需要18%減、供給20%増で、価格はどうなる？

「20年後の日本はどうなっているのでしょう？」
いきなりそんなことを聞かれても困りますよね。
でも、私はよく聞かれます。
「このマンション、10年後にはいくらになっていますか？　20年後はどうでしょう？」
みたいな感じです（笑）。
そんなこと、神様でもない限り分かりません。
私は「神」ではなく、余計な「木」が1本付いた榊ですから・・・なーんて。

でも、分かることもあるのです。
実は、マンションの価値についても、おおよそ想像がつきます。
なぜ分かるのか、分かりますか？　なんてトンチみたいですね（笑）。
これが実にカンタン。
モノの値段というのは「需要と供給の関係」で決まります。
中学校の社会科で習ったアレです。
日本の中学社会科教師の大半は日教組ですから
資本主義の基本のキであるこの価格形成の大原則について
キチンと教えてもらわなかった方も多いことでしょう。
でも、そんなこと実社会に出れば誰でもすぐに理解できること。

どーでもいいことですが、ここでちょっと本題から脱線。
「あの榊の野郎、また変なこと書いてないか」と、
監視のためにこのブログを定期的にチェックしている業界関係者を除いた
純粋なこのブログの読者の方々は多分、すごく知的レベルが高いはずです。
というのは、私が行っている有料相談に来られる方々、
セミナーやコーポラティブ説明会の参加者などが、
時々チラとご自身の身分を明かされることがあるのですが・・・・
ドクターに大学教授、学校教師、エリート官僚、一流商社マンなど
「ヒエー、あなたはそういうお方だったの！」と
こちらが仰天するケースが全体の8，9割でしょうか？
先日、メールでの無料相談がわりあい突っ込んだ内容だったので
こちらも踏み込んでお答えしたら、これまた丁寧なお礼の返信。
今度は連絡先もきっちり出ていました。
なんと、「秘書直通」なんて電話番号もある法律事務所の弁護士先生。
みなさん、侮れません（別に侮っていませんがｗ）。
しかし・・・よくこんなアホなことばっかり書いている
ブログをお読みくださっていることだと、やや不思議です。

本題に戻ります。
ですから、「需要と供給の関係」なんてよくご存じのはず。
ついでに言えば「合成の誤謬」くらいは朝飯前、という方がほとんどでしょう。
まあ、今回はあまり関係ありませんが。

さて、20年後の話です。
マンションの需要者である日本人の数は、全体で10%ほど減っています。
もっとコアに見ると、15歳から65歳までの生産年齢人口は、
今と比べて18%くらい減っているはずです。
これはもう、ほぼ確実。
だって、いきなり女性がバカスカと子どもを産み始めることはないでしょ。

つまり、マンションのニーズは単純に考えて今よりも18%は確実に減るのです。
「たいしたことないじゃん。5万戸の供給（首都圏の場合）が4万戸になったって、俺たちは何とか食っていけるぜ」とか、
「そりゃ、日本全体の話だろ。人が減ったって都会には人が集まってくるから大丈夫さ」
なんて考えているのは、おバカな不動産屋さんたち。
需要層の数が18%減ったから、供給も18%減で済むはずはないのです。
むしろ、控えめに見て今より15%増。
悲観的に予想すると、20%くらい供給が増えるかもしれません。
それは、新築マンションの供給が5万戸から6万戸に増えるのではありません。
新築も中古も含めた、世の中で売り出されている
マンションの総数が15%以上増えるはずなのです。
それに、地方や郊外から人が集まってくるには、
それなりの条件も必要なのです。

木造一戸建てや鉄筋コンクリートのマンションなど、
日本の住宅の耐用年数は近年著しく長くなっています。
特に、最近のマンションは50年以上住み続けられることが確実。
場合によっては100年でも大丈夫かもしれません。
つまり、住宅は基本的に「減らない」のです。
だから、ここのところ日本中で家が余っています。
3年ほど前の統計で、全体の13%くらいが空家です。

さて、これが20年後だとどうなるのでしょう？
そして、20年後のマンションの価値はどうなっているのでしょう？
例えば、サザエさんの弟のカツオ君は今11歳。
20年後は31歳になっているはず（アニメ上では絶対にありえないｗ）。
彼がマイホームを買う時の日本では、どういう住宅風景が見られるのか？

あと、これから家を買うサザエさんはどういう選択をするのが賢いのか？
今買うとすれば、どういう風に探せばよいのか？
波平さんとフネさん夫婦は、ずっとあの家に住み続けられるのか？
住み替えるとすれば、どういう選択があるのか？
そういったことを、分かりやすくまとめて書いたのが
拙著「磯野家のマイホーム戦略」です。

ご興味のある方は、ぜひこの本を書店やアマゾンで買って読むか、
今週土曜（7月7日）のセミナーにご参加ください。
定員80名で、残りのお席が少なくなってきましたが、
まだ20人ほどは大丈夫。
ちょっと詰めて座っていただかなくてはなりませんが。

じっくり語りたいと思いますので、ぜひご参加ください。


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榊淳司新著出版記念セミナー
「日本の幸せ住宅未来図　今、どのマンションを買うべきか？」

日時：7月7日（土）　午後1時30分より
場所：発明学会ビル3階セミナー室
参加費：1500円
（ただし、参加者全員に1470円相当（予定）の新著書をプレゼント）
定員：80名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。
お申込みはこちらから

当日の予定
第1部　講演　13:30～
講演「20年後の日本の住宅風景と今買うべきマンション」
講師　榊　淳司

第2部　講演　14:40頃～15:20頃
講演「購入から売却まで、不動産取引のA to Zノウハウ」
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、
エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。
物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に
マンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

今回のセミナーは参加費が1500円（コーポラティブ説明会は無料）ですが、
1470円相当の新著を参加者全員にプレゼント。
だから、セミナーに参加する方は本屋さんやアマゾンで買わずに来てください。

もちろん、いつもの通り私のレポートの割安価格販売も実施。
今回は簡易製本版ではなく、CD（PDFデータ）になりそうです。

どうぞみなさん、ふるってご参加ください。

◆同じ会場で引き続いて開催　15:30～
「新宿余丁町コーポラティブ計画」説明会（参加無料）

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会場は、前回と同じ新宿余丁町コーポラティブ計画の現地の近く。
セミナーに引き続いて、余丁町の説明会を開催します。

こちらにもぜひご参加ください。
今、「買ってもいいマンション」に出会えます。

2012/7/2 15:35 Comments (0)

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