マンションの青田売りは禁止すべし＆セミナー開催

「こんなはずじゃなかった」というのは、マンション購入でもよくある話。
例えば、「モデルルームと全然違うじゃない！」
という感想は、新築マンションを購入された方の
半数以上はお持ちになるのではないでしょうか？

私は、ときどきまわりの人から
「よくあんなにたくさんモデルルームを回れますね？」
という、トンチンカンな質問を受けます。誤解されているのです。
「マンションレポート」があまりにも多くの物件を取り上げているので、
そのすべてのモデルルームを見て回っていると思われるワケです。
私は、マンションレポートで取り上げている物件の
モデルルームなんて99％以上、訪問していません。時間の無駄ですから。
ただし、ほとんどの物件の現地を見ています。
だから、その時の写真をレポートに入れているのです。

マンションも含めて、不動産の資産価値というのは9割が「場所」です。
建物のデザインや住戸の作り方も確かに関係あるでしょう。
しかし、今の時代は「いいモノを作って当たり前」なのです。
当然「マトモな建築物が建つ」という前提で考えます。

ところが、長谷工なんかは建物は普通に作れるけれど、
基本デザインがとんでもないプロジェクトをやってしまうことがあるので
そういう時は厳しく批判を致します。
また、ちょっと前の住友不動産のどす黒いガラスウォールの
タワーマンションは、常々「醜悪」だと指摘してきました。
ただ、この場合は個人的な嗜好も入っているので、
読む方がそういうご理解をいただければと思っています。

まあ、それは私のレポートの編集方針なので、また別の機会に。
本日のテーマは「モデルルームを見るのは意味がない」ということ。
まったくゼロということはありません。
ただ、建物の外にプレハブで作られたモデルルームというものには
実質的にみなさんが判断材料にするほどの意味はほとんどないのです。

私は「不動産広告の制作」というのを20数年間、生業にしてきました。
新築マンションのパンフレットを、おそらく1000種類以上作ったと思います。
見てきたモデルルームも何百とあるはずです。
我々が、モデルルームで何を評価するかというと、
一番はインテリアのコーディネイトです。
「このモデル、いいじゃない」「いや、センス悪いよ」
「すげーカネかけているね」「何か貧相だよね」
みたいなことを、勝手にほざくわけです。
それは、我々側の勝手な価値観。
コーディネイトの良し悪しは販売に大きく関係しますから。
ただし、コーディネイトの出来具合とマンション自体の価値は
まったく関係ありません。100％無関係です。
なのに、多くの人がモデルルームのコーディネイトを眺めて
「このマンション、いいわね」なんて思いこんでしまうのです。
なんとバカみたいなことでしょう！

時々「この梁は大きいですね」「柱型、ちょっと目立ちますね」
「バルコニーの幅、けっこう広いじゃないですか」
「天井高、まあまあですね」「床がふわふわしていませんか？」
みたいなことを言う時もあります。
実は、そういったことはエンドユーザーさんが、
モデルルームでチェックできる数少ない点です。
ただし、これらは図面からでも十分に読み取れます。

マンション購入を考える方が、よく気にすることは「設備・仕様」。
フローリングの素材だとか、ディスポーザーがついているとかいないとか。
あるいは「あそこは床暖房がないから買わない」なんてことを
購入の判断材料にしている方もおられます。
まあ、よほどの寒がりさんは床暖房が必要でしょうが、
普通の暮らしをするのにはなくてもよいモノだと思います。

まあ、そういうことよりも大切なのは、何よりも「場所」。
何といっても、マンションの価値の9割は場所ですから。
私に言わせれば設備や仕様なんて2の次、3の次でいいのです。
ましてや、モデルルームなんて「見ない方がいい」くらい。
イリュージョンですから。大げさではなく。

一般的な5000万円以下のマンションの場合なら、
置いてある家具は、およそそのマンションの購入者が
実際に買えるレベルをはるかに超えた高価なもの。
しかも、ベッドやテーブルは実用品より小さく作ってあります。
なぜって・・・部屋を大きく見せるためですよ。
しかも、そこらじゅうオプションだらけ。
追加料金ゼロの標準仕様の方が少ないくらいです。
つまり、モデルルームというものは、実際の生活からかけ離れた
イリュージョンの世界を表現している空間に過ぎないのです。
だから「見ない方がいい」と申し上げるのです。

モデルルームで30分過ごすのなら、
販売センターに置いてある設計図書をご覧になる方が
よほどそのマンションのことが分かります。
設計図書とは、いうまでもなく設計士が制作した図面のこと。
「そんなの難しいから見たくない」というのなら
パンフレットと一緒に渡される図面を、穴の開くほど見てください。
特に柱型の形や点線で表現されている梁のラインを見逃さないように。

そもそも、私はプレハブのモデルルームなんて
法律で禁止すべきではないかと思います。
なぜなら、消費者に著しく誤解を与える存在だからです。
もっというなれば、マンションの青田売りをも禁止すべきだと思います。
図面の読み方さえロクに知らない一般人に対して
「はい、この図面の通りのモノを0か月後に引き渡すから、3800万円の売買契約を結びなさい。手付金は700万円。キャンセルしたら返しません」
という、商取引を行うこと自体、ヘンです。
それでは、知識のない一般消費者に著しく不利です。
だから、マンションは原則として「竣工販売」にすべきです。
出来たものを見せて売るのです。
もし、竣工前に契約するとしても手付金は10％以内。
キャンセルの場合は半額を返還、というルールにすればどうでしょう。
そうすれば、消費者側も実質5％で物件を押さえられます。

日本の住宅市場というものは、長らく「供給側有利」でした。
だから、新築分譲住宅では「青田売り」という、
常識で考えればかなり変則的な販売方法が成立していたのです。
もう、そんな時代ではなくなっています。
例えば、賃貸住宅市場では「更新料」や「礼金」がなくなりつつあります。
「家賃1か月分を借主にキャッシュバック」みたいなのまで登場しました。
こういった流れは、分譲住宅市場にもやってきます。
すでに、一部分出てきています。
だからこの際、法制面でもはっきりと消費者保護の規制を整えるべきです。

さて、少し暖かくなってきたので、セミナーを開催することにしました。
4月20日の土曜日、お昼の1時15分から。場所は市ヶ谷。
みなさん、ふるってご参加ください。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

アベノミックスが日本の景気を回復させようとしています。円が下がり、株価が上がり、そして不動産は・・・また、「バブルがやってくる」と騒ぐメディアもあります。でも、実際はどうなのでしょうか？　この先、マンションの価格は上がるのか、下がるのか？
榊淳司はこの5年間、日本のマンション市場について一貫して「価格は下がる」と言い続けてきました。そして、実際そうりました。しかし、これからは・・・
このような疑問に対して、榊淳司が一刀両断でお答えするとともに、2人の専門家がそれぞれの分野について講演し、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分
ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１

定　　員：60名（定員に達し次第、締切）
参加費：お一人様3000円（ご夫婦で参加の場合はお二人で5000円）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　13:15～
講演1　「アベノミックス後のマンション購入は？」　13:15~14:30
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産購入のチェックポイント」　14:40~15:20
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心に「失敗しない」ためのチェックポイントを分かりやすく解説します。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　15:30~16:10
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年にA.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

トークタイム　16:20～16:50　　17:00完全終了
榊淳司が希望者のみなさんと自由に語り合う場を、短い時間ながら設けさせていただきます。どうぞ、お聞きになりたいことなどございましたら、気軽にお尋ね下さい。また、セミナー講師の大友、根布の両氏にはこの時間「無料相談コーナー」

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※但し、ご用意する枚数などには制限があります。

お申込みはコチラから

参考レポート

 

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

 

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

 

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

 

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

 

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

 

2013/3/6 18:45 Comments (0)

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