住友不動産の完成在庫はミステリーの世界

最近、「東京の大規模マンション」、「東京のタワーマンション」
という資産価値レポートを最新情報に更新しました。
驚くのは、完成在庫がどんどんと積み上がっていること。
「東京の大規模」なんて、全37物件中21物件が完成在庫。
建物が完成しているのに、販売が続いているのです。

私も30年くらいマンション市場をウォッチしていますが、
これは「かつてない規模」だと思います。
1991年と2008年のバブル崩壊以来ではないでしょうか。
非常に危険な状況なのですが、市場には危機感がありません。
なぜかというと、それによって倒産する企業が出てこないから。

前回のリーマンショック以前、新築マンション市場の主役は
「独立系専業」のデベロッパーでした。
ゼファーとか日本綜合地所、モリモト、ニチモ、アゼルなど。
みーんな潰れてしまいましたね。
ゾンビで蘇ったとこもありますが。
今回の完成在庫急増の主役は、何といっても住友不動産。

まあ、前回も主役級だったのですが、今回ほど目立っていません。
住友不動産は3年連続で新築マンション供給戸数も1位です。
つまりは、日本で一番たくさん新築マンションを
市場に送り出しているデベロッパーなのです。

さてさて、住友不動産は誰もが知る日本の大企業です。
もちろん、マンション業界ではナンバーワンの巨人。
もはやマンション開発では三井や三菱も及びません。
当面の間、一位の座は揺らがないはずです。

もちろん、一部上場企業です。決算を公開しています。
2017年3月期決算の資料として「FACT SHEETS」なるものを
ネット上でお出しになっています。

www.sumitomo-rd.co.jp/ir/settlement/files/1705_0003/8830FACT_SHEETS_Mar.2017.pdf

その4ページ目に出ているのが以下の資料。
これによると
「マンション完成済み未契約戸数」は平成29年3月時点で
「1,191」戸ということになっています。
「エエッ、本当ですか！」と業界人なら叫ぶでしょう。
もちろん、私も大いに疑問を持ちました。

私は首都圏や近畿圏で販売されている新築マンションの
現場を回り、「資産価値レポート」を作成、販売しています。
特に東京については、誰よりも「現場を知っている」人間。
私の感覚で、住友さんの完成在庫が「1,191」戸なんて、
どう考えても「あり得ない」の世界なのです。

私が自分のレポートで取り上げている、主な住友物件の
中からすでに建物が出来ていて販売を続けている、
200戸以上の物件について、ざざっと取り出してみると・・・

ドゥ・トゥール 1,450戸(住宅)、SOHO216区画
スカイフォレストレジデンス 361戸
シティテラス平井 357戸
シティテラス東陽町 522戸
シティテラス大森西 279戸
シティタワー目黒 244戸
グランドミレーニア 410戸
シティタワー金町　840戸
シティテラス荻窪 225戸
シティテラス杉並方南町 298戸
スカイティアラ 621戸
シティテラス吉祥寺南 268戸
シティテラス国立 277戸
シティテラスひばりが丘 343戸
シティタワー武蔵小杉 800戸
シティテラス横濱和田町 373戸
シティテラス越谷レイクタウン 497戸

物件名のあとの数字は「総戸数」です。
誤解のないように書いておきますが、以上に挙げたのは、
住友不動産の抱えていると思われる完成在庫物件の中の
主なものでありまずが、全体から見れば
ほんの一部かと推測します。
何と言ってもこの他に膨大な数の
200戸未満の物件がありますから。

この中で例えば、スカイティアラなんて現地に行くと
「半分も入居しているの？」という印象を持ちます。
仮に6割入居しているとして、ここだけで250戸近くの
完成在庫が存在するかもしれないのです。
シティタワー金町(840戸)も同様。不思議でしょ。

もしかしたら、住友不動産と榊マンション市場研究所では
「マンション完成済み未契約戸数」という言葉から受け取る
概念の理解が違うかもしれませんね。
きっとそうなのでしょう。
でないことには、とうてい理解できない現象ですから。

世の中、私の拙い知識や経験では到底理解できないことばかり。
どうして年収1千万円くらいの方が平気で
1億円のマンションを35年ローンで買っているのか？
はたまた、東西線の木場あたりのタワーマンションが、
港区並みの販売価格で売り出されているのか？

はたまた、城東エリアの駅近マンションと、
日本橋馬喰町エリアの相場観が同じなのか？
私には理解できないことだらけです、本当に。
ただひとつ言えることは、私が信じられないくらいの価格でも
それを受け入れて買っている人が何人かいる、ということ。
でも、そういう人はあまり多くないので、
東京でもその他のエリアで大量の新築マンションが
大量に売れ残っているわけです。それが現実。

ありていに言えば、いま「高値掴み」している方は、
数年後にほぞを噛む可能性がかなり高そう、かと思います。
住友不動産は、この勢いだと2017年も「1位」になるでしょう。
そして完成在庫の保有数もダントツの1位になるはずです。
少なくとも、榊マンション市場研究所は断固として
そのような見解を持ちます。

では、その資産価値レポートの更新情報です。
今回は「東京の大規模」と「東京のタワー」、そして
私が選んだ「厳選のタワーマンション」の3タイトル。
冒頭申し上げたように、完成在庫が急増中。
そのわりには、新規参入は低調ですね。

ただ、「東京のタワーマンション」では武蔵小山と
三鷹で興味深い物件が出てきました。
ちょっと注目できるのではないかと思います。

東京のタワーマンション
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー、■クレストプライムタワー芝、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■THE 千代田麹町 TOWER、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■シティタワー恵比寿、■シティタワー銀座東、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■シティタワー大井町、■ (仮称)武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■KACHIDOKI THE TOWER勝どき ザ・タワー、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■（仮称）三鷹駅直結タワープロジェクト

東京の大規模マンション
価格　7,790円

■グランドメゾン江古田の杜、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 国分寺四季の森、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ板橋蓮根、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ越中島、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ武蔵野三鷹、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■Brillia City（ブリリアシティ）石神井台、■プレミストひばりが丘、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■レーベン多摩センタープロジェクト、■芦花公園　ザ・レジデンス

榊淳司が選んだ2017年夏、注目すべき
「東京のタワーマンション」
価格　2,980円

■パークコート青山 ザ タワー、■THE 千代田麹町 TOWER、■シティタワー大井町、■（仮称）武蔵小山駅前再開発タワープロジェクト、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■（仮称）三鷹駅直結タワープロジェクト


6月10日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月10日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月10日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は雨の中を3名様。
ただ、15分ほどお待ちいただいた方もおられました。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2017/5/19 14:41 Comments (7)

7 Comments

榊さま。

きょう、当地の日赤病院へ行ってきました。
当地に来て知り合った人が入院して、その見舞いに。
３日まえに大腸の手術。
痛みも和らぎ３日メにしては元気そうでヒト安心。
私より２つ上、今年７０。
まあ、いろいろあるトシでしょうね。

病院は自宅から歩いて３０分ほど。
日曜なので外来はなく病院の中は暗く静かでした。
大きな病院とか特養とかに行き、我が眼で現実を見ますと、
シリアスな書物を読むよりも「考えさせられます」ね。

そんなことを思いながら、今宵もそろそろ、アレです。
御神酒タイム。(笑)

ごきげんよう。

2017/05/21 17:48 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

確かに「雇われマダム」ですから
自分の代だけ何とかなれば言いわけですね。
サラリーマンは何と気楽な商売なのでしょう(笑)。
まあ、表に出なければ何の問題もなし。
でも気が付いたら倒産寸前みたいな、
東芝劇になってしまうかもしれませんね。
まあ、そうなるまでにはまだ少し年数がかかります。

マイナンバー、どうでしょう。
今年から確定申告に書かされるようになりましたけど。
そういえば、その昔住基ナンバーというのがありましたねえ。

今日はやや暑め。
来客があったので、少しだけ冷房を入れました。

それではまた、ごきげんよう。

榊淳司

2017/05/20 17:43 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

完成在庫のミステリーについての、
ゆもちサンのコメ。正鵠を射てるような。
もちろん「エス友」さんだけではないでしょう。

完成基準はデベの胸先三寸でしょう。
監査法人がアクセプトすればですが、
うーん、監査法人とてビジネスですからね。

資金繰りはヨシとして、会計処理から見ますと、
完成・未完成によって損益には影響しませんから、
ま、よきに計らえ、となるのでしょうか？

社長さんも「雇われマダーム」ですから、
見ているのは損益計算書だけでしょう。
バランスシートにつぃては、
次の社長さんへ「飛ばし！」ですね。(笑)

トシバさんも「雇われマダーム」ですから、
程度の差はありますが次世代に「飛ばし！」ですね。
ただトシバさんは監査法人が意地を見せた、
と言うか、保身を計ったのでしょう。
心中は出来んと。(笑)

エス友さんについては、この先、未完成扱いが増えて、
バランスシートが異常膨大に膨れ上がったら、
監査法人も、どうなんでしょうかね？
心中はしたくないし･･･。
トシバさんのように蹴り合いでしょうか？(笑)

ところで、マイナンバーですが、
地元大学のＩＴ分野の准教授に見通しを訊ねました。
准教授、答えて曰わく。
「住基ナンバー以上には、ならないでしょう」と。
住基ナンバーに次いで、また「玉砕」でっかー。(笑)

今日も初夏の暑さでした。
カゼ、御自愛下さい。
ごきげんよう。

2017/05/20 16:34 | by まろたん

ゆもちんさん、こんにちは。

なるほど、そういう考え方だと
建物の完成をいつまでも引き延ばせますね。
まあ、世間は受け容れないでしょうが。

住友さんの完成在庫、
来年の今頃は万に達している可能性がある、
と私は密かに予測しています(笑)。

またいろいろ教えてください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/05/20 11:10 | by Sakaki Atsushi

榊さま

いつも楽しく拝読させて頂いております。

完成在庫というキーワードから類推すると
住友不動産さんは、まだ完成していない物件という認識なのかも？

そもそも、完成・未完成のボーダーラインについて
明確に開示しておりませんし
第１期とか第２期とか言って、同じマンションで販売してますが、これも同じ理屈なのでは？？？

いずれにしても、色々な問題を先送りにしているだけなので、早晩この問題が露呈するように思います。

2017/05/20 10:05 | by ゆもちん

愛読者様

コメントをありがとうございます。
金融庁、最近は引締めに入っています。
個人投資家への融資は昨秋から超厳しくなっています。
ただ、住宅ローンやリートへの融資は超甘のまま。
バブルはまだ膨張し続けています。

ではまた、ごきげんよう。

榊淳司

2017/05/19 17:36 | by Sakaki Atsushi

マンションの完成在庫がバブル期以上に積み上がっているのに、マンションデベの破綻が起きないのは、日銀緩和の弊害ではないでしょうか。

金融機関が融資の審査を限りなくゆるゆるにしているから、資金繰りに困らないから破綻が起きないーーー

まさに日本の不動産バブルも目一杯膨張している感じがします。

金融庁も資産査定をゆるゆるだし。

2017/05/19 16:35 | by 愛読者

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