マンションレポート最新情報　【全て見る】
｢世田谷区･総集編｣全24物件【2026年4月】

      世田谷区･総集編 全24物件を全て解説 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索 […]

価格5,390円
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

価格4,590円
「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

価格9,980円
「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

価格1,980円
｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

価格1,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
麻布十番「三井Vs.住友　対決」＆「三菱」を詳細にリポート

世の中、企業グループの統合というか、再編というか、
淘汰というのか、野合というべきか・・・
くっつきあうのが流行っているようです。
私が学生の時には、旧財閥系というのは
はっきりと４つに分かれていました。
三井、三菱、住友、安田・・・です。
それが近頃、なんだかグチャグチャ。
最もビックラこいたのが三井住友銀行の誕生。
この余波で生まれたのが三井住友海上だったり、
三井住友建設だったり、SMBCナンチャラだったり・・・
なんかもう、よーわからんという状態。
旧三井系と住友系は、今後統合していくの？
そういう雰囲気も確かに感じますよね。
でも、コト不動産に関しては、当面はなさそうです。
三井不動産と住友不動産。
成り立ちも、社風もぜーんぜん違う会社。
業界外の方はご存じないと思いますが、
マンション分譲事業においては、
三井不動産が財閥系の中でもアタマひとつ出ています。
今は三井不動産レジデンシャル、なんて子会社にしていますが。
マンション分譲部門だけの話ですが、
三井の社風は、まあまあスマート。
この会社は、あまりギトギトしたことをしません。
土地格の悪いところでは、マンションを分譲しないのです。
事業を進めるに当たって、
豪腕で前へ前へ、ということも少ないですね。
プロモーションもお上手。
ただし、ホームページの作り方は最悪。
財閥系の中で、いちばん分かりにくいと思います。
住友不動産は、一言でいうと、がめつい会社。
「できるかぎり高値で売る」「利幅を大きく取る」
ということをマンション分譲事業の
基本方針に据えているようにお見受けします。
この前にミニバブルのときに、好立地（連中が思いこんでるだけですが）の
タワーマンションを軒並み「売り止め」にしたそうです。
つまり「もうちょっと待てば、今よりも高く売れる」と先読みしたワケです。
結果は、皆さんご存知の通り大コケにコケまくり。
湾岸でも、サイタマでも、その残骸が醜悪な姿をさらしています。
この２つの財閥系が、ガチンコ勝負しているエリアがあります。
それも、都心のまんまん中で・・・

麻布十番

そう・・・麻布十番です。左が三井で右が住友。
「麻布十番」などといっても、アドレスは三田1丁目。
元はゴチャゴチャした街を再開発して、
この二つのタワーが建ったのです。
元の住民＝事業協力者は、自分たちは麻布十番ではなく
三田に住んでいるという意識を持っておられるはず。
だから、彼らが住む三井の別棟は「三田ガーデン棟」。
この写真は、三田側の豪州大使館の角あたりから撮ったのですが、
そのもひとつ背後にはイタリア大使館があって、
その先は何とわが母校のひとつである慶応義塾。
現地調査の帰りに「立ち寄ろうかしら」
なーんて考えてしまいました。
もっとも、私が三田キャンパスをウロウロしていた頃は
JRの田町駅ばかりを使っていましたから、
こちら側に足を向けることはほとんどありませんでした。
まあ、そんな話はどーでもいいのですが、
とにかく、ここは麻布十番ではなく、慶応のある三田。
この三田の元住民さんたちが三井さんと大変有利な裏取引をしたのでは？
と、私は想像を逞しくしているわけです。
がめつい住友さんとは、そういう裏取引はないようです。
そんなこんな、諸々考えたことを、
例の如くレポートにまとめました。
ついで、といちゃあ失礼なのですが
ここからちょっと離れた麻布台の満鉄跡地にあったアメリカンクラブは、
もうひとつの財閥系不動産企業・三菱地所と組んで
建物を建て直すかわりに、定期借地権でマンションを建設。
こちらは堂々とアドレスの「麻布台」を名乗っておいでです。
それに関してもレポートに書きました。
で、今回は内容はいつもの通り盛りだくさんですが、
取り上げた物件数が少ないこともあって、
価格は２９８０円とやや抑え気味に設定しました。
もしよろしければ、お読みください。
財閥系企業のマンション分譲がいかなものか、
榊の考えをツラツラと書き連ねておりますので。
　　　　　
販売価格　２９８０円



民主党よ、読売新聞よ、三井不動産Rよ、キチンと説明せよ！

政治家にとって「言葉」は、最も大切な表現手段です。
自分が何のために何をやろうとしているのか。
そのためには何が必要なのか。
はたまた、自分は何をやってきたのか、
その結果どうなるのか、どうなったか、
市民に対して、あるいは交渉相手に対して
明解な説明ができなければなりません。
もっとも、これは民主主義国だけの話で
支那や半島北部に巣食う人さらいの国では適用されません。
民主主義では本家筋に当たる国の指導者、
オバマさんも、その前の前のクリントンさんも
言葉の使い方、という点にかけては超一流のテクニシャン。
ブッシュJrは、ちょっとダメでしたけど・・・
情けないのは、この日本。
その昔、自分の発言は
「言語明瞭、意味不明瞭」
などということを公然とのたまう
自民党のボスが総理大臣になっていました。
信じられませんね。
「言葉」が命の政治家です。
彼を選んでいた島根県人も、情けない。
あんなの、東京の選挙区ではまず無理でしょう。
まあ、それはいいとして・・・
実は、今の総理の鳩山さんも
その「不明瞭」氏の子分だったのです。
だからでしょうかねえ・・・あの個人献金問題。
まるで他人事のような発言。
なのに、支持率が落ちない・・・不思議です。
公的な人間、公的な組織、公益を担う企業には、
「説明責任」というものがあると思います。
プライバシーはいざ知らず、
自らの公的な部分に関しては、
包み隠さず公（おおやけ）にしなければいけません。
鳩山さんだけじゃありませんね。
小沢も菅も・・・すべてをあからさまにして欲しいもの。
政府が政府なら、マスコミもマスコミ。
例の「大阪読売広告社」問題は、どうなったのでしょう。
この１１月６日に、臨時株主総会が開かれて「清算」を決定。
同時に、取引先各社には一斉に「ご説明」に回ったそうです。
説明要員が配った紙切れには「読売新聞大阪本社」の文字も
印字されていたそうです。
ところが・・・ちっとも「説明」になっていません。
つまり、なんで「清算」なのかについては
何にも「説明」せず、人員の引継ぎも曖昧。
社員たちは来年１月中旬で雇用が切れるとか。
この不況の寒空で就職活動とは、同情を禁じえません。
それにしても・・・・
天下の読売新聞ともあろうものが、
まったく「説明責任」を果たしていません。
これでは「身内の不祥事には甘い」と
見られても仕方がありませね。
この体たらくでは、
民主党幹部の「説明責任」は追求できません。
その資格もありません。
で・・・わがマンション業界。
こちらでもトップ企業が「説明責任」を
果たしていない事例があります。
トップ企業とは、いわずと知れた
三井不動産レジデンシャル。それと新日鉄都市開発。
実は今、私のマンションレポートVo.5で、
「麻布十番」を取り上げようと作業中です。
早ければ、この２,３日中にリリースできます。
この麻布十番で、三井と新日鉄が売主になっている
「パークコート麻布十番ザ　タワー」というマンションがあります。
いわゆる再開発で、元からこの地に住んでいた方の多くは
「事業協力者」として、新たにこのマンションの区分所有者となります。
そして、このマンションはタワー棟と三田ガーデン棟という
２つの住棟に分かれています。
三田ガーデン棟は９階建て。
ここには「事業協力者」がほぼすべての住戸に入居します。
ところが・・・・
彼らは、タワー棟の区分所有者と比べて
マンションの管理･維持に関して
著しく有利な取り扱いを受けることになっています。
逆に言えば、馬鹿高いお金を出して区分所有者となる
新住民には相対的に不利な取り扱い。
詳しくはレポートに書きましたが、
「これは違法ではないか？」と思える内容です。
しかし、このことについて
「なぜそういうことになったか？」という
素朴な疑問に対して、売主企業である
三井不動産レジデンシャルと新日鉄都市開発は
「説明責任」をまったくといっていほど果たしていません。
これは、奇怪なことです。
三井さん・・・お宅のマンションのホームページが見にくいのは
まだガマンできますが、これは見逃せませんね。
キチンと説明していただきたいと思います。
この事業には公的な補助金も出ているはずですから、
一方的な「不公平」は許されません。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。



乱戦模様の「豊島区マンション市場」を明解に分析！

不思議な不思議な池袋～♪
東は西武で！西東武～♪
高くそびえるサンシャイン～♪

ということで、今日のお題は池袋のある東京都豊島区です。
豊島区といっても、池袋だけではなく
目白や巣鴨や下板橋、大塚や椎名町も入ります。
このあたり、マンションの供給が結構多いのです。
もちろん都心なのでタワーマンションが中心。
そして、ここでも例にたがわず
「これは高すぎるんじゃないの？」と
思わず叫んでしまいそうなマンションや
「エエ・・・売れてるからって、第2期で値上げ・・・
　いまどきそれは無いでしょう！」
といった物件もあります。
新築マンションの価格というのは、
はっきりいって事業主が「売りたい値段」であって、
エンドユーザーが「買ってもいい値段」よりも
はるかに高いレベルに設定されることがままあります。
特に、ここ2，3年はその傾向が強かったですね。
豊島区でも、そういうマンションが数多くあるのですが
中にはそこそこ売れている物件も見かけます。
そういう例を見ると、
「あーあ・・・こんなマンション買っちゃった人は可哀想に」
と、他人事ながらため息をついてしまいます。
大半のエンドユーザーのみなさんが「冷徹な眼」を持っていれば
新築マンション市場は、今のように玉石混淆から抜け出せます。
特に、この豊島区は通りひとつ隔てるだけで
ガラリと土地格が変わってしまう地域が多いのも特徴。
マンションデベは、そこのところ誤魔化すために
ネーミングや広告で、様々な「マヤカシ」を仕掛けてきます。
「これ・・・池袋じゃないのに、なんで『池袋』って名前なの？」
「こんな場所でも『目白』？」
「まわりの中古よりもかなり割高なのはなぜ？」
「竣工1年以上なのに、なぜまだ半分以上残っているの？」
「どうして、広告に価格が載っていないの？」
そういう素朴な疑問が大切なのです。
でも・・・一般の方に不動産の価値を
専門家と同じように見極める目を持て、
というのも少し無理な要求かもしれません。
そのために、榊や如月氏、大友氏のような
サポーターが存在するわけです。
今回、如月氏は大好評の「エリア別総合評価集」の
第2弾として「豊島区」のレポートを出してくれました。
榊も一読して、
「なるほど、なるほど・・・勉強させていただきました」
という内容。
さっそくみなさまから寄せられる購入相談に
有力な判断材料として活用させていただいています。
豊島区周辺でマンション購入をお考えの方は
ぜひともご購読すべきレポートです。
　　　　　
価格は、前回どおり3960円。
同じ内容のものをマンションデベに出す場合は
50万円～100万円くらいはいただくものですから、
「お値打ちモノ」といっていいでしょう。
もっとも、「生モノ」ですから、賞味期限はありますが(笑)。
さて、榊の最新作である
「買ってはいけない大規模マンション　首都圏編25物件」
も、かなり好調な滑り出しです。
考えてみると、世の中で
「買ってはいけないマンション」
などという大胆な情報を提供しているのは、榊ひとり。
「榊さん、そんなことして殺されませんか？」
なんて、真剣に心配してくださる方もおられます。
まあ、今のところ大丈夫です。
多くのマンションデベは、
榊の活動で自分たちのヘボなマンションが
売れなくなる、などとは考えていないようですから。
そして、彼らが読んだら卒倒するような
　　　　
お値段は、雑誌数冊分の2490円。
このレポートは、みなさんにとっての
有力な判断材料になればと、心から願っています。



穴吹工務店、倒産・・・いよいよ第2幕が開いたか

今日は店じまい・・・と思っていたら、
ビッグニュースが飛び込んできました。
穴吹工務店といえば、未上場ですが一部上場クラス。
マンション供給では、だいたい上位に顔を出していました。
いやあ・・・10月に経営陣がゴタゴタしていて
販売が不振だとは聞いていましたが・・・とうとう倒産、ですか。
負債が1400億というのも、久々にビッグですね。
四国では過去最大級の倒産だそうです。
サーパスブランドは、首都圏ではあまり見かけないのですが
地方都市ではそれこそ「エ、こんなところにまで」というほど
あっちこっちに進出していました。
でも、マンションの質ははっきりいって10年遅れ。
地方だからこそ成立したビジネスモデルでした。
それにしても、いきなり逝ってしまうとは・・・・
救済に出てくる企業が現れるのか・・・
これから地方都市のマンション市場など、
お先真っ暗といっていいでしょうから、
本体の持つノウハウは大して価値が無いでしょう。
注目は子会社の「穴吹コミュニティ」でしょうね。
管理戸数６万戸超。ランキングで１５位前後。
これは「日銭」になるから、欲しい企業も多いでしょう。
しかし・・・これで淘汰の第２幕が開いたかもしれません。
年内にまた、ビッグニュースが発生するかもしれません。
今後どういう展開になるのか、注目したいところです。



「団塊の世代　Vs. 新人類世代」　の終わりなき戦い

先日、某広告代理店の社員が事務所にやってきて
いろいろと雑談をして帰りました。
彼は３０代前半、マンション広告を担当していて
このご時勢でもそこそこ数字を弾き出している、
かなり優秀な敏腕営業マンです。
その彼が「早めに転職したほうがいい」と考えているのです。
というのは、まず「広告代理店」というものが衰退産業であること。
これは、最大手の電通でも赤字に陥っているという
現状がはっきりと示しています。
次に、彼の担当する「マンション」自体も衰退産業であること。
人口が減って住宅が余っている今、
じゃかすかマンションを作ったって売れるわけはありません。
なので、早めに成長産業の会社に転じた方がいいだろう、
といのが、その敏腕営業君の考え。
それは、その通り。
では、成長産業って、なんでしょう？
広告関係なら、間違いなく「新媒体」のネット関係です。
「旧媒体」のテレビ、ラジオ、新聞、雑誌、印刷物に未来はありません。
で・・・産業全体で見ると・・・かなり難しいですね、
「成長産業」なるものを探すのは。
ひとつ、確実なのは、高齢化社会を睨んだ
シルバー向けの需要開拓。
マンションでいうなら「高齢化対応」。
７月に私がテレビ東京の番組で紹介した
千葉の「スマートヴィレッジ稲毛」などは
その先駆け？　といえるものかもしれません。
ただ、販売は順調はいえないようですね。
大きな問題は、このマーケットの中核を占めるのが
「団塊の世代」である、ということなのです。
この連中、かなり厄介だと私は思っています。
遠い昔、榊もサラリーマンだったことがあります。
私は昭和３０年代後半の生まれ。
いわば「新人類世代」のはしりに属します。
実は「新人類」と「団塊」は宿命的な対立関係にあります(笑)。
新人類が平社員の時にダンカイ君は次長部長クラス。
私が２０代後半の時の「部長」も、ダンカイ君でした。
この部長君・・・自分の世代のことをいう時に
「オレはなあ、ダンコンの世代から」とのたまいました。
いくらプレハブ校舎で授業を受けたらといって、
漢字くらいは覚えておけよ・・・と同僚諸氏は笑ってましたね。
それで・・・しばらく我々の間では「団塊の世代」というとき
「男根の世代」といいかえるギャグが流行ってしまって(笑)。
今でも「団塊の世代」と喋る時は、心の中で
「ダンコンじゃない、ダンカイだ」と心しないとキケン。
何度か知らない人の前で「ダンコンの世代」と
言ってしまった失敗経験があります。
村田英雄の「レベル」→「ラベル」、
「ボトル」→「ボルト」の間違いギャグみたいなもの。
私の周りのごく狭い社会では
「ダンカイ」→「ダンコン」だったのです。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが(笑)。
このダンコンの世代というのは、私から見ると２つの大きな特徴があります。
１　やたらとガッツいている
２　含羞と臆面が無い
まあ、ガッツイているのは仕方ありません。
とてつもない競争の中を生きてきたわけですから。
その分、連中は元気ですね。
２はいただけませんね。
どーしてあそこまで厚かましく、恥知らずなのか、
と思える人物が、思い浮かぶだけで何人もいます。
「エエ、そんなこと言うの？」（言えるの？）
というようなことを平然とおっしゃいます。
まさに「臆面が無い」というやつ。
どういうわけか、ダンカイ君にはそういう御仁が多いですね。
私のまわりだけでしょうか？
我ら新人類世代というのは「物事を醒めた目で見る」
という特徴があります。
いわゆる「ちびまる子」の世代です。
毎週日曜日に見るあの子たちって、今の子どもたちより醒めているでしょ。
我々の子どもの頃は「しらける」という言葉をよく使いました。
ガッツイていることは、とってもカッコワルかったのです。
そういう新人類から見ると、ダンカイ君って、かなり異星人。
「なんであんなに熱くなっているの」
と思う場面がいっぱいありましたね。
これは、不思議なことに「団塊ジュニア」たちにもいえること。
彼らは、「熱くなる」「こだわる」という状態を肯定していますね。
我ら新人類世代は、これを否定的に捉えることが多いのです。
すぐに「熱く」なるのはバカ。
物事に「こだわり」過ぎるのは頭がカタイ。
というのが、新人類世代の価値観ではないでしょうか。
ところが、ダンカイ君とそのジュニア世代は逆です。
「あの人は熱くなるから」というのはほめ言葉です。
だから、我々とダンカイ君たちは「宿命的な対立関係」にある、
と私は勝手に解釈しています。
ダンカイ君たちはどうしてああなのか・・・私なりに考えて見ました。
彼らが生まれたのは昭和２１－２４年。
戦争から帰ってきた人々が、
「生きて帰れてよかった・・・ほんじゃあ、子どもでも作るか」
ということで生産されておギャーと出てきた連中です。
戦争から生きて帰ってこれた人々って、どういう人？
かつて、私は鹿児島の古老に問いかけたことがあります。
「最近は薩摩隼人っぽい人物がいませんね」
その時、古老はニヤリと笑ってこう答えました。
「よかニセ（若者）はみな、西南戦争で死んでしもうた。
　いまのこっとんのはカスばかりよ」
これを今に当てはめれば、
戦争で日本のよき若者はみんな死んで、
オメオメと帰ってきたのはカスばかり・・・
そこまでいうつもりはありません。
みなさん、日本の為に一生懸命戦って
塗炭の苦しみを味わった方々です。
ただ、あの時代に戦争から帰ってきてすぐに子どもをつくった方は
とても楽観的な人生観をもっていたのかもしれません。
戦争に負けて、日本が、天皇陛下がどうなるのか分からなくても、
食べるものがなくても、住むところもなくても・・・
子どもをおつくりになったのです。
小野田少尉が戦後２９年たって日本に帰ってきたとき
「恥ずかしながら、帰ってまいりました」とおっしゃいました。
もちろん、彼のようなサムライはダンカイ君の
親にはなれませんでした。
あの「恥ずかしながら」という感覚が少し鈍っていたというか、
無事に生きて帰ってこれて「ああ、よかった」と放心状態になったのが
ダンカイ君を大量生産した方々ではないかと想像しています。
肯定的に見れば、生き残るための強靭な生命力を持っていた。
図太さを持っていた。厚かましさを持っていた。
それは、逞しい、と言い換えていいでしょう。
その逞しさがダンカイ君たちに遺伝しているのかもしれません。
では、新人類世代の親たちはどういう連中でしょう？
これは、ほぼ「昭和ヒトケタ」と呼ばれている世代。
いわゆる高度成長期の担い手たちです。
彼らの特徴は、多感な思春期に「価値観の大逆転」を経験していること。
昨日まで「鬼畜米英」と罵っていた野卑なアメリカ人に、
今日は「ギブミーチョコレート」といわなければいけなかった世代。
墨で塗りつぶされた教科書で勉強した世代。
「万物流転」というこの世の真理を思春期にガツンと
叩き込まれた人間というのは、必然的にシニカルになります。
そして彼らは、
「世の中、いつひっくり返るか分からない」という
醒めた視点で社会を眺めながらも、
目先の生活向上のために懸命に働きました。
いってみれば、その「醒めた」部分が、
新人類世代に受け継がれているのかもしれません。
さて、日本経済の発展に貢献した度合いを考えれば
ダンカイ君よりも、圧倒的に昭和ヒトケタです。
戦後の復興の主役になったのは、
ダンカイ君の親の復員世代と、
新しい価値観を身に付けた昭和ヒトケタ。
ダンカイ君たちは、若くして全共闘で暴れまわり、
社会人になって30代は非効率的なモーレツ社員。
40代半ばでバブル経済で経費使いまくりの社用族。
競争の激しい世代だけに、社内の人事抗争は人一倍熱心。
平成不況はホッカムリで生き残り、
何とか退職金を貰って逃げ切り・・・
全部が全部そうではありませんよ。
ただ、どこの会社を見ていてもそういう輩が多いと思いました。
で・・・これからの時代は、カネをもって引退した
ダンカイ君たちが喜ぶような商品・サービスを提供する
分野が成長産業になるワケです。
困ったものです。
マンションでも、医療面でのケアサービスは
不可欠になるかもしれません。
本当に・・・手がかかります。
ただでさえ含羞と臆面が無い連中です。
厚かましいのも人一倍。
何でもかんでも、声高に自己主張しそうです。
元をただせば、全共闘世代ですから。
ああ・・・あの連中がまだ２０年近くも
この国の年金を食いつぶしながら
居座り続けるのかと思うと、
かなり暗い気持ちになります(笑)。