榊淳司コーディネイトのコーポラティブマンション

本日は、私がコーディネーターの一人として参加している
コーポラティブ住宅のご紹介をさせていただきます。
以下の内容は、私のメールマガジン
「注目のマンション情報」でも発信させていただきます。
さきに一言申し上げると、
梅ヶ丘は場所がかなりいいですね。
こんなところに住みたいな、と思える立地。
小規模なコーポラティブならではのチャンスです。
今日から説明会＆申込が始まっています。
ご興味のある方は早めに現地を確認して、
手続を取ってください。
田端はまだ計画中。
でも、山手線の内側の住宅地において
かなり割安でご提供できそうです。
今から参加者を募りますので
こちらもご興味のある方は
早めにご連絡ください。
戸数にも限りがありますから。
では、ちょっと長くなりますが、以下の説明をお読みください。
榊マンション市場研究所からのお知らせ　2009・10・10
榊淳司のオフィシャルページには、マンション購入に関する相談が
この１年で２０００件以上寄せられています。
もっとも多いのは
「○○○マンションを買ってもいいですか？」
と、具体的な物件名を上げて私の意見をお求めになるもの。
こういう類のご相談には、私自身の考えを申し上げることが出来ます。
お答えしにくいものとして
「世田谷、目黒あたりで、榊さんのお勧めのマンションはありませんか？」
「都心近辺で、榊さんが注目するマンションがあれば、教えてください」
という、物件の紹介を依頼される相談。
「このマンションはお勧めできますよ」
「○○○マンションをご購入になってはどうでしょう。お買い得ですよ」
といえるような物件があればよいのですが、これがなかなか・・・・
今まで数件あったものは、メールマガジンの
「榊淳司の注目のマンション情報」でご紹介しました。
しかし、こういう「お勧め物件」は、「２ヶ月に１物件」というように
必ず定期的に「発生」してくるものではありません。
先日のセミナーでも申し上げたのですが、
今、首都圏の新築マンション市場はかつてなく「収縮」した状態にあります。
３，４年前から高騰した「新価格」物件のうち、
多くがこの３月までに「投売り」同然の値引きで売られてしまいました。
今、市場に残っているのは、未だ新価格でがんばっている財閥系のブランド物件。
あるいは、「新価格」の仕入れだけれども、事業採算は度外視して
今の「市場価格」ギリギリで処分しようと、
この夏前あたりから販売が開始された物件。
実は、こういう物件も決してお買い得とはいえません。
なぜなら、中身の割に価格はちょっと高め。
購入後の資産価値下落が心配されています。
私は、首都圏の新築マンション価格は、もっと下がるべきだと思っています。
その基準は、ミニバブルによる高騰が始まる直前。
今から５年くらい前の水準だと思っています。
正直に申し上げて、都心および城南、城西エリアでは、
まだその水準までは下がっていないと思います。
だから、お勧めできるマンションが、なかなか見当たらないのです。
「だったら、自分で作ればいいじゃないか？」
まるで「コロンブスの卵」みたいな話です。
でも、実現する可能性がでてきました。
「榊がマンションを分譲するのか？」
そうではないけれど、そのようなところもあります。
コーポラティブとは
実は、コーポラティブ方式によるいくつかのマンションづくりに
榊が参画する話が進んでいます。
「コーポラティブって何？」
そうですね・・・ほとんどの方はご存知ないと思うので、
簡単に説明してみます。
野菜や牛乳を買うのに「生協」を利用される方がいらっしゃると思います。
今では「カタログ販売のスーパー」くらいにしか見られていませんが、
アレは一人ひとりの消費者が「生活協同組合」という団体を作り、
その組合が生産者からまとめて野菜や牛乳を購入する、というシステムなのです。
だから、「生協」を利用するには「組合員」になるために、
申込書を書いて「出資金」を払いますね。
コーポラティブというのは、基本的にこれと同じ仕組み。
マンションを買いたいという方が、何人か集まって「建設組合」というのを作ります。
その「組合」が、地主さんから土地を買い、建築会社に建物施工を発注します。
そこには、野村不動産や三菱地所のようなマンションデベは介在しません。
また、長谷工アーベストや有楽土地住宅販売が、仲介して販売することもありません。
「でも、素人が集まって、そんなことができるの？」
そうなのです。
マンションを作るには、まず土地を探さなければなりません。
設計事務所にプラン作りを依頼しなければなりません。
建設会社に施工を発注しなければなりません。
そのほか、諸々の事務手続き、役所との折衝があります。
でも、そういうことは基本的に「コーディネイター」という役割の人間が行います。
まず、土地を探します。
地主さんに、将来結成される「組合」に対して、
その土地を売却してくれることを約束してもらいます。
次に、その土地にあった基本プランの作成を設計事務所に依頼します。
基本プランができると、それに基づいて建設会社から見積もりを取ります。
すると、そのマンションを建設するための費用が算出できます。
その費用を、各住戸に割り振り、「募集価格」を決めます。
そして・・・その募集価格を公表して、組合への参加者を募ります。
仮に、このブログを読んでいただいている内の何人かが、
組合への参加を希望されたとします。
また、他からも参加希望者が集まり、計画したすべての住戸が埋まったとします。
そこで「建設組合」なるものが結成されます。
この建設組合に参加するためには募集価格の2、3割程度の
「初期出資金」をご負担いただくことになります。
この考え方は、生協加入時の「出資金」と同じ。
通常のマンションの頭金のようなものと考えていいかもしれません。
組合は、この初期出資金を土地の購入費として地主さんに支払ったり、
建設会社への発注するときの前渡し金とします。
必要があれば、金融機関から融資を受ける場合もあります。
残金の精算は、建物完成時に組合に払い込むことになります。
もちろん、組合参加者は住宅ローンを利用することも可能です。
次に、組合は建設会社に工事を発注します。
その間、設計会社とご自身の住戸について細かい打ち合わせを進めます。
通常の分譲マンションの「フリープラン」のようなものです。
コーポラティブでは、住まいの細部まで
ご自身のこだわりが生かせるのが大きなメリットです。
建物が完成すると、組合は参加者から徴収した残代金で、
建設会社に施工費の残金を、コーディネイターや設計会社などに報酬を支払い、
すべての精算を終えて引渡しを受けます。
以上が、コーポラティブ方式の基本的な流れです。
で・・・榊さんは何をやるの？
私は、コーディネイターの一員として参加することになっています。
実は、近々始めようとしている事業が２つほどありますので、ここで紹介します。
コーポラ
Ａ　世田谷代田プロジェクト
●交通／小田急線「梅ヶ丘」駅徒歩3分
●住所／世田谷区代田3丁目
●総戸数／９戸
●住戸面積／約70㎡～約80㎡
●募集予定価格／３０００万円台～５０００万円台
詳しい場所は↓こちらをご覧ください
MAP
急行が止まらないメリット
ご存知のとおり「梅ヶ丘」駅には、ほぼ普通しか止まりません。
でも、逆にそれがいいのです。
なぜでしょう？
それは、急行停車駅には急行停車駅の役割があるのです。
大きなバスターミナルや大型商業施設・・・
確かに街は便利になりますが、静寂な住宅街は駅からどんどん離れていきます。
しかも、価格も高くなります。
駅から徒歩３分で、静寂の「世田谷」。
今度の計画地は、「梅ヶ丘」の駅からわずかに３分です。
驚いたことに、たった３分歩いただけなのに計画地の周辺は、まさに「静寂」。
車もほとんど通りません。
学校帰りの小学生が、伸び伸びとおしゃべりをしながら歩いています。
彼らがいなくなると、聞こえるのはどこかの家の犬が吼える声
そして、季節はずれになりかけた蝉の鳴く音・・・・
まさに、典型的な世田谷の住宅地といえる環境です。
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上は計画地前面道路
細い道、旧家の佇まい、そして公園
こういう、典型的な世田谷の住宅街は道が狭いですね。
ほとんど車が通れないほど狭い道もあります。
でも、街並みが崩れていません。
旧家の佇まいを持った「お屋敷」風の住まいも随所に見られ、
それがこの街の風格を維持するのに大きな役割を果たしています。
そして・・・ところどころにある公園。
シーンとした感じが、何ともいい感じ。
人間というのはこういうところに暮らすべき、
などというちょっと形而上な思考が頭をよぎります。
若やぐ街、個性的なお店やスーパーも
駅前には、ほどよく賑わった商店街。
これもいいですね。
あまり活気がありすぎても、賑やかさが住宅街まで伝播します。
かといって、寂れていては街の活気を失います。
駅から１５分ほど歩くと、大きな大学のキャンパスがあります。
街には、そこの学生さんたちが三々五々連れ立って歩く姿が・・・
やはり、こういう若やいだところもこの街の魅力。
そして、個性的なお店もいろいろ。
手作り系や健康系などの小さくて小奇麗なお店が
存在すること自体、私には世田谷的に思えます。
mise
上は周辺のお店
駅の建物の中にはオダキューＯＸがあるので、
日常のお買い物等は、ここを利用できますね。
OX
駅構内のオダキューＯＸ
ほどよく賑わって、利便性を提供してくれる・・
これが「梅ヶ丘」という街の魅力ではないでしょうか。
環境融和型住宅として
太陽光発電
ガンガンとエネルギーを消費するような住まいは、この街に似合いません。
この計画では、まず屋根にソーラーパネルを取り付けます。
そこで発電された電力は、共用部分の照明に利用。
地震等の非常時にも、頼もしく活躍してくれるはずです。
もちろん、管理費の低減効果も期待できます。
断面
外断熱
通常の内断熱よりも冷暖房効率が格段に優れ、
またカビ防止に効果があるとされる
外断熱工法を採用する予定です。
この工法は欧米等では主流とされており、近年日本でも広まりつつあります。
断熱材を壁の外側に配するので、内側は基本的にコンクリートです。
クロス、珪藻土塗装、木目など、お好み合わせてコーディネイトできます。
壁面緑化・シンボルツリー
敷地内の一部をオープンスペースとして、シンボルツリーを植え込みます。
他にも壁面緑化にも取り組むことで、全体として緑に包まれた住まいを目指します。
立面
メゾネット中心、南向き全９戸
空間を効率的に活かし、１住戸あたりの費用負担を軽減するため
メゾネットを中心とした全９戸の住まいを計画。
各住戸とも、空間が縦横に広がる楽しさを味わっていただけるプランを考案中です。
別荘共有型コーポラティブ
史上初？の試みとして、信州佐久の別荘付きのコーポラティブを計画しています。
管理や利用システムについても、ご提案する予定です。
別荘
佐久の別荘
事業計画予定
２００９年中の建設組合結成をめざしています。
建築確認の申請が２０１０年の５月頃。
２０１１年の夏にご入居いただける予定で、計画を進めたいと考えています。
なお、この計画はまだ構想段階に付き、今後内容が変更となったり、
計画自体が延期・中止されることもございます。
榊からひと言
この土地は、マンションデベロッパーなら見向きもしない小規模な事業用地です。
しかし、立地の条件は抜群といっていいでしょう。
成城や田園調布というわけにはいきませんが、「世田谷らしい世田谷の住宅地」です。
価格も、大手が周辺で手がけているマンションよりも２０～３０％は割安。
まさに、コーポラティブだから出来る価格設定、プラン設定ではないでしょうか。
参加者の募集は10月10日(土)より始まっています。
この計画にご興味のある方はコチラからご連絡ください
０３－６３０３－０８３３
株式会社トライクコンサルティング　担当／藤田
Ｂ　山手線プロジェクト
●交通／山手線「田端」駅徒歩６分
●住所／北区田端２丁目
●総戸数／９戸
●住戸面積／約６５㎡～約８０㎡
●募集予定価格／３０００万円台～５０００万円台
田端現地
現地の現風景
山手線の内側
ほんの数百メートルの違いであれば、「山手線の内側か外側か」
というのはたいした問題ではなさそうなのですが・・・実は違います。
心理的な資産価値に大きな差が出ます。
計画地は、山手線の「田端」駅から西へ徒歩６分。
住宅地と呼んでいい街並みの一角にあります。
文士村と呼ばれた「田端」
以下、北区教育委員会の記述を引用します。
上野に東京美術学校（現、東京芸大）が開校されると、次第に若い芸術家が住むようになりました。明治３３年に小杉放庵（洋画）が下宿し、３６年に板谷波山（陶芸）が田端に窯を築くと、その縁もあって、吉田三郎（彫塑）・香取秀真（鋳金）･山本鼎（洋画）らが次々と田端に移ってきました。（中略）
大正３年、芥川龍之介（小説家）が、５年室生犀星（詩人・小説家）が「田端」に転居してきました。引き続いて、萩原朔太郎（詩人）・菊池寛（小説家）・堀辰雄（小説家）・佐多稲子（小説家）らも田端に集まりました。こうして大正末から昭和にかけての田端は＜文士村＞と呼ばれるようになったのです。
田端街
田端町２
上は周辺の街並み
今は、その面影はやや薄れました。
しかし、「若い芸術家」にゆかりのある地にふさわしい、あるプランが企画されています。
若手建築家と組む住まいづくり
全９戸とも、１フロアに１住戸という贅沢な計画。
そして、基本的には「スケルトンインフィル」状態。
つまり、住戸内のデザイン、基本的に自由、というもの。
そこで、各住戸の購入者は、自分のお好みの建築家と組んで
自らの住まいづくりをしていただきます。
もし、「そんな建築はいない」というのであれば、
コーディネイター側でご紹介をすることも、
コンペを企画してお好みの「案」を募ることも可能です。
事業計画予定
２０１０年春先までの建設組合結成をめざしています。
２０１２年の夏にご入居いただける予定で、計画を進めたいと考えています。
なお、この計画はまだ構想段階に付き、今後内容がに変更されたり、計画自体が延期・中止されることもございます。
榊からひと言
山手線の内側、駅徒歩６分・・・これは、不動産の資産価値としては
かなり安定したモノだと思います。
しかも、現状の計画では募集価格が坪単価２００万円前後になりそうです。
そうなると、周辺市場から１５～２０％は割安といえるでしょう。
それに加えて、好きな建築家と組める。
あるいはコンペで選べる、というのは斬新な試み。
今までの既存の住まいに物足りなさを感じている方にとっては
かなり興味深い計画になるのではないでしょうか。
この計画にご興味のある方は下記へご連絡ください
榊マンション市場研究所の相談コーナー

2009/10/10 16:29 Comments (1)

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