エンドさんには「森」の正体が見えない

私は、世の中にあるマンションについて
アレコレほざくのを仕事にしています。
「そんなことで飯が食えるんやろか」と最初は思いました。
それがやってみると、意外に食えたりしているのです。
不思議ですねー。でも事実。

私の同業者さんみたいな方がいることはいます。
つまり「マンションについて語る」ことを業となさる方。
でも、私とその他全員との決定的な違いがあります。
それは、数多ある新築マンションの各物件について
赤裸々にデメリットを指摘できるか、ということ。
ついでに言えば、マンションデベを批判できるか否か。

実のところ私、ご同業の方々にはほとんど関心がありません。
なぜなら、真の意味での競争相手がいないからです。
私のように都心のマンション建設現場をくまなく見て回り、
各物件のオフィシャルページを3カ月に一度はチェックしている
ご同業の方はひとりもいないでしょう。

各物件別に800字程度のコメントをまとめた「資産価値レポート」を
有料で販売しています。1タイトルが2千円程度から1万数千円。
累計で、もう1万数千部は販売したはずです。
私のビジネスはだいたいがどんぶり勘定なので、
正確なところを把握していません。
だいたい、何部売れたか正確に知ったところで、
それで売り上げが増えるわけではありませんから。
それよりも、なるべく早く最新情報化することに労力を費やします。

エンドさんとの接点も大切にしています。
メールでの相談は初回が無料。2回目は3240円。
面談は１回10800円。基本1時間ですが、だいたい2時間以上。
超過したからと言って、追加料金はいただいていません。
基本、ご納得いただけるまでお話します。

誤解されやすいのですが、有料面談はビジネスとしての儲けを
狙っているわけではありません。
例えば3時間かかって10800円の収入なら、半ば赤字です。
それでもニコニコしながらやっているのは、エンドさんとの接点。
つまり、今市場がどうなっているのか肌感覚で知るためです。

メールの無料相談など、その際たるもの。1円にもなりません。
でも、どういうエンドさんがいて、どの物件に関心があるのか、
というマーケット実情の片鱗が見えてきます。
もちろん、すべて誠実に対応しています。

さらに言えば、私はいつも正しいことばかりを言いません。
6年くらい前の民主党政権時代、私はセミナーなどで
「今後マンションの価格が上昇することはないでしょう」
なーんてことを、イケシャーシャーとほざいていました。

わたしの予測は、日本の国土面積の98％では当たっていましたが、
残り2％程度の「決定的」なエリアで外れてしまいました。
いつも言っている地域限定の「局地バブル」が発生したのです。
6年前の私は、黒田君みたいな奴が日銀の総裁になって、
常識外の金融緩和である「バズーガ」をぶっ放すなんて、
まったく予想していませんでした。

不動産といえども、その価格は「需要と供給の関係」で決まります。
日本では住宅が余っているのに、毎年100万戸も新築しています。
需要と供給の関係だけで考えれば、価格は下落します。
しかし、黒田君がバズーガをぶっ放し、相続税対策の控除が縮小し、
円安で外国人がなだれ込んできたことで局地バブルが起こりました。
局地エリアのマンションが、「住宅」という本来の機能性商品から、
値上がりを期待される「金融商品」に化けてしまったのです。

しかし、どうやらこの局地バブルも終わりかけているようです。
本来の「需要と供給の関係」に戻れば、それは暴落となります。
しかし、「王様は裸だ」と叫ぶ勇気をもった業界人はまだ少数派。
そんな都合の悪いことは、分かっていても言わずもがな。
だれも叫ばない限り、ビジネスはうまくゆくのが不動産業界。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが。

最近、無料有料の相談にお答えしていて思うことは、
エンドさんは「バブル崩壊」の現実感から遠いな、ということ。
当たり前ですが、目の前で財閥大手が1億円のマンションを
販売しているのを見て、それが現実だと思っているのです。

私は「どう考えても10年後は5千万円かいな」と思う物件を、
三井不動産レジデンシャルが1億円で売っていると、
エンドさんは今のその現実を受け容れてしまうのです。
まあ、仕方がないといえば仕方がないこと。
私が「10年後は半額かもしれませんよ」とほざいたところで、
それはいち評論家の言説でしかありません。
エンドさんには私が見ている「森」が見えないのです。
目の前の「木」は見えているのですが。

中には、私の言うことを信じて販売行動を決める方もいます。
私は自分が心から「正しい」と思うことを語り、書きます。
しかし、神ならぬ私はすべてを見通すことなんてできません。
まあでも、もう8年もこんなことをやっています。
最近は「○年前に榊さんに相談して・・しましたけれど正解でした」
と言われることも多くなりました。

その逆もあるのでしょうが、私の耳には届きません(笑)。
ただひとついえること、私には何のポジションもありません。
あるとすれば、マンション市場は活発であって欲しいということ。
しかし、将来的にそれはあまり期待できません。
7，8年後の新築マンション市場は今の10％の規模かもしれません。
現に、この10年で半分以下に収縮しました。
しかし、こういうお話も目の前の市場を見ている方には
現実感を持てないのでしょうね。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
「東京の大規模マンション」など5タイトルを最新情報化。
葛西や船堀あたりには、新規物件が出ていません。
そして、完成在庫率が7割以上になってきました。
市場の停滞感がハッキリしてきましたね。
東京のタワーマンションも新規はゼロ。
勝どきザタワーみたいに、キャンセル住戸で復活した物件もあります。
「東京の大規模マンション」には、マイナーな新規が出てきました。
こちらも停滞感が漂っていますね。

それぞれ、注目物件については有料メルマガで配信します。
資産保全や投資向きの物件はチラホラながら見られます。
また、売主が「弱気で値付け」物件もメルマガに入れました。

東京の大規模マンション
価格　7,790円

プレミストひばりが丘
かなり時代遅れ感が強い物件です。

■グランドメゾン江古田の杜、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 国分寺四季の森、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ板橋蓮根、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■プラウドシティ武蔵野三鷹、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■Brillia City（ブリリアシティ）石神井台、■プレミストひばりが丘、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■芦花公園　ザ・レジデンス

東京のタワーマンション
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■ Brillia（ブリリア）Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■シティタワー恵比寿、■シティタワー銀座東、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■KACHIDOKI THE TOWER勝どき ザ・タワー、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン

榊選定、東京・神奈川の注目タワー物件
価格　2,980円

■Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■パークコート青山 ザ タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■リヴァリエ

葛西・西葛西エリア
価格　3,490円

■プレシス葛西ルジュール、■プレシス葛西ルヴェール、■レ・ジェイド南葛西、■イニシア葛西、■ローレルコート西葛西、■グリーンホームズ南葛西VI、■ガーラ・レジデンス西葛西、■レ・ジェイド南葛西パークアリーナ、■オーランドコート南葛西

船堀～篠崎
価格　2,390円

■ライオンズ一之江レジデンス、■エクセレントシティ船堀III ブライトステージ、■アーデル船堀GREEN AVENUE、■アデニウム篠崎、■プレシス篠崎、■アーデルレジデンス一之江、


3月4日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：3月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

3月4日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は9名様で、待ち時間がございました。
今度はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

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2017/2/13 17:07 Comments (0)

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