バブルは続くよ、どこまでも(嘘)

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人生には３つの「坂」があるそうです。
「上り坂」と「下り坂」。そして「まさか」。
最近、価格をちょろだししている「Brillia（ブリリア）Towers目黒」。
平均坪単価が600万円だそうです。ビックラこぎました。
まあ、そういう噂もありましたが「まさか」。

アベノミクスをきっかけに「ミニミニバブル」が始まったのが13年初頭。
14年4月の消費増税ですっかり萎みかけていたところを、
昨年10月末の黒田バズーガ２で一気に息を吹き返しました。
今はどんどん過熱しています。熱いですよ、本当に。

都心の価格水準は、前回のミニバブルを超えましたね。
まだ潮目が変わる気配はありません。まだ騰がるでしょう。
目黒が600万円で即日完売するようなことになると、
過熱感はいやがおうにも高まります。

「このバブルはまだまだ続く」
最後の慎重派が強気に転じた時がピークになるはずです。
しかし、この過熱感にはワクワクしますね。
私はもう売れるものは全部売りました。でも、後悔していません。
こういうのって、ある日突然潮目が変わって、サーっと引いて行きます。

さて、おさらいしておきましょうね。
私がバブルと言っているのは都心の不動産です。
最近、近郊エリアもちょっとだけバブっていますが、
バブルと言うよりもコストプッシュの値上げ程度。

株価も2万円を超えそうですが、まだバブルとは言えません。
もうすぐ今年の決算が出そろうでしょうが、
業績が上がっている企業の株価が騰がるのは当たり前です。
そうでない企業の株まで思惑で騰がっていればバブル。
私は株価を横目でしか見ていませんが、そうではなさそうです。

で、日本経済全体ではどうかと言うと、まだまだ。
景気回復の最終ゴールである個人所得は下がったままです。
そこが最も反映されやすいイオンやヨーカドーの業績はイマイチ。
円安を奇禍としている企業だけが儲かっているのが現実です。

話しを戻しましょう。
では、なぜ都心の不動産はバブっているのか。
これは実需ではない２つの大きな「買い」が入っているからです。

１　外国人
２　相続税対策

この2つに加えて、提灯みたいに「今買っとかなきゃ」という
慌て者の個人投資家も収益物件を買い漁っています。
長年不動産投資をしてきた人は、売ったり眺めたりしています。

価格が騰がっているので投資利回りは落ちています。
物件の売買価格が高騰したからといって、賃料は上がりません。
むしろ、都心の高級物件は賃料が下がり気味です。
恐ろしいことに、それは今後も下がり続けます。
何十万円も家賃を払える人が無限に現れるわけがないからです。

今、都心で新築マンションを投資用に買うと、利回りは3%前後です。
それは、想定賃料で借り手が付き、12か月賃料を払った場合。
もし、借り手が付かなければ収益はゼロ。管理費と税金がかかります。
そうでなくても広告料とフリーレントで最初の1年目はマイナス4ヵ月。

基本的に、賃貸住宅の空室率は2割です。
今後、住む人は増えないけれど賃貸市場に出てくる物件は増えます。
賃貸経営の環境はますます悪化するわけです。
それも、バブル化している都心は、月額賃料20万円以上が中心。
自身の収入から20万円以上の家賃を払える人はだいたい年収が1千万円以上。
サラリーマンの上位3%くらいですか。あとは自営業者。
もちろん、家賃が高くなればなるほど、借り手のマーケットは狭くなります。

外国人や相続税対策、あるいは投資家の買った住戸は、
ほぼこのかなり狭い賃貸市場に新商品として投入されます。
すなわち、今でもかなり供給過剰なのに、さらに加速。
さて、そのあとはどうなるのでしょう？

いつかも書いた通り、このバブルが何かの突発事故、
つまり尖閣沖の発火とかギリシャのデフォルト、
中国のバブル大崩壊などをキッカケに崩壊するのではなく、
経済の流れの中で弾けるとすれば、それは賃貸市場です。

「貸せると思って買ったのに、1年間誰も借りてくれない」
来年になると、そういう状況にある人が多くなります。
今までの経験で推し量れないのは、そういったオーナーさんの
何割かは外国人になっていることです。

日本人は「和を尊し」とする民族です。
市場の調和を乱す値下げや投げ売りは、なるべく避けようとします。
東日本大震災後にも、新浦安のマンションが暴落しなかったのはそれ。
下がる時は、わりあいなだらかに下がるのです。

外国人の場合、彼らがどう行動するのかはよく読めません。
しかし、お目当てのマンションを安く買おうと考えている方にとっては
「投げ売り続出」、みたいな状況は大きなチャンス。
まあ、今の流通システムではうまくそういう
デモノを拾えるかどうか、難しいところですね。

バブルは過熱すると、加速します。
そのうち、都心の一等地マンションは坪単価1000万円が
珍しくなくなるかもしれません。
もし、あと1年以内に潮目が変わっていなければ、
来年の今頃はそういうことになっている可能性があります。
そのころ、最後の慎重派も宗旨替えするのです。
「オリンピックまでは上がりつづける！」

私はそうなっても言い続けるでしょうね。
「これはバブルです。バブルはいつか弾けます」

さて、レポートの更新情報です。
今回は中央区関連の4タイトル。
「パークシティ中央湊ザタワー」、とうとう出てきましたね。
いったいいくらなのか？　ちょっと嫌な予感(笑)

中央区・総集編
価格　9,890円

】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■ KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■ウエリス茅場町、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■パークホームズ日本橋水天宮前、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■Brillia（ブリリア）日本橋三越前、■プラウド日本橋三越前、■ワザック日本橋、【銀座・築地・八丁堀エリア】■GREEN PARK 八丁堀、■プレシス八丁堀リバーフロント、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■パークシティ中央湊ザタワー、■ウェリス銀座二丁目、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス

日本橋・銀座
価格　6,390円

■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■ウエリス茅場町、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■パークホームズ日本橋水天宮前、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■Brillia（ブリリア）日本橋三越前、■プラウド日本橋三越前、■ワザック日本橋、■GREEN PARK 八丁堀、■プレシス八丁堀リバーフロント、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■パークシティ中央湊ザタワー、■ウェリス銀座二丁目、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス

晴海・勝どき・月島
価格　3,980円

■勝どきビュータワー、■ DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目

湾岸タワー総集編
価格　3,790円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス

セミナー参加者募集中

日　　時：2015年5月16日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)
場　　所：ルーテル市谷センター 第１会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
定　　員：36名（定員に達し次第、締切）
参加費：お一人様2000円
（参加者全員に1490円（税込）の新著書「やってはいけないマンション選び」、もしくは当日会場内だけで有効な1000円分の「資産価値レポート購入クーポン」をプレゼント）

お申込：リンク先ページの「申込フォーム」からお申し込みください

当日の予定
セミナーの部　13:15～
講演1　「未来のマンション市場風景　バブル崩壊を見据えて」13:15~14:30
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「新築or中古　その違いと注意ポイント」　14:40~15:20
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に「失敗しない」ためのチェックポイントを分かりやすく解説します。

講演3　「管理費削減の基本：管理会社見直しと管理品質向上」15:30~16:10
講師　別所毅謙（㈱別所マンション管理事務所　代表取締役）
有名マンション管理専門のコンサティング会社において基本システム及びノウハウを構築した後、別所マンション管理事務所を設立。管理組合を支援するコンサルティング実績多数。管理費削減サービスを提供する最大手企業の顧問を兼任。

トークタイム＆相談会　16:20～16:50
榊淳司が希望者のみなさんと自由に語り合う場を、短い時間ながら設けさせていただきます。どうぞ、お聞きになりたいことなどございましたら、気軽にお尋ね下さい。
また、この間に大友雅敏、別所毅謙の両氏が希望者の個別相談を承ります。　17:00完全終了

参加特典
１　参加者全員に1490円（税込）相当の新著書「やってはいけないマンション選び」をプレゼント
（※すでにご購入の方には、当日のみ有効な1000円分の「資産価値レポート購入クーポン」を差し上げます。ただし、クーポンご希望の場合はあらかじめメールでお知らせください）

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２　榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※但し、ご用意する枚数などには制限があります。

3　著書サイン会
希望者には榊淳司がサインさせていただきます。すでに「やってはいけないマンション選び」をご購入された方は、当日お持ちいただければサインさせていただきます。

※今回は懇親会を行いません。

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2015/4/22 0:01 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんばんは。

僕はもう6年くらい
「人口が減るから不動産価格は中長期でダラダラ下がる」
と言い続けてきました。
ところが、「想定外」の
１　東日本大震災
２　復興需要による建築需給圧迫
３　アベノミクスの円安
４　黒田君の「異次元」金融緩和
５　相続税法の改正

があって、都心はバブルです。
不動産屋は右往左往で濡れ手に粟。
分っていない素人投資家と相続税パニック層に外国人が、
「勘違い」で都心の不動産を買いまくっています。

本当の需要がないのに買われているからバブル。
過熱化しているので、弾けた後も長引きます。
1991年に終わったバブルから、
不動産価格の低迷は11年間続きました。
今度はまだ規模が小さいけれど、
団塊ジュニアという需要層は去っています。
それこそ中国のように「なりふり構わず」の
金融緩和と財政政策を動員しても、
長期下落は避けられないと思います。

バズーガ２で多少なりとも値上がりしたのは不動産と株だけ。
ともに金融資産として上昇しました。
物価は円安と人件費上昇分程度。
金融政策は「効かない」ということを証明したのバズーガですね。

バカどもは踊っていますが、
こっちはしんみりと眺めているだけですね。
ホロホロと今日も酔って寝ます。

ごきげんよう。　榊淳司

2015/04/24 00:10 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ 人生には３つの坂がある。上り坂、下り坂、まさか、と。

「ほんまにぃ～な」と、大阪のおばちゃん。(笑)
なんで、おばちゃんかって？
若いもんに、分かるか！(笑)

ま、それはともかく。

異国事情は存じませんが、少なくとも我がニッポン国は、
この先しばらくは、ダラダラ止まらない「下り坂」でしょう。
「上り坂」は、過去のこと。
「まさか」も、おまへん。
何故なら、皆さん、もう全て「予測済み」のことだからね。
いつの時代も「バカ」は知らないみたい。
「気楽」で「無敵」の群集。

ニッポン国は、毎年、日本人が減ってるのだと。
でも、大都会では「世帯」は増えてるのだと。
東京都は「単身世帯」が５割。神奈川県は４割。
しかも、ほとんどが「ばさま・じさま」。
ほんまでっかいな～と、またもや、大阪のおばちゃん。(笑)

養老孟司さんが、或る対談本で言われていました。
「単身で、世帯って言うの？」
独りきりで「世帯」とは、ねえ。
どげんな「世の帯」なんでしょうか、ねえ。(笑)

人口が減り続ける中、唯一、東京は世帯が増えるそうですが、
その東京の「世帯」も２０２５から、減・減・減。
で、
「ほなら住宅は、もう、いらんやん」と大阪のおばちゃん。(笑)

この先の日本人の「下り坂」は、多数の「独り坂」でっせ。
その対談で、こうも、言われていました。
「この先、ニッポン人は、野垂れ死にではなく、家たれ死に」だと。
独りきりの自宅で「家たれ死に」が、当たり前だそうですわ。
これは「まさか」じゃ、おまへんよ。
大阪のおばちゃん、ノーコメント。(笑)

困った困った、コマワリくん。
今宵も酒場で、ひとり酒。
あ～あ、酔うしかおまへんてか。(笑)

ごきげんよう。

2015/04/23 20:11 | by まろたん

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