こんな時代だから・・・物件選びと値引き交渉のマニュアル活用を

民主党政権が誕生して、日本も何かが変わりそうな感じがしてきました。
それが、どういう方向なのかはまだよく見えてはいませんが、
ここは注意深く見守る必要がありそうです。
油断して傍観していると、とんでもないことになりそうな予感もします。
さて、マンション業界も、とても静かなのですが、
水面下で大きな変化が起こっているようです。
最大の変化は、業界が大幅に「収縮」していることです。
ご存知の通り、いくつもの企業が退場しました。
中には「復活」しているところもありますが
昔日の面影とは程遠い状態です。
マンションデベロッパーが少なくなったことにより
市場で販売されている新築マンションも少なくなりました。
例えば、ヤフー不動産の新築マンション・関東の場合、
かつては常時１２００物件ほどあったのですが、
今は７８０くらいまで減っています。
新たに分譲販売を開始するマンションも、
ここのところ異様に少なくなってきています。
販売中のマンションの中で、竣工しても完売していない、
いわゆる「完成在庫」と呼ばれているものの戸数も
徐々にではありますが、減っているようです。
実は、この完成在庫の実数については確かな統計資料がありません。
各社とも、実際に売れている数より
多くの戸数を「売れている」と公表することが多いからです。
私の予想では、首都圏で３万戸近くあるのではないかと思います。
そのうちの約１０％が、財閥系の某社のモノだと睨んでいるのですが・・・
この業界の大収縮が、これからマンションを買おうとされている方に
どういう影響があるのでしょう？
ありていに言えば、選択肢が狭まる、ということです。
実際に、そういう現象が起こっています。
「これはちょっと無理じゃないの」
とわれわれが見て思うような「買ってはいけない」物件が
ポチポチと売れ始めてきているのです。
なぜ、売れるのか？
買う方が「仕方なく」お買いになっているのでしょう。
「マンションを買おうか」と思っていくつかモデルルームを巡る。
「これだ！」と思うほど気に入った物件はない。
でも、他のエリアを見てみても、めぼしいものはない。
そのうち、営業マンからしつこく電話がかかってくる。
何気にもう一度モデルルームに行ってみると、
そこそこの値引きを示されたりする。
「これは、今買わなければいけないのかな」なんて気になる。
「他にいいものもないし・・・」と思っているうちに
申込書に名前を書いてしまったりして・・・・
そして、あれよあれよという間に契約のスケジュールを決められ
引き返せない雰囲気を作られてしまう・・・・
こういう買い方って、よくありません。
一生に一度の買い物ですから、十分に納得してからでないと
判子を押すべきではないのです。
契約書に判子を押したら、
原則として手付けを流す以外には解除できません。
あとは、何十年というローンが待っているだけです。
さて・・・・新築マンションはこの３月に大値引き合戦で販売されていました。
今でも値引き販売を続けているところもありますが、
そうでない物件も多くあります。
大切なことは、何％値引きしてくれるとかではなく、
その物件にふさわしい価格で購入できるのかどうかです。
中には、値引きしなくても適正な価格で売り出している物件もあります。
数としては非常に少なく、おそらく全体の５％未満だと思います。
いってみれば残り９５％の新築マンションは、
市場から見れば表向き「割高」な価格で販売されているのです。
まったく値引きをしていないマンションもあれば、
客に合わせて値引きをしている物件もあります。
この客に合わせてというのが実に曲者。
営業マンは、相手の懐具合を探りながら、
可能な限りたくさん引き出そうとします。
つまり、値引き幅をちょっとでも小さく抑え、
なるべく高い住戸を買わせようとするのです。
ちょっと前まで、マンションを購入される方は
物件を「選ぶ」ことに専念すればよかったのですが、
今は「市場価格」がいくらなのか探り、
それ以上の価格で買わないように「交渉」までしなくてはなりません。
まず、「選ぶ」ということからして、大変です。
これは学校のテストのように決まった「正解」がありません。
よく、私に「このマンションは買ってもいいですか」という相談があります。
私は自分の価値観である程度のことは申しますが、
それはあくまでも榊個人の基準です。
「『支那人』は放送禁止用語」云々のところで書かせていただいたように、
人に決めてもらうよりもご自身のアタマで判断されるのが何より。
私などは、そのための材料を提供するのが役目だと思っています。
私がみなさんのために示す基準は「資産価値」です。
「このマンションは１０年で半額になりますよ」
「このマンションは中古になった時に売りづらいですよ」
「この価格は市場より２割も高いので、もう少し待った方がいいですよ」
「このマンションは数が多すぎるし、無駄な共用施設が多すぎるから
２０年後、３０年後が大変ですよ」
まあ、そういった類の答え方をさせていただいています。
お気づきのように、これは「不動産屋の値踏み」みたいなもの。
資産価値に疑問があるからといって、
必ず家族を不幸に導くものでもない・・・とは思います。
その一因を築くことは往々にしてありますが。
ただ、１０年後に半額になるマンションでも、
その家族を幸せに導く可能性は十分あります。
家族にとって価値があるかどうか・・・私はそこまで判断できません。
私の示せるのは、あくまでも不動産屋的な視点での資産価値。
実は、この不動産屋的な視点というのは
エンドユーザーさんのマンション選びの感覚と、
大きくずれている場合がほとんどです。
エンドのみなさんは、まず広告に騙されます。
大規模なマンションや都心のタワーマンションは
ふんだんに予算がありますから、
それこそ大量に広告を投下します。
それは、売れ残って完成在庫になっても、ある程度続きます。
たくさん広告しているマンションが、良質な資産とは限りません。
むしろ、その逆である場合が多いのです。
本当に価値のある物件は、少量の広告で完売してしまいますから。
結果、今市場で販売が続けられているマンションは、
不動産屋の視点で見ると、
あまり良質な資産価値を見出せないものがほとんど。
つまり、我々が「コレは買っちゃダメよ」というのがあまりに多いのです。
そこで、そういうのをぜーんぶまとめて紹介したのが、
昨日リリースしたレポートが

そして、以前に出したレポートも３つあります。
　　　　　　　　　
物件は少しだけ重複していますが、
それぞれ内容は少し変わっています。
「値引き販売中」は２９６０円ですが、他の３つは１９６０円。
ＰＤＦダウンロード版ですので、邪魔になることもないでしょう。
それぞれ、ページ数はだいたい３０Ｐほどですが、
けっこうびっしり書いていますので、読みごたえはあると思います。
ちょっと高めの雑誌だと思って買ってください。
雑誌では決して書けない暴露情報も仕込んでおきましたので(笑)。
これで、物件選びにはいささかお役に立てると思います。
次は、値引き交渉。
これも、決まった「答え」はありません。
いってしまえば、情報武装をして、味方を増やし、
粘りとがんばりでジワジワやるしかありません。
そのひとつひとつのテクニックは、２２年の間に
約５００物件の販売会議に参加した榊の経験を活かして執筆した

をお読みください。
こちらは少し高くて１２６００円ですが、
半永久的な榊への「無料相談」付ですから、
かなりコストパフォーマンスは優れています。
すでに、このマニュアルを生かして
１０００万円以上の値引きを引き出した方が何人もいます。
もちろん、これを読んだからすべてのマンションで
思いのままの値引きが引き出せるわけではありません。
このマニュアルの趣旨は
今まで３００万円の方には５００万円に
５００万円の方は８００万円に、
６００万円の方は１０００万円に・・・
値引き幅を拡大していただきたい、というところにあります。
ご注意いただきたいのは、このレポートに限っては
近々実質的な値上げをしようか・・・などと迷っています。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ご相談は、オフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
ヤフーメールなどを受信先にしていただいた場合、
榊からのアドバイスメールが「迷惑ボックス」に入る可能性があります。
なるべく、プロバイダーのメールアドレスでご送信ください。

2009/10/1 19:49 Comments (3)

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