バリ島不動産見学ツアーの参加者募集

マンション市場に陰りが見えますね。
今、世田谷の資産価値レポートを更新しているのですが、
販売が進んで完売したマンションが異様に少ないのです。
つまりは「売れていない」ということ。

世田谷というのは、基本的に実需エリア。
しかし、一部に相続税対策の需要も根強いところ。
先日の国税庁の方針変更がもう響いてきたのかもしれません。
そういうことには敏感なエリアですから。

去年の今頃、私はこんな予想をしていました。
「2015年はマンションデベロッパーの倒産があるかも」
大はずれです。ほとんどどこも倒産しませんでした。
それどころか、都心や湾岸の新築マンションは「バカ売れ」状態。
相続税対策と外国人が猛烈な勢いで買いまくりました。
2016年はどうでしょう？

デベロッパーの倒産はなくとも、広告代理店は逝きそうです。
というのは、2007年頃のように、
土地仕入では過熱していない感じがします。
住友や野村は高値挑戦ができても、
中小のデベは無理筋の高値挑戦に走っていません。

逆に、大手は少々高く買ってしまっても「塩漬け」が可能。
数年後に評価損を出した後、そろりと事業化したりできます。
住友不動産の「シティタワー金町」なんてのがいい例です。
9年くらい前に住友不動産が土地を仕込んだ時には、
事業規模が「坪単価280万円で2千戸」と噂されていました。
あの頃もバブルで、「なんでもあり」の時代。

金町なら駅徒歩5分以内でも坪200万円台前半が「やや高」の時代。
駅から10分以上も離れた2千戸規模が280万円なんて無茶苦茶。
「バブルもここに極めたか」なんてつぶやいたのを思い出します。
あの時のバブルは、金町や新浦安といった郊外まで波及していたのです。

ところが、いまのバブルは本当に地域限定。
郊外といっても、今年の前半まではせいぜい世田谷から杉並あたりまで。
ところが、野村不動産の「プラウドタワー木場公園」というマンションは、
「木場駅徒歩7分」で平均坪単価は300万円台の半ばに達している模様。
これもすでに「無茶苦茶」といえるレベルに達してきました。

バブルというのは膨らめば膨らんだだけ、
弾けた後の後遺症が深くなります。今はかなりの危険水域。
今のところ、無謀な仕入れを行っているのは住友や野村といった
大手だけのように思えるのですが・・・・

2016年は、新築マンションの売り出しが極端に減りそうです。
今年でさえ首都圏では4万戸を割りそうです。
来年は3万戸も危ういと思われます。するとどうなるのか？
デベロッパーにぶら下がっている業者が危なくなります。

もっとも売上を上げているのは建設工事を請け負うゼネコン。
ところが、震災の復興やオリンピック需要などで、
ゼネコンはマンションをやらなくても他に仕事がある状態。
細かくてコストがきついマンションは、どちらかというと嫌われ仕事。
他に仕事があるのにわざわざマンション建設を受注しなくてもOK。
もちろん、これは長谷工コーポレーション以外のゼネコンのお話し。

となると、苦しくなるのは設計や広告代理店。
あるいはモデルルーム関係の業者さんたちといった、周辺業界。
特に私の古巣である広告代理店業界から倒産が出るかもしれません。
すでにリストラを行っているところもあります。

あの、横浜マンション傾斜事件の影響もじわじわ出てきています。
特に郊外型のマンションの売れ行きはさらに鈍っている感じがします。
中小のデベロッパーは危険な仕入れはしていないものの、
開発事業自体ができなければ売り上げが立ちません。
従業員を削るリストラでもしなければ、倒産に向かうだけ。

2016年はマンション業界にとって「冬の時代」になる可能性大。
去年と今年は「我が世の春」と「ギンギラの夏」を謳歌しただけに、
来年は木枯らしが吹く秋から冬に向かう厳しい時期になりそうです。
ただ、2，3年の厳しい時期をやり過ごせば、
その先には小春日和も期待できます。

マンション業界に明るい材料があるとすればAirbnbですね。
来年あたり民泊が正式に解禁になると、
ちょっとしたブームが起こる可能性があります。
今でもひそかに「業務」にしている方は多いようですね。

さて、昨日はバリ島不動産セミナーを開催しました。
参加されたみなさん、ありがとうございます。
いつもながらの、とても楽しい会になりました。
懇親会に参加された方が、有料メルマガの読者さん。
「お待ちしていますから、早く出してください」なんて
プレッシャーをかけられてしまいました。

実のところ、出したいのですが「お奨め」できるほどの
物件が見つからなくて困っています。
そこで、「お奨め」とまではいかないまでも「面白い」と
思った物件を取り上げて、もうすぐお出ししますね。
物件は、杉並区と世田谷区から選びます。
すみません、もうちょっと待ってくださいね。

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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2015/11/30 16:16 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

衆参同時選挙の可能性は高いと思いますよ。
それでもって消費税増税無期限延期でしょう。
でも、財務省の猛烈な抵抗が予測できるので、
直前までは「ねたふり」。

それまでは軽減税率で公明党とゴチャゴチャやって
いかにも「10%は既定路線」のポーズ。
そいでもって、外遊先から解散風をビュービュー吹かせて・・
なんて、前回のシナリオそのままだったら芸がないですけどね(笑)。

それではまた。　ごきげんよう　榊淳司

2015/12/02 18:03 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

２０１５は、あと２９日。

来年のことですが、
ここにきて、衆参同日選のことがー。
さて。
どう転ぶか。一寸先は、一寸ですからねー。(笑)

ま。
やらなきゃ、終わりでしょう。安倍晋三。
あの間抜けズラ、残して。(笑)

やったら、どう？
だから「正面突破」でしょう。
できなきゃ打ち死に。
男なんて、そんなもんだんべ。

「タネ付けて、終わり」(笑)

それは、ともかく。

オトコもオナゴも、
所詮「人生、カンチガイ！」
らしいですよ。

ま、今日も、毒気を！たっぷりと。
ごきげんよう。

2015/12/02 14:44 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

待つのは苦手です。
でも「取りあえずなにかやる」というタイプがいますね。
何かやっていないと落ち着かない性分の小人。
それほどは愚かでもありません。

まあ、待つときには待つ。
焦って解決できる問題は何もありません。

とうとう12月。
まさに季節の変わり目。
株価も終値2万円。
変化をじっくり楽しむことにします。

ごきげんよう　榊淳司

2015/12/01 15:31 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

太宰治の一首。

＞ 待ちまちて　今年咲きけり　桃の花、
＞ 白と聞きつつ　花は紅なり。

待つ。じっーと待つ。ひたすら待つ。
その長いながい、孤独で透明な時間。

うーん。できないよなー。俗人には。

ま、今宵も、
お神酒をいただいて、寝るかあー。(笑)

ごきげんよう。

2015/11/30 23:32 | by まろたん

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