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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• マンションの一生は人より長い
  
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• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
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• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
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• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
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• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 入院8日目、心頭滅却すれば病院メシも‥
  2026/5/5 13:36 コメント (0)

• 入院6日目‥メシが不味すぎ
  2026/5/3 7:22 コメント (0)

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• 世に憚る日々‥が理想
  2026/4/24 13:55 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報684号 京都市からの2物件　を送信
  2026/4/21 13:59 コメント (0)

「歴史は繰り返す。一度目は悲劇として、二度目は喜劇として・・・・」
という訳で、二度目の不動産バブルも弾けました。
これは、悲劇というよりは喜劇です。
なぜなら、誰もが予想できたことだからです。
私も、昨年にこのブログを立ち上げた時にこうなることを予測しました。
みんな、分かっていたのに、こうなってしまった。
本当に喜劇です。
不動産業界・・・というよりもマンション分譲を行なう会社（デベロッパーともいいます）は、
「他社がそうなら、俺のところも・・・・」という体質が隅々までいきわたっています。
走る時には一斉に走る。休む時には一斉に休む。値上げする時には一斉に・・・
値引きする時にも・・・・という業界なのです。
簡単にいうと、頭が悪いのです。自分で自分が今何をやっているのか、分かっている方が少ない。
というよりも、いない。
学生の就職人気ランキングで上位に顔を出すのは財閥系の数社のみ。
だから、どこもいい人材がいない。
一部上場企業でさえも「えええ・・・嘘でしょう！」といいたくなるほど
出てくる担当者、部長、重役までが・・・ばかり。知性も教養もゼロ。
というわけで、不動産経済研究所の発表どおり・・・というか、
あそこはいつも数ヶ月遅れますが、大幅供給ダウン。
今年は首都圏で4万戸を維持するでしょうが、
来年は悲惨なことになります。２万戸台？？？
ただ、在庫は現在１万戸なんていっていますが、
本当はその３倍はあるでしょうね。
来年初頭の在庫は実質５万戸を超すのではないでしょうか？
それまで、今のデベロッパーが生き残っていればの話ですが。
次回は、このミニバブルの始まりと崩壊について、
象徴的な物件を取り上げて解説します。
榊淳司

暑いですね。
でも、業界は寒い話しばかり。
先週末、榊の危惧は杞憂に終わりました。
めでたし、めでたし・・・といいたいところですが、
海の向こうではとんでもないことが起こりましたね。
連邦住宅抵当金庫(ファニメーイ)と連邦住宅貸付公社(フレディマック)の破綻。
ローン残高が一説によると530兆円というから、さすが金満国家。
これは、このローンを債券化した金融商品を買っている
日本の金融機関にも影響があります。
日曜日、アメリカ政府は異例の発表で公的資金注入の可能性を示唆。
どうにか月曜日からのパニックを逃れようとしています。
さて・・・これが日本のマンション市場に与える影響。
いいことは何もありません。
ドルの価値低下は円に連動。日本はスタグフレーションになるでしょう。
つまり不況下の物価高。
前にも書いたとおり、マンションは売れません。
でも、新しくマンションを供給しようとすると、
今より高くなってしまう。そんなものを買える人はいません。
今、大手のデベロッパーも
「マンション事業はダメだ」と実質的な撤退を模索している所が大半・・・・
この現象は前のバブル崩壊の時にはなかったこと。
どうなるのか・・・・
ただ、この数年供給過剰で、日本の住宅は余り気味。
新規の分譲マンションが供給されなくても、社会的には大丈夫。
これがまた業界にとっては問題なのです。
ここ1年・・・今あるマンション在庫の整理に明け暮れることになるでしょう。
マンションを買おうとしている方・・・今がチャンスです。
まさに千載一遇です。
榊淳司

業界の環境は非常に厳しいですね。
先週、真柄建設が飛びました。
実は・・・・今週も不穏な動きがあります。
今度はデベロッパーです。
いつもの通り、何事もなく来週月曜の朝が迎えられることを祈っています。
さて、大阪のＫｹ丘周辺の状況をお尋ねのコメントがありました。
こういうバス便エリアはとかく動きが遅いのが特徴です。
じっくり粘り強い交渉をお勧めします。
値引きを許容するのは売主です。現場の営業マンではありません。
つまり、売主が「いくらまで」というラインを定めるか、
1事案づつ判断して「000号室の○さんはオーケー」というか、
どちらかのパターンで値引きが決定されます。
狙いは、決算前とか、竣工前とか、竣工後二か月といった
区切りの少し前。目標数字にムリクリ届かせるために
思い切った値引きを受け入れて申し込みをとろうとします。
あまりにも売れないマンションはお勧めできません。
当たり前ですが、いざという時に売れないからです。
事業主が不安定なマンションもお勧めできません。
一番理想的なのは、あと数戸まで販売が進み、
売主があせって「いくらでもいいからうっちまえ」となったとき。
おっしゃるとおり、管理組合も結成できますし、
修繕金も不足しません。
どうか、あせらずに待って見てください。
ただ・・・最終的には今あるどれかを購入されることをお勧めします。
なぜかというと、当面新規供給は期待できないか、
いまより仕様が悪くなって、価格は同じか高くなるか・・・になりそうです。
世の中、インフレです。
土地の値段は下がっても、建築費の高騰でマンションの分譲価格が
今より安くなる余地はあまりありません。
みなさんの賢明な判断をお祈りします。
榊淳司

ここ数日のうちに、また大きな倒産が起こりそうな気配があります。
話が明確になっていないので、どこがどう、ということは書けません。
金融筋の話というのは、外れることも多くあります。
また、特定の金融筋がためにする目的で、わざとリークしている場合もあります。
でも、まあ・・・明日を乗り越え、無事に月曜日の朝を迎えれば、
この話題はただの榊のヨタ話だと笑ってください。
私は真剣に心配していますが。
榊淳司

集客数は「大本営発表」だったようで、実態は300未満。
契約にこぎつけたのは15未満。
かけたお金は6億超。
1戸あたり5000万円。
5000万円台のマンション売るのに広告費に5000万円かけている？？？？
熱海の街には宣伝用の街宣車まで走らせたというウワサ。
誰がどうみたっておかしい話。
儲かったのは、広告屋さんだけ。
この業界、いつまで広告屋に騙され続けるのでしょうか？
それは仕方ないかもしれません。
広告屋の方が偏差値が高いですからね（笑）。
それを補うためにわれわれコンサルがいるのに・・・・
ともかく、この事業主は危ないリストの筆頭になっています（笑）。
榊淳司