少数需要でもミニバブル化するマンション価格

住宅を購入する場合、視点は中長期に置くべきです。
私は、常にそう心がけています。
中長期とは最低でも7，8年。長くて20－30年です。
マンションを購入しようとする場合、
「5年後に売却する」という可能性があるのなら、
むしろ買わないで済ませる方法を考えるべきでしょう。

住まいを購入するということは、
現金以外の大きな資産を持つことです。
その価値は常に変動する可能性があります。
そして、今の日本では不動産の価値が下がることはあっても
上がる可能性は非常に少ないのです。

不動産価格も「需要と供給の関係」で決まります。
日本は今後、全体的に不動産に対する需要が高まる可能性が
ほとんどないと考えていいでしょう。
なぜなら、人口が減り、経済が縮小するからです。

と・・・ここまではいつも書いている通りです。
しかし、この「需要と供給の関係」という価格決定の大原則は
短期的に不自然な現象を引き起こすことがあります。
つまり、日本の不動産は「全体的」かつ
「中長期的」に見た場合、必ず下落するはずなのですが、
短期的にはそうでない現象もみられるのです。

卑近な例を見ると、先日レポート紹介の時に触れた「豊洲」。
現在、売れ残っている住友不動産・シティタワーズ3棟の坪単価は、
均すと280万円から290万円あたりでしょう。
周辺の中古マンション相場もこれに引きずられています。
ところが現在、文京区や中央区の日本橋エリアには
これよりも安いマンションがいくつも新築で供給されています。

おかしいですね。
本来、銀座から４つめ「島」である豊洲のマンション価格が
本土の、しかも中心エリアのそれよりも高いのです。
なぜ、こういう現象が起こるのかというと、
一時的にでもその価格での「需要」が発生しているからです。
分かりやすく言えば、そのおかしな価格で買う人がいるということ。

そういう需要は、私から見れば一時的なものに過ぎません。
住友不動産がある程度予算を投じて、広告宣伝を行っている間と、
その余韻が残る数年だけの現象だと私は考えています。
人々が冷静に「なんであんな不便なところが高いの」と
気が付いた時点で、この不自然さは解消されるでしょう。

このように、「需要と供給の関係」というのは、
短期的には非常に不自然な価格を形成する場合があります。
「バブル」と呼ばれる現象は、その最たるもの。
豊洲で起こっているのは、そのミニ版といっていいでしょう。
あの島の場合、それを起こしたのは住友だけではなく、
三井や有楽も一時はそれに加担し、支えていたのは他ならぬ
購入したエンドユーザーのみなさんです。
現在は、住友不動産が独力でその価格を維持しようとしています。

こういう現象は、いかな財閥系大手と雖も1社だけでは起こせません。
必ず何社かが一緒になり、それに応えるエンドユーザーが必要です。
簡単に言えば、エンドユーザーをある程度ダマせなければ成立しません。

首都圏の方は覚えていらっしゃるでしょう。
あの東日本大震災の直後、いろいろなものが
「需要と供給の関係」のバランスを崩しました。
顕著な例はガソリンとトイレットペーパー、そして電池。
スーパーの棚からモノがなくなりましたね。

私は、カラになった棚を見て愕然としました。
ガソリンスタンドに並ぶ長蛇の車列を見て恐怖さえ覚えました。
「日本はどうなってしまったのだ」
でも、ちょっとでも冷静に考えてみれば、なんてことありません。
被害を受けた東北３県のGDPは日本全体の約３％。
一時的な混乱があっても、必ず「元に戻るはず」です。
そのことは、みなさんも分かっていらしたと思います。

だから、ガソリンが「１ℓ200円」や
トイレットペーパーが「12ロールで1000円」みたいなことは
起こらなかったし、それを仕掛ける業者もいませんでした。
それぞれ、瞬間的に1割や2割は高くなったとは思いますが、
ベラボーな値上がりはしなかったのです。
なぜなら、そんなことをしても需要が付いてこないし、
仕掛けた業者はあとあと信用を無くすからです。

しかし、瞬間的にモノがなくなったのは事実です。
ガソリンなんて、すべての車が満タンにしようとしただけで
一気に市場から在庫が消えてしまったです。
各家庭がトイレットペーパーをワンパック余計に
買い足そうとしただけで、これもスーパーから消えます。
あの時、私は「需要と供給の関係」による価格形成の原則が、
短期的にはいかに脆弱であるかを思い知りました。

ただ、あの時はガソリンやトイレットペーパーだから
エンドユーザーはある程度冷静でいられました。
ところが、不動産でこれが起こると大変です。
何といっても価格のケタがいくつも違います。
少数のエンドユーザーが惑わされてしまっただけで
市場価格は吊りあがってしまうのです。

例えば、ここ5年間に豊洲エリアで販売されている
坪単価280万円以上の新築または中古のマンションを購入した方は、
おそらく1000人未満ではないかと推測します。
1年だと200人以下。
たったそれだけの方が購買行動を起こしただけで、
豊洲のマンション価格はあのレベルで維持されています。

さて、ことは豊洲だけではありません。
私が生まれた街、京都の一部でもこれと似た現象が起きています。
原因は、どうやら東日本大震災。

東京の富裕層が、「この1200年間天災がなく」
「資産性の高い」京都の不動産を買っているとは聞いていました。
しかし、それが新築マンションの価格を
吊り上げているのとまでは予測できませんでした。
今回、そうではないかと思える現象を、
京都のマンション市場レポートを更新していて見出しました。

この現象は、今回の更新で見渡した限り御所の周りだけです。
私は、勝手ながら「御所バブル」と命名しました。
今、京都御所のまわりには「御所南」とか「御所西」と
名付けられた新築マンションがやたらと供給されています。
まあ、私のような京都生まれの人間からすると
ちょっと「けったいな」命名法です。
「そんなん、『今出川丸太町下がる』でええやん」という感じ。
まあ、東京資本の会社が多いので、京都人以外が担当しているのでしょう。
まあ、それはいいとして・・・・

本来、御所の周りは代々の京都人が暮らしている所で、
そうそう不動産の売買なんてありません。
つまり、マンションの事業用地なんて中々出てきません。
それがやたらと多いのは、京都という町の中核で
なにやら人口動態や経済環境の変化が起きているのでしょう。
まあ、それもいいとして・・・

驚くのは、その「御所～」というマンションがやたらと高いこと。
それこそ、東京の文京区並みの価格になっています。
もちろん、京都市内は元々不動産の高い町です。
しかし東京の山手線の内側に匹敵するのは、
一部の超一等地に限られていいはず。
ただ「御所のそば」というだけで高くなるのはおかしな話。

私の通った京都府立鴨沂高校は、御所の東にくっついています。
出身の同志社大学は、御所の北に今出川通りを挟んで接しています。
御所なんて15歳から22歳まで、普通に歩いていた所。
また、体育の授業があったり、ソフトボールや野球をしたところ。
ちょっと広めの白い砂利道と、公園があるだけ。
ありがたくもなんともありません。
その傍にあるだけで、マンションが高くなる？
「あほかいな」の世界です。

まあ、京都以外の方がそういう値段で買うのでしょうね。
それこそ、豊洲と同じ。
年間200人もそういう方がいれば、あの価格が成立します。
京都市の人口は今も昔も変わらず140万人前後。
我が同郷人たちが、あんな値段でマンションを
ホイホイ買うとは、どうしても思えないのですが・・・

レポート更新情報

「京都市」の全17物件
御所周辺バブルをどう読む？
価格　2,980円

パラドール嵯峨野三条通　ﾐｯﾄﾞ･ｲﾝ･ﾋﾟｰｽ
ネバーランド 桃山エグゼス
メイツ京都山科
ジオ西院天神川
伽羅コート伏見
リソシエ ローヴ四条
クラッシィハウス新御霊口町
イーグルコート 二条城北大手門前
パデシオン西京極
はなみずきコート嵐山松尾
シンフォニー御所南
ウィズフィール京都山科

 

こんな時代に、我々はどうすればいいのか、一緒に考えてみませんか？

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日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
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講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
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講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

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また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

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参考レポート

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

2012/11/5 15:01 Comments (2)

2 Comments

初めまして。共感はしていませんが、そんな意見もあるのかといつも関心を持って読まさせて頂いています。
私も、人口減少から経済縮小は考えづらいと考えてます。鎖国状態ならそれもありえるとは思いますが。経済の縮小が起きるなら別問題からでしょう。そして日本の不動産は前の方もコメントしているように世界から強い視線が向けられています。特に東京は欲しい人が多いです。少なくとも1世代以上、人口減少による大暴落は杞憂に感じています。

2012/11/11 00:25 | by 風雅

なんだか言い訳っぽいですが、人口減という
狭い視点だけで短絡的に見ると失敗しますよ。

そもそも、グローバル視点で見ると東京自体
のポテンシャルは絶大で、物件価格が安すぎ
る。

しばらくは正常な価格まで上がり続けるでし
ょう。

2012/11/05 22:24 | by とんちゃん

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