない会議室なので、
ゆったりとやるにはちょうどいい感じですね。
参加者のみなさん、昨日はありがとうございました。

そのあとで懇親会。参加者3名と私と先生のあわせて5人。
近所の中華屋に入って食べ、飲み、よもやま話をイロイロ。
みなさん、お疲れ様でございました。また、機会があればやりましょうね。
そのあとで、先生と若干の打合せ＆世間話。
まあ、なんとかその日のうちに帰宅いたしました。若干、疲れましたね。
この歳になると、体力がかなり落ちているのを実感。
若い頃みたいにイケイケドンドンとは参りません。
無理をすると2日くらい機能しなくなりますから(笑)。

さて、昨日のセミナーも、基本的なテーマはマンションの管理。
「マンションは管理で買え」なんていいますが、管理というのは
やってみるとかなり面倒くさいものです。
私も、とあるマンションの理事長を5期くらいやりました。
さほど熱心にお勤めしたわけではないので、
エラそうなことは言えませんが、本当に面倒臭い。
誰か他にキチンとやってくれる方がいればお任せしたい仕事です。

その点、一戸建てに住んでいると管理なんてありません。
ゴミの日にキチンとゴミを出す、というのが面倒臭いだけ。
管理費や修繕積立金を徴収されることもありません。
住宅を維持するためのコストは、固定資産税と壊れたところの修繕費。
駐車場代もスペースがあればタダです。

で、今日の話題はこの管理費と修繕積立金について。
まず、いくらくらいかかっているのか？　という基本的な問題。
存外、自分の払っているコストがどれくらいか知らない人は多いもの。
「そんなの、通帳を見てれば分かるよ」なんて・・・
その通りです。でも、ちょっと掛け算をしてみましょうね。
毎月の負担×12か月×35年＋修繕積立金＋管理準備金。
これが、新築マンションを購入して35年ローンを払い終わるまでにかかる
管理費と修繕積立金の総額ということになります。

管理費というのは、普通のマンションだと㎡単価200円前後。
修繕積立金は㎡100円前後で始まり、最終的に300円くらいに
値上げされるケースが多いようですね。
だから、ならして200円と考えると月額負担合計400円。
75㎡のマンションだと3万円になります。
これを35年払い続けると1260万円ですね。
他に、入居時に40万円くらいまとめて払っているとあわせて1300万円。
年収600万円の方の2年分超。可処分所得の約3年分ですか。

このお金は、いったい何に使われているのでしょう？
実は、大半が管理会社の売上になってしまいます。
まず、管理費は日常の管理委託費として管理会社に支払われます。
そして修繕積立金は十数年毎にまとめて大規模修繕の費用として
工事を請け負うことになる管理会社の売上になります。

ただし、ここにはやや例外があります。
大規模修繕工事を管理会社に発注する義務はありません。
何社かの相見積もりを取って安いところに発注してもＯＫ。
基本は民間同士の取引なので、通常の商行為です。
しかし、大半の管理組合が日頃の「流れ」で
管理会社に発注してしまっているのが実情です。

つまり、マンションの管理というのは管理会社にとっての収益源。
ほとんどの場合、ルーティンな業務をこなすだけで
毎月チャリンチャリンとお金が入ってくる、
楽に儲かる美味しい事業になっています。
もちろん、例外はありますよ。
管理組合がしっかり機能しているところは、管理会社にラクはさせません。
でも、そういうところはごく少数派。

さて、マンション業界周辺では、
この管理会社がもっとも手堅くもうかる業種です。
ですから、すべての大手デベロッパーは管理の子会社を持っています。
そして、自社の開発物件は100%その子会社に管理させます。
新築マンションは毎年増えていきますから、
管理会社の業績は自然に右肩あがり。
これほど簡単に成長を見込める業態は、ちょっと見当たりません。

余談をひとつ。
マンションデベロッパーは、経営が危うくなるとどうするか？
リストラとか経費削減などは、普通の企業と同じ。
独特の手法としては、用地の転売ですね。
通常、1年から2年先の事業用地は仕込んであるもの。
目先の資金手当てに、それを別の業者に転売してしまうのです。

リーマンショック前のミニバブル期には、これが逆に儲かりました。
「不動産流動化事業」なんて呼んでいましたが、ただの土地転がし。
業界内では「Ｍ社は開発事業そっちのけで土地コロやってんじゃ」
みたいな話がさっとひろがったりします(笑)。

まあ、土地の価格が上がっている時は、それで簡単に儲かります。
しかし、土地の値段が下がっている、あるいはマンションが
売れない時期というのは、買った値段より安く処分するしかありません。
だから10億で買った土地を泣く泣く7億で処分、なんてこともザラ。

それで、いよいよ売るモノさえなくなった時にはどうするか。
「子会社の売却」ということになります。
中堅程度のマンションデベなんて、ロクな子会社を持っていません。
その中でも、もっとも高く売れるのが管理会社。
ですから、「管理会社を売却」というニュースが流れたら
「ああ、あのデベはもうダメだな」ということになります。
例えば、コスモスイニシアという会社はリーマン後の経営危機で、
管理会社を大和ハウス工業に売却しました。
その後「ADR」になって、結局大和ハウスグループ入り。
そのうち、経営統合されるのではないでしょうか。

話しを戻します。
マイホームにマンションという形態を選ぶと、
35年で1300万円の管理コストが発生します。
では、戸建て住宅ではどうでしょうか？
ケースバイケースですが、総額で200万円もかかるでしょうか？

私の京都の実家は、築33年です。現在は貸家にしています。
時々修繕を要求されますが、まあかかって数十万円。
家族で住んでいた時代も合わせて200万円かかっていないはず。
木造2階建てで、延床面積は120㎡ほどかと思います。

つまり、マンションを買って住むと、
戸建てよりも軽く1千万円以上高くなるということ？
いいえ。これまでは、こういう乱暴な議論はほとんどありませんでした。
なぜなら75㎡の新築マンションが販売されているすぐ傍で
75㎡の一戸建てが同じ価格で売り出されている、
なんてことはまずなかったからです。

ところが、最近の首都圏ではそうでもなくなってきています。
RCの建築費が高騰したので、近郊エリアの新築マンションも
やたらと高くなっているのです。
80㎡くらいのマンションだと、同じエリアの建売戸建ての
ミニ開発物件とたいした差が出なくなっています。
すると、先ほどの乱暴な比較も「そうだね」となってきます。

私はよく「マンションＶＳ戸建ての比較は神学論争だ」と
これまで書いたり言ったりしてきました。
広告屋時代は、不動産屋が制作をオーダーするその手の資料を、
たくさん作ってきました。もちろん、コピーも書きました。
マンションと戸建、どちら側もやりましたね。
だから、両方の言い分はよく分かっているつもり(笑)。

しかしこの問題。最後は個人の嗜好の問題に行きつくだけ。
実のところ、私はその両方に住んだことがあります。
まあ、ラクなのはマンションですね。
ゴミはいつでも出せるし、戸締りは簡単。
家の前を掃除する必要もありません。大雪でも雪かき不要。
エアコンは夏冬共によく効きます。
しかし、面倒臭いのは管理。何年かに一度は理事。
それに、管理費や修繕積立金はもちろん、駐車場使用料も発生。
ランニングコストの負担はバカにできませんね。

実のところ、ほとんどのマンションでは
管理費や修繕積立金を削減することができます。
なぜなら、前述のように管理会社というのは親会社に振られた仕事で
バッチリ利益が出る構造に甘んじていますから。
その美味しいところを削ってしまえばいいのです。
究極の削減法は、管理会社の変更。
業務内容を同水準にしても2割は削減できる、というのが通説。
しかし、これは超面倒臭い手続きを踏まなければできません。
がんばってそれをやった組合さんは結構多いですけど。

結局、今日の話に結論はありません。
マンションという居住形態には、かなり面倒臭い「管理」という
問題が常に発生して、それには年収3年分ほどのコストがかかる、
という現実をご理解いただきたかったのです。
多くの人はマンションを購入すると、安くない管理費と修繕積立金を
払うのが「当たり前」だと考えています。
しかしそこにはやや不自然な構造と仕掛けが働いているのです。

管理内容の枝葉末節については、あれこれ議論するつもりはありません。
だいたい、私にはそんな知識や経験もなし。
何年もやりましたが、ダメ理事長でしたから(笑)。
それよりも、このマンション管理のちょっと歪な
「基本構造」というものを認識していただけたなら幸いです。

さて、レポートの更新情報です。
湾岸タワーと中央区関係を一気に最新情報化。

中央区のマンション市場はそれなりに好調なのですが、やや息切れ気味。
新規物件の動きも鈍いですね。
しかし、それなりに検討できるモノもあります。

中央区総集編
価格　8,890円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どきザ・タワー、■グレーシア勝どき、■ジオ勝どき、■セントラルレジデンス月島ステーションコート、【日本橋エリア】■IORIS（イオリス）、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町，■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■（仮称）東日本橋プロジェクト　、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■GREEN PARK 日本橋堀留町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■アスコットパーク東京リバーサイド、■グランスイート八丁堀、■リストレジデンス築地、■ザ・パークハウス 東銀座、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono

日本橋・銀座（八丁堀・築地）
価格　5,490円

■IORIS（イオリス）、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町，■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■（仮称）東日本橋プロジェクト　、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■GREEN PARK 日本橋堀留町、■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■アスコットパーク東京リバーサイド、■グランスイート八丁堀、■リストレジデンス築地、■ザ・パークハウス 東銀座、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono

晴海・勝どき・月島
価格　3,690円

■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER)、■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきビュータワー、■グレーシア勝どき、■ジオ勝どき、■セントラルレジデンス月島ステーションコート

湾岸タワー総集編
価格　4,890円

■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■勝どきビュータワー、■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）、■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、■ブリリア有明シティタワー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。