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• 管理組合の「主」には要注意
  
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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
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• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
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• マンションのJVって何？
  
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• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
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  2013/9/27 14:31 コメント (0)

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  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
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• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 入院8日目、心頭滅却すれば病院メシも‥
  2026/5/5 13:36 コメント (0)

• 入院6日目‥メシが不味すぎ
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  2026/4/24 13:55 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報684号 京都市からの2物件　を送信
  2026/4/21 13:59 コメント (0)

業界の環境はますます悪化していますね。
建築費がどんどん上がって、今や土地が多少下がっても
安いマンションが作れない状態です。
5年前と比較すると、建築費が2倍以上です。
かといって、そのまま出すと市場からそっぽむかれる。
土地が今の半額になっても追いつくかどうか・・・・
つまり、来年の今頃あたりは、マンション供給が激減するのです。
半分以下になっている可能性さえあります。
業者もどんどん倒産するでしょうね。
中小以下はいけません。
新興の上場企業でもＮＳとかＨとかＧＣとかＺは
決してお勧めできません。
今年の決算は乗り切っても、来期はずたずたでしょう。
一寸先は闇、まさしくそうなってきました。

お尻に火がついたデベロッパーが多くなりました。
各社、できるだけ在庫を減らそうとしています。
業界の内側では、不振物件を6割7割で横流ししようとする話しばっかりです。
でも、ダメな物件はダメ。どこも買いません。
これからマンションの購入をお考えの皆様には、
安く買ったと思ったら、売主が倒産。欠陥が出ても責任をどこに・・・・
などということがないように
いくつかアドバイスをさせていただきます。
●売主の株価に注意してください。異様に低い株価、急落した会社のマンションは危険です。
●ここ十年くらいで急激に業績を伸ばしてきた売主も要注意。去年一昨年あたりに土地を買い捲っていたイケイケ売主は高値掴みで事業が行き詰る可能性が大なので危険。
●株式公開企業（上場含む）の決算書を見て、総売上高に対する営業利益率が異様に高い会社には要注意。ゼネコンを叩きに叩いているので、手抜き工事をされている可能性があります。目安は20％以上。
●広告で、マンションの内容とまったく関係ないタレントやキャラクターを使っている場合も要注意。商品に自信がなかったり、事業に取り組む企業姿勢に問題アリの場合が多いので。
●モデルルームで営業マンの態度が横柄な時も要注意。会社の社風が悪いことが多いと思われます。
●広告をみて？？？と思った場合も危険。自分とはセンスのあわない商品である確率が高いので。
●値引きを要求しても、木で鼻をくくったような対応しかしないマンションも要注意。社員の末端にやる気がなくなっていることが多いのです。今の時代、売ろうという気持ちがあるのなら「それじゃあ諸費用程度は」とかなんとかいって、できるだけ少ない値引きで済ませようとするのが当たり前です。それもないのは、どこかが狂っている売主です。
以上、みなさんのご健闘をお祈りします。
みなさまのコメントもお待ちしています。
榊淳司

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2007年11月1日　制定　施行

マンション広告解読講座
●イメージ広告に惑わされない
マンションの広告にも内外の有名タレントがイメージキャラクターとして登場しています。しかし、有名人が広告しているから大丈夫、と考えるのは早計です。むしろ、人寄せパンダである有名タレントを使うには売主サイドにちゃんと理由があるからです。
Ａ　価格が高い、立地が悪いなど商品力に自信がない　
Ｂ　大規模物件なので、大量集客が必要である
Ｃ　予算がふんだんにある
だいたいは上記３つの理由が重なった場合に有名タレントが起用されます。タレントのギャラはピンキリですが、ハリウッドの有名どころだと3億くらいはかかります。さらにそのタレントを使うことで本来かからない制作費や媒体費が1億くらいはかかるでしょう。あわせて4億円。700戸のマンションで4億をタレントに使うと1戸あたり40万円強。新居の白物家電が揃うほどの費用ですね。
だいたい、その住まいとは何の関係もない有名人をイメージキャラクターに起用することは、購入者を馬鹿にした行為です。数千万円もする商品の広告で、モノのよさを語らず、イメージキャラクターで商品イメージを作ろうなどと考えるのは、よほど売る自信がない――つまり商品に自信がないからです。いいものを、それに見合った価格で出せば、必ず売れます。それが出来ないイメージキャラクター起用物件は、そのキャラクターが大物であればあるほど要注意物件と考えてください。
●広告には売主のセンスが表れる
マンションの広告を作るのは広告代理店です。でもどのような広告を作るかは、売主の意向が十二分に反映されています。例えば、航空写真をメインビジュアルにしている物件は、売主がロケーションに自信を持っているからです。イメージキャラクターを起用している場合は、何かに自信がないからです。モデルルーム写真を使っている場合は、モデルルームのクオリティ（物件自体のクオリティではない）に自信があるからです。価格を全面打ち出している場合は、市場より安い、と思い込んでいるからです。ただの思い込みの場合もありますから、注意してください。どのようなデザイン、キャッチコピーを使っているかも、売主のセンスが反映されています。広告を見て、自分の感性にあわないと思ったら、よく注意してください。そのマンション自体があなたの感性にあっていない可能性が高いと思われますから。

榊マンション市場研究所は、
激動するマンション市場の動向を研究し、
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榊マンション市場研究所　榊淳司