不動産購入は10年先の『最悪』を踏まえて判断

最近の私は、せっせと現地調査をして
レポートを最新情報に更新しています。
その合間に支那の悪口をほざいているのであって、
そちらはちっとも本業ではないし、一銭にもなりません。
まあ、悲憤慷慨している、というところでしょうか(笑)。

さて、現地調査をしていてヒシヒシと感じるのは
「売れていないなー」ということ。
完売する物件よりも新規に売り出されるものが多いのです。
だから、私がレポートで取り上げる物件も増加気味。
特に、スケールの大きな物件はなかなか完売しません。

私のまわりにはマンション広告を作っている連中が
いっぱいいるのですが、彼らの忙しさを眺めていると
今後売り出される物件はますます増えそうです。
すると、どうなるのか・・・・

何度かここでも言及しましたが、数か月後に供給過剰が
はっきり市場に表れそうな気がします。
そして、また「値引きの時代」になりそうです。
さらに、倒産するところも出てくるでしょうね。
2008年のミニバブル崩壊で、だいたいヤバいところは
一通り倒産したのですが、ゾンビのように蘇っている会社もあります。
そういう会社も、ビジネスモデルの基本は変わっていません。
というか、マンション屋は所詮マンション屋しかできないみたいですね。
したがって、ゾンビ企業はもう一度倒産する可能性があります。
ただ、それは来年の春以降になるでしょう。
あるいは、消費税増税の反動減が来る再来年の春以降。

さて、その消費税増税なのですが、スンナリ8%に上げられるでしょうか？
私はまだまだ不透明な要素があると思います。
まず、愚民たちの声に押されて未だに原発稼働率は最低。
余計な燃料を買わなければいけないのと、電気料金の値上げによる
経済成長押し下げ効果は0.5から1%程度あると思います。
さらに、今回の支那の騒動で進出企業の業績が悪化。
支那貿易も停滞するので、それが約1%の下振れ効果アリと推計。
ただ、企業の支那離れが経済成長を押し下げるのは一時現象でしょう。
支那の代わりなど、いくらでも見つかります。

しかし、来年の今頃は景況感がずっと悪くなっている可能性があります。
それでいて、就労人口は毎年30－50万人減っていきます。
消費税増税の前提となっている毎年2-3%の経済成長なんて、
実際のところ完全に「絵に描いた餅」でしかありません。
年率1－2%のマイナス成長の中、消費税を上げるとどうなるのか？
それはまさしく「日本経済の自殺」に他なりません。

消費税の増税を実質的に判断するのは、来年の今頃でしょう。
その頃はどこが政権を担っているのか分かりませんが、
今の野田君や民主党でないことは100%確実です。
だって、来年の6月までには絶対に総選挙がありますから。

ということで、マンション業界にとって「身近な未来」は
決して明るいとはいえません。
したがって、来年、再来年と次第に事業規模を縮小していくのが
賢明な経営方針というもの。
ところが、今のところ大手デベにはその気配が微塵も無し。
むしろ拡大を狙っているような印象さえ受けます。
危険ですね。

まあ、マンション屋が何社つぶれようが、
そこから物件を買っていない限りにおいて、
みなさんには「他人事」で済ませられます。
だから私も、「ゾンビ企業のマンションは避けた方がいい」
と、いつもセミナーや相談では申し上げています。
社名を上げるならジョイントやモリモト、日本綜合地所・・・

三井三菱住友といった大手の場合は、マンション開発が
事業の主体ではない場合がほとんどですから、
多少の失敗をやらかしても倒産することはまずありません。
同じ財閥系でも、東京建物はつながりが弱い芙蓉系。
それに、ここのところ大きな失敗が多すぎますね。
だから、油断はできません。

大京やコスモスイニシア、大成有楽などの専業デベは、
マンション事業が赤字になると、途端に倒産の危機を迎えます。
親会社がいるからといって安心はできません。
まあ、大成有楽なんて、親会社が「よく我慢している」と
いつもながら私は感心していますが(笑)。

そして、今のところもっとも倒産の危機から遠いのは
何といっても野村不動産でしょう。
まあ・・・よく売っています。かなり強引ですが(笑)。
事業の組み立ても上手ですね。
クソみたいな物件でも、さも高級そうにみせたり、
何でもない建物なのに「地震に強い」イメージを植え付けたり・・・
極めつけはやはり「人気化路線」でしょう。
「この物件は人気がありますよ」と装うワケです。
最近しばしば見かける「登録申込即日完売」という
怪しげなワードがそれを象徴しています。

しかし、野村も今が頂点かもしれませんね。
私が見ていると、事業の進め方も販売の仕方も強引過ぎます。
どこの世界でもそうですが「驕れるものは久しからず」で
「盛者必衰の理」がそのうち見えてくるものです。
そうでなくても、世の中は総じて「諸行無常」ですから。

そのいい例が彼らの親会社。
あれほど業界をブイブイいわせていた野村証券も、
今や見る影もなく落ちぶれてしまいました。
近々三菱東京UFJグループの傘下に入ると噂されています。
そうなれば、好業績の野村不動産はどうなるのか？
まさか三菱地所レジデンスとの合併もないでしょうから、
どこぞに売り飛ばされる可能性は大きいですね。

まあ、世の中はまさに「諸行無常」。
「歳歳年年、人同じからず」と変わっていきます。
ましてや、不動産の価値なんて10年20年で大変動します。
不動産が「動かざる産」であるのは、場所だけの話。
中身も価値も大変動する時代を迎えています。

そんな時代に、多くの人は35年ローンで住宅を買っています。
10年20年で資産価値が大きく変わるモノに対して
今の価値分のお金を35年も払い続けるというのは、
どう考えても「愚の骨頂」だと私は思っています。
みなさん、そんなことをして怖くないのですか？

私はこれからの時代、不動産は「この先10年」という
視点で考えるべきだと思っています。
住宅購入はもちろん、不動産に投資する場合もそう。
「10年後にどうなっているか」を基準に考えるのです。
もちろん、その際には「最悪の場合」も想定します。
それでも、「買うことによるメリット」が大きいと考えれば
購入を決断すればよいのです。

今度のセミナーでは、そういったことをテーマに
お話しさせていただこうかと考えています。

さて、レポートの更新情報です。
今回は

東京のタワーマンション全解説
価格　9,980円

まあ、だいたい半分が「買ってはいけない」物件です。
もちろん実名を挙げ、その理由も明解に示しておきました。
「買ってもいい」物件も、若干あります。
どうぞ、参考になさってください。
取上げた全物件を上げておきます。

アークヒルズ仙石山レジデンス
アトラスタワー六本木
インプレスト芝浦 エアレジデン
ウェリスタワー愛宕虎ノ門
ウェリスタワー千代田岩本町
ヴェレーナ王子
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
(仮)三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJ
勝どきビュータワー
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’SWEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス 浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス三軒茶屋タワー
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス晴海タワーズｸﾛﾉﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE　ROPPONGI　TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティテラス大井仙台坂ﾋﾙﾄｯﾌｶﾞｰﾃﾞﾝ
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー芝公園
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
ブリリア有明スカイタワー
Brillia 大井町 LA VIE EN TOWER
プラウドタワー東雲
プラウドタワー白金台
ブランズタワー文京小日向
マークフロントタワー曳舟
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルミナリータワー池袋

2012/9/26 15:35 Comments (0)

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