駅徒歩1分タワー続出の大阪が心配

大阪のタワーマンションに関する資産価値レポートを最新情報化しました。
実に驚くべきことは、大阪市内のビジネス街、あるいは商業エリアで
「駅徒歩1分」、さらには「直結」のタワーマンションが、
次々に登場していることです。

「駅徒歩1分」というのは、マンション立地としては別格です。
2015年には、東京でも「目黒駅徒歩1分」の場所に
大規模なタワーマンションが売り出されて、短期間で完売。
業界内で大きな話題を振りまきました。

今後、東京では中央区に日本橋エリアで大規模なタワーが
陸続と販売される予定だそうです。
日本橋は、本来は商業＆ビジネスエリアです。
そこに、次々とタワーマンションが建つのです。

マンションの開発分譲事業と言うのは、売ってしまえばおしまいです。
しかし、オフィスビルや商業施設として賃貸にまわせば
何十年もの間に多大なる収益を上げてくれるはずです。
今でも、大手町や丸の内にはタワーマンションの計画を聞きません。

かつて、商業やビジネスの一等地であったところにタワーマンションが
誕生するということは、開発者が中長期ではなく
刹那の利益を追求しているからではないでしょうか。
というか、商業施設やオフィスビルとして運用するよりも、
分譲マンションとして売ってしまった方がリスクは少なく
一時的に多くの利益が上げられると考えているのです。

一等地に「駅徒歩1分」のタワーマンションが続々と登場するのは
マンション業界にとっては明るい話題です。
なぜなら、そういう物件はかなり高値で売れて利益が上がります。
しかし、逆の意味で「その街では商業orオフィス需要が減退した」
と言う風に考えることもできるのです。
いってみれば、中長期的には街としての活気が失われます。

私の今の事務所は日本橋の小網町にあります。
このあたりは、もとは商業エリアであったようです。
小さなオフィスビルもたくさんあります。
しかし、徐々に新築分譲マンションに変わりつつあります。

東日本橋近辺まで行くと、その傾向は顕著ですね。
問屋さんたちの中小ビルが、次々にマンションに変わっています。
日本の流通業の中で、問屋さんはドンドン淘汰されているのです。
マンションが増えると、人口も増えます。
商業系にとっては好ましいことですね。
人形町の賑わいには衰えを感じません。
しかし・・・・

大阪の中心である梅田からひと駅北に「中津」があります。
非常に庶民的なエリアです。東京で言えば「東中野」みたいなところ。
そこの駅徒歩1分に、この4年間で2物件目のタワーが出てきました。
まあ、儲かるからタワーマンションなのでしょうね。

しかし、今後マンションばかり増えて、中津は発展するでしょうか？
私は、手放しで喜べない何かを感じてしまいます。
人がたくさん住む、というのはいいことです。
しかし、それとは別に「人が自然に集まる」魅力が
街には必要だと私は思っています。

例えば、六本木ヒルズは典型的な成功例です。
千葉ニュータウンは、かなり痛い失敗例だと思います。
まあ、場所が違うといえば違いすぎます。
豊洲は、ある程度成功しています。
ららぽーとによって人が集まります。
でも、いかにも弱いですね、あれだけでは。
だから、今後が危ぶまれます。

新豊洲の「新市場」なんて、もっと危ういですよ。
だって、商売上手の三井不動産が豊洲でららぽーとをやって、
あの程度の賑わいしか引っ張れなかったのです。
東京都と言うお役所が企画した「新市場」なんて・・・・

「人が集まる」ことに関しては、なんといってもディズニーリゾート。
しかし、ここは後背地を中途半端に開発してしまいました。
舞浜の戸建て街を「ディズニータウン」にして、商業地域に。
それこそ若いファミリー向けの賃貸タワーを何本も作れば
舞浜―新浦安はもっと華やかな印象の街になったと思います。
あんな中途半端な戸建ての住宅地にしてしまったので、
30年後にはかなりヤバイ感じになっていると予測します。

街というのは、基本的に生き物です。
誰かの頭の中の構想に従うよりも、自然に任せるのが一番。
銀座も新宿も、渋谷も池袋も自然発生的に発展していきました。
浅草は自然に衰退しました。今また復活の兆しがありますが。

大阪の街が心配です。
「駅徒歩1分」のタワーマンションが増えるのはいいのですが、
「人はいっぱい住んでいるけれど寂しい」街になっては本末転倒。
「人が集まる」仕組みは、人間のアタマで考えなくていいのです。
要は、自然に任せればいいだけ。規制を緩めるのです。

大阪の街が衰退した原因のひとつは「同和」という
政府の規制以上にめんどくさい規制があったからだと考えます。
大阪人は、お上に頼らない心意気を持った人々。
大阪再生に何よりも効くのは、維新でもなく、タワマンでもなく、
色々な意味での「規制緩和」だと思います。

大阪のタワーマンション
価格　5,290円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ザ・タワー、■プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ローレルタワー南森町ル・サンク、■（仮称）梅田豊崎 超高層免震タワープロジェクト、■プレミストタワー大阪新町ローレルコート

小岩・平井
価格　3,980円

■ミオカステーロ小岩II、■クリスタルマークス、■ライオンズ小岩グランテラス、■シティテラス平井、■レーベン新小岩innovia、■新小岩パークフロント、■ルピアコート新小岩、■ジオ新小岩、■レーベン北小岩DISCOVERY　I 、■ルピアコート新小岩フレール、■レーベン北小岩DISCOVERY　II

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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2016/5/6 0:08 Comments (14)

14 Comments

まろたんさん、こんばんは。

そうです。
地震なんて、私の生きている間に余地なんて出来っこありません。
東京に・・年以内に震度7がくる確率が7割・・・とか、テキトーでしょ。
来るときには来ますよ。
何が起こるか分りまヘン。

まろたんさん、まだまだ時間はありますよ(笑)。
お互い、文句を言いながら生きていきましょう。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/07 21:30 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

明日のことは、誰にも分かりません。
ね。
これが「科学」なるものの限界です。
え、分かりますか。一秒後が？

東北大地震のあとですが。どこの新聞だったか。
こんな記事が出ておりました。

「例えばですが、
枝を離れ落ちてゆく葉っぱの軌跡すら分からないのに、
どうして地震予知なぞ出来ましょうか」
と。

これ書いていたのは、東大地震研のオナゴ職員。

西洋的なるものの「限界」でしょう。

ああ。
難しい話しになりましたが、
要はひとつ。

「困ったときの、西洋」

こそ、ニッポンの近代。
だったのでしょう。

ま。ここで止めて起きましょう。
私は、もう残り時間が少ない。
ですけんねー。(笑)

さ。明日だ。
ごきげんよう。

2016/05/07 21:10 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

仕事をし過ぎて・・・飽きました。
郵便ポストを見たら、なぜか封筒に入った東京新聞。
そういえば、電話で取材を受けたような・・・

最近、メディア露出が少なくなったので
ルーチンのお仕事がはかどっています。
でも、飽きました。見切るわけにもいきません(笑)。
はやく日々是好日になりたや。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/07 16:24 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ 見切り千両。
と言う。
相場の世界にね。

何を見切るか。
めいめい、めいめい、
のことでしょう。

さあ、人生「詰まる」ところ、

＞ 出会いと別れ。

まだまだ、
人生「詰まってへん」御仁には、
うーん、そうだよねえー。

日々是好日。
おきばりやすうー。

ごきげんよう。

2016/05/07 12:33 | by まろたん

井上さん、こんにちは。

確かに、中国人と言ってもマナーの悪い人間ばかりじゃありませんね。
晴海のティアロに住んでいるお方もそう申しておられました。
湾岸はマナーのいいチャイニーズの住処になればOK。
そうなれば、資産価値も維持できるはずです。
マナーが良ければ、日本社会に溶け込めますからね。

日本は移民政策を取らないでしょうが、
中国人はどうしても増えるでしょうね。
ただ、連中は日本人になることに抵抗がない。
そこが半島の人たちとの違いですね。
日本人も昔ほど差別意識はない。
日本人は国際性がないというよりも、単にシャイなのですよ。
東京人は日本で一番クールですが、
地方に行けばみんな優しいですよ。でも、シャイ。
この国では自己主張は嫌われる原因。
沖縄なんて、その際たるところ。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/07 11:36 | by Sakaki Atsushi

池袋ってのは、どうもね・・今年40年ぶりだかに行きました。
私の上海の我が家の近くにある火鍋屋が池袋に出店し、
井上さん行きましょう、と誘われ、嫌々行きましたよ。
店は完全に”中国モード”。ビール冷えてないし・・
池袋は中国人多いらしいですね。
でも、日本に出稼ぎに来てる連中が99％でしょう。
湾岸エリアの中国人は、皆さん、富裕層なのかと。
SKYZに住む私の知り合いの中国人は2人いますが、
いずれも富裕層で、文化程度も高く、マナー度も高い。
今後、更に、そういう感じになって行くでしょうね。
そして中国人の方が国際的ですので、欧米人も受け入れる。
日本人は外から来るものに臆病すぎる。

2016/05/07 05:51 | by 井上＠打浦橋＠上海

井上さん、こんばんは。

日本はいい国ですよ。
中国では年から年中反日ドラマをやっているので
日本に来る中国人は「どんな国だろう」とやってくるのでしょうね。
でも、意外に「いい国じゃない」となる。まあ、そうでしょう。
日本人はアピールが下手だから、今まであまり宣伝しなかった。
でもリピーターはどんどん増えているようですね。
日本は観光大国になりますよ。

湾岸は中国人にお任せします(笑)。

今、中国人エリアと言えば池袋ですね。
新宿から池袋にかけて、中国人が猛烈に中古マンションを買っています。
まあ、どうぞご勝手に、と言う感じ。
外国人エリアと言うのは、面白いですね。
私も大いに賛成します。

ではまた。　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/06 21:55 | by Sakaki Atsushi

東京はもっと国際都市になってほしい。
このままじゃ、香港、上海、北京、シンガポールといった
国際的な都市から取り残され、埋もれて行ってしまいます。
何がそれを阻害してるのか・・やはり島国根性と、村社会根性。
もっと外から来るモノを受け入れないと・・
ここ2・3年東京の魅力が分かってきた外国人観光客が多くなっています。
日本人が嫌う中国人も・・でもリピーターの中国人などは、
ホントの日本が好きになっているようです。
こういったことが呼び水になって、
受け入れようという意識が徐々に日本人に浸透して行くものと見ています。
特に若い日本人ほど、外から来るものに対しての拒否感は薄れて行ってるでしょう。
まあ、湾岸地帯が外国人村になっても、それはそれで、
結構なことだと思っています。
上海にも北京にも外国人村はあるのです。
そういうところは、それが魅力になってるのです。

2016/05/06 16:26 | by 井上＠打浦橋＠上海

井上様

いえいえ、健全な議論は歓迎です。
確かに、人がどんどん集まっているところは発展します。
不動産の価格も上がるでしょう。
中国の場合、まだまだ発展の余地があります。
上海や北京の不動産が上がっても、まああり得ることです。
東京は衰退の間口に立っています。
この街が発展するのなら、豊洲でも有明でもOK。
私ももっと楽観的なことが言えます。
安倍政権になって、大きく変わったのは空気。
出生率が上がったわけではありません。
若者の所得水準は下がる一方です。

湾岸が今後発展するとすればチャイニーズ化でしょうね。
今でも、チャイニーズ比率はかなり高いはず。
でも、連中の困ったところは「一斉に動く」ところ。
何かあると、すぐに逃げ出そうとします。
地震、原発事故、戦争、テロ・・・・
まあ、何があるか分かりません。
湾岸では最近売り物件が増えています。
そろり、と地殻変動が起こっている気配を感じますね。
管理組合　VS 中国人オーナーの民泊　という図式も
可視化されそうになっています。

東京と上海の違いは、成長性です。
政府の政策が変わったくらいで、大きな流れはせき止められません。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/06 14:36 | by Sakaki Atsushi

榊さん、しつこくてごめんなさい。
上海に14年間住んでいて、日本、東京を眺めて居た時は，
ダメじゃ日本は、東京なんて田舎もイイところ、もう終わった都市だ・・
こういうことだったんですが、安倍さんになって日本が動き出し、
そして東京オリンピック。
う～む、日本も東京もまだ捨てたもんではない・・に変わっていきました。
埋め立て地、イイじゃないですか・・・
横浜も東京も既にして発展してる地域は殆どが埋め立て地。
東京、特に東京中心部の魅力は更に増して、人がドンドン集まって来る。
それが外国人であっても中国人であってもイイのです。
そういうのを毛嫌いする日本人の意識も少しづつ変わっていくはず。
チャイナタウン化、結構なこと・・そうすると私の家もバカ高く売れる。
さあ、10年後、どうなってるのか・・
上海のように10倍にはならないにしても2倍にはなってると、私は予想しています。

2016/05/06 14:03 | by 井上＠打浦橋＠上海

井上様

東京が上海と決定的に違うのは「未来がない」ことです。
衰退のレールが敷かれている街に、埋め立て地の繁栄はありません。
ましてや、地下鉄の駅から徒歩11分のマンションが高値で売れたのは
私に言わせればイルージョン以外の何物でもないのです。
まあ、あと数年は続きます。
オリンピックも手助けしてくれるでしょう。
ただ、資産価値は今が最高で、今後は怪しいもの。
早めの売却がよろしいかと思います。

日本が移民政策に転換でもしない限り、
東京の繁栄は続きません。
湾岸は「取り残される」運命ですね。
鈴木都知事の都市博覧会がとん挫したことで、
大きな方向性は定まった、と私は思います。
オリンピックは手助けにはなりますが、
8年遅かったのではないでしょうか。
舛添はフランス志向です。
つまり埋立地なんていう文化蓄積度の低い地域は大嫌いのようです。
いっそのこと、中国の大資本に買ってもらった方が未来が開きます。
チャイニーズタウン化するのは必定ですが。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/05/06 13:30 | by Sakaki Atsushi

まろたんさん、こんにちは。

地方と言ってもバカにできません。
私は昔「バカしか残っていない」と思っていました。
なんのその。それぞれ事情があります。
東京の方がバカが多いかも。
バカでもヘラヘラしていれば食えるのが東京。

大阪、あきまへんで。
私は京都人なので、なんとのうバカにしていますが
嫌いではないですよ、あの雰囲気。
心の底では「東京に負けて欲しくない」と思っています。
でも、現状はズタズタですね。
昔の吉本新喜劇が大好きでした。

東部戦線、本日も異常なし。

ごきげんよう　榊淳司

2016/05/06 13:20 | by Sakaki Atsushi

私のSKYZの部屋は2018年5月に3年1ヶ月の契約が切れます。
そのあとどうするか・・引き続き賃貸か、売却か、あるいは自分で住むか・・
その辺は、その時の状況によります。
SKYZがある新豊洲、私には大いに魅力あり。
上海や北京の発展ぶりを見てきた私にはワクワク感たっぷり。
何が出来るのか・・これを思い浮かべるだけで・・毎晩気持ち良く眠れる。
先客万来もTBSの回転劇場も（TBS、相当力を入れそう)、何らかのふ頭もできるんでしょう。
そしてSKYZの圧倒的な存在感、開けた景観、水辺の気持ち良さ・・ジョギングするには最高！
そう感じた人が多かったので、1110戸がたちまち売れたということ。
しかし、榊さんは、執拗に新豊洲とSKYZをけなす。
なんでかな・・不思議でしょうがない。

2016/05/06 05:26 | by 井上＠打浦橋＠上海

榊さま。

ＯＳＡＫＡ。
と言えば吉本新喜劇。
コテコテでおもろかったなあ。

花紀京。岡八朗。チャーリー浜。カンペーちゃん。
などなど。
涙がでるほど笑ったもんだ。
あんな役者はもう出てこんでしょう。

大阪の衰退たるや。誠にまことに。
祭りのあとの寂しさ。
道化の華と言うけれど。
喜劇役者って、どこかものかなしいよね。

さて。
今日、ＩＴの個人講習。
我が家に若手の講師が来てくれます。
当地にもハイレベルのエキスパートがいます。
総じてレベルが高い。

意外にも東京は「玉石混交」。
「石」でもソコソコ稼げるので淘汰されない。
だから「石」が転がり込んで来て、ふきだまる。

まっこと「石」というより「クズ」が生息している。
ウンザリさせられた経験も少なくない。
も、コリゴリ。(笑)

東京圏はアメリカのコピー。
「人種のルツボ」のアメリカに対し、
東京圏は何のルツボでしょうね。

2016/05/06 03:27 | by まろたん

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