震災後のマンション市場はどうなる？

ガソリンは普通に入れられるようになり、
お米やトイレットペーパーも店頭に並んでいます。
お水はまだ買いにくい状態ですね。
京都人の私は食べられないのですが、納豆も不足気味だそうです。

それにしても、放射能が収まらないと落ち着きません。
ただ、これはまだまだ収束が見えませんね。
私は素人なのでよくわかりませんが、
どうして鉛で固めたうえコンクリートで覆わないのでしょう？
確か、チェルノブイリはそうやっていたように記憶しています。
廃炉と決まっているのなら、それでいいんじゃないですか。
それに、現場での作業は人間がチマチマやるのではなく、
ロボットは使えないのでしょうか？

今回、日本政府も東京電力もかなり初期対応を誤った気がします。
特に菅君の無能ぶりは際立っていますね。
これほどの非常時に、ほとんど何もしていません。
蓮舫や辻元、仙谷を要職につけるなどは言語道断。
だいたい、この3人は大半の国民に嫌われています。
つまり、この人事は菅政権の人気上昇にはつながらず、逆効果。

こういったことを思いついて実行する菅という人は、
なんともアホで間抜けなオッサンです。
この非常時に、あんなアホなオッサンが総理大臣なのは
まさに「弱り目に祟り目」なのですが・・・これは選んだ国民の責任。
我々はひたすら耐え忍ぶしかないでしょうね。
民主党に投票しなかった私としては腹立たしいばかりですが。

さて、2つ前の更新記事「買ってはいけないマンションの惨状」の
注目度が高いようです。
新浦安で不自由な暮らしをされている方々にとっては
あまり耳触りのよい話ではなくて恐縮です。

今日は、この震災が今後のマンション市場に対して
どのような影響を及ぼすのかについて、少し考えてみたいと思います。

まず、現在見られる現象として、多くの販売中、
および販売予定マンションのスケジュールが先延ばしされています。
「建築資材の納入予定が不安定」というのが、その理由です。
建築資材の不足は、建材メーカーの株価を高騰させたりしています。
今後しばらく、東北地方の復興事業が行われるでしょうから、
建築資材の需要は増えこそすれ、減りはしないでしょうね。

建築資材の価格が上昇すれば、当然マンションの建設費も高くなります。
すでに着工している場合はあまり影響を受けませんが、
これからゼネコンとの契約を結ぶ物件は、
建築コストの上昇は避けられないでしょう。
そうなると、販売価格にも影響をもたらします。

おもに昨年の前半、いくつかのマンションデベロッパーは
都心および城南エリアでかなり強引に用地取得を行っていました。
「エッ、そんな値段で」という高値で買っていたのです。
そういった案件のゼネコン発注は、大半これからです。
もともと無理目の「高値プロジェクト」が、さらに高くなりそうです。

その他も、これからゼネコンへ発注する新築マンションの
販売価格はすべて当初の予定よりも高くなるはずです。
ということは・・・今年の後半に市場に出てくるマンションは
ほぼ平均的に去年より高くなるのです。

マンション価格が高騰！

5年前の悪夢が、再び繰り返される可能性があります。
でも、高騰の中身は少し異なります。
この前のミニバブル期は、曲がりなりにも「需要」がありました。
内外のファンドが買っていたのと、団塊ジュニアの持家ニーズです。
でも、今回はそういった「需要」によってではなく、
単純にコストが上がったから価格に転嫁、というカタチ。

そしてもちろん、前回同様に買い手側の財布の中身は減り気味。
それに買い手自体の総数もミニバブル期よりも減少しています。
つまり、価格高騰についていける需要はほとんど期待できないのです。
その結果どうなるのか・・・・
単純に、「高いマンションは売れない」だけでしょうね。
今も住友の高いマンションは売れていませんし(笑)。

でも、今年後半から来年あたり、市場には高いマンションがあふれそうです。
モデルルームでは「今買わないと、もっと上がります」と
営業担当者が客を脅すでしょうね。
それを真に受けて、慌てて高いマンションを購入する人もいるでしょう。
そういう人はどうなるのか？

5年前に渡辺謙の広告につられて
バカ高いマンションを買った方ほどではないにしろ、
数年後には少なからず後悔することになるはずです。
なぜなら、価格の高騰は一時的な現象で終わるからです。

自由主義経済の下では、モノの価格は基本的に
「需要と供給の関係」で決まります。
東北で多くの家屋が損壊しましたが、
首都圏でも、日本全体でも、住宅は余っています。
一時的に建築資材の需給が逼迫しても、そのことに変わりはありません。
建築資材の高騰だって、いずれ落ち着きます。
ですので、中長期的に見れば住宅の価格は下がっていくはずです。

ここでちょっと話題を変えます。
わが盟友の大友さんは、もう50回以上も
夕刊フジにコラムを連載されてきました。
掲載されるのは毎週火曜日。
昨日、地震のことを書かれたというので読ませていただきました。 一般の方が住宅を買う場合、地盤なんてあまり気にしません。
大友さんのこの記事によると、
デベロッパーの仕入れ担当者さえ気にしないようです。
彼らにとっては、そこにマンションが建てられて、
買う人が見つかるのであれば地盤なんてどうでもいいのです。

でも、新浦安のあの惨状を見てしまうと、
これから住宅を買う場合、地盤の確認は「必」ですね。
軟弱地盤の被害は液状化だけではないのです。
上下水道が破壊されると、トイレさえ流せなくなります。
「凛区」のように、仮設トイレを使うのに1時間半も並ぶなんて・・・・
ちっとも凛々しくありませんよね。

でも、地盤ってどうやって調べるのでしょう？

いろいろと方法はあるようですが、
もっとも簡単で確実なのは、大友さんに頼むことです。
地盤どころか、災害履歴や価格の妥当性、
立地の価値までぜーんぶ専門家の目で調べてくれます。
費用は少しかかりますが、数年後に仮設トイレの前に並ぶ可能性は
限りなくゼロに近づきます。
こういう費用を惜しむべきではありませんね。

ただし、彼の守備範囲は首都圏だけです。

2011/3/30 18:13 Comments (1)

1件のコメント

中古マンションの価格は、どうなるのでしょうか？

2011/03/31 09:49 | by 匿名

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