9月3日(土)無料セミナー開催決定！

震災から約5か月がたって、不動産市場も
ようやく一定の方向が見えてきた感じがしますね。
ここのところメディア関係も落ち着いていたのですが、
最近販売された２つの雑誌を取り上げてみましょう。

まず、お馴染の週刊ダイヤモンド。

「極上中古を探せ」というテーマの趣旨には大賛成。
バカ高い新築を無理して買う必要は何もないので、
賢く中古を選ぶのは大正解でしょう。
そういった意味で、これはかなり役立つ1冊だと思います。
リフォームについての細かなテクニックもいろいろ紹介されています。
ただ、いつもながらあまり実用性のないデータページが多すぎ。
「これだけ調べたのだ」という気持ちは分かりますが、
読者はどの程度それを参考にしているのでしょうか。
あと、なぜ「新築はダメ」なのかも明解に伝えるべきでしょうね。
ただただ「中古はいいぞ」と叫んでいる印象も受けました。

さて、中で一つ非常に興味深いモノを見つけました。
某評論家氏が展開する「4局面理論」なるもの。

 

いやあー、何ともユニークです。
これによると、まもなく「マンションブーム到来！　などと報道され、価格が高騰」するそうじゃないですか！　みなさん、今のうちに買っとかなければ・・・となります(笑)。
グラフの上がり具合も「06～07年の状態」の時よりも高いじゃないですか。
私が常々「ミニバブル」と呼んでいる、あの時よりも上がるのですか？

でもね、みなさん。この理論にはいろいろ不思議なことがあります。
まず、今は「回復期」にあたるそうで、
「分譲住宅の価格」が少し上がっているように表現されていますが、
実際のところそんなことはありません。
一部に上がっている所もありますが、本当に「一部」。
山の手の人気エリアだけに見られる現象です。
全体的には「局面A」の「消沈期」が続いています。
実は、マンション価格は今後少し上がるかもしれません。
でも「行き過ぎ」と呼べる状態になるかどうか怪しいもの。
だいたい、高ければ売れません。
ミニバブル期は、曲がりなりにも団塊ジュニアという
需要層の塊がありましたが、今はそんなものはほぼ無し。
外国資本が入ってくる気配もなし。
ミニバブル期に比べ、分譲住宅の需要層の絶対数は3割がた減っているはず。
だから「行き過ぎ」が起こる素地はないのです。

次に、この表では「賃貸の平均家賃相場」はなだらかな右肩上がり。
どの指標をもってこういう表現をされているのか知りませんが、
実際の賃貸相場ははっきりと下降しています。
したがって、今後分譲価格との「乖離」は起こりません。

はっきり言いましょう。
これは多分、経済学の初歩である「景気循環理論」を
分譲住宅価格の推移に置き換えただけのものです。
いつもの通り、カンタンにいってしまうと
「上がったものはいつかは下がり、下がったものはいつかは上がる」
という至極単純な理屈をちょっとお化粧してあてはめただけ。
今は「人口減少が止まらない状態」であり、
こういうノーテンキな理屈は適用できません。
つまり「下がったものは下がりっぱなしで上がらない」という
可能性が十分にあり得る時代なのです。
現に不動産以外の物価は全体的にそういう感じです。

そういった点で、この「4局面理論」はかなり「ユニーク」です。

さて、実は私が取材協力したムックも発売されています。
「別冊宝島1801　震災でわかった！ 本当に危ない不動産」


こちらの出版社は業界に気兼ねする必要がないので
かなりはっきりとした論調でいろいろ指摘しています。
不動産市場よりも、「地震を避けるための情報」として
かなり有益だと感じました。
ご興味のある方は、ぜひお読みください。

さてさて、もうひと月ほど先の話なのですが、
9月3日の土曜日に無料セミナーを開催することにしました。
今回は会場費がさほどでもないのと、
経費が販売等で賄える見込みもあるので
「榊淳司セミナー」としては、初めての無料開催です。
ただし、定員になり次第締め切りですので、お申し込みはお急ぎください。

場所は、新宿区余丁町の「発明学会」というビルのセミナー室です。
全体を2部制に分けています。
第一部は私の講演「人口減少時代の住宅選び」と、
大友さんの講演と無料相談（大友さん、福岡さん、大村さん）。
今回、私の無料相談は実施しません。

無料ですが、いつもの「レポート廉価販売」は実施します。
レポート購入後希望の方は、「大人買い」のチャンスかもしれません。

第2部で「余丁町コーポラティブ計画」の説明会を開きます。
もちろん、こちらは参加自由です。
詳しくは、このHP左上のバナーか　こちら　をクリックしてください。

※なお「発明学会」さんからは会場をお借りするだけで、業務上の関係は一切ございません。

2011/8/5 20:47 Comments (0)

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